内地房企举债解融资困境 知情人称永续债实为委贷

http://www.hebei.com.cn 2014-04-28 08:46 长城网
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  本报记者安丽芬深圳报道

  华丽的包装下,仍是赤裸裸的输血。

  负债率居高不下、处在融资困境中的房企绞尽脑汁寻找能够“一箭双雕”之道,“永续债”被认为是很好的解决方法。按照香港会计准则,永续债被计入“永久资本工具”,增加权益,起到直接降低净负债率的美化效应。

  据21世纪经济报道记者粗略统计,国内在港上市企业近来掀起一波在港发行永续债的热潮,目前已发行家数高达10家,合计规模约544亿元,票面利率集中在5%-8%。其中尤以大型房企为主,如恒大、富力地产(富力又一城富力盛悦居)、瑞安房地产、雅居乐等,四家房企发行永续债的规模合计为336亿元。

  “内地港股企业发行永续债的冲动更大一些,目前我们只做这类企业。我们在众多内地港股里筛选,按照评级高、企业大、保证较好收益的标准去选,筛来筛去发现还是房企比较好。”深圳某股份制银行一位永续债负责人透露。

  而平安银行相关负责人则直言,目前只做内地港股企业的永续债项目,也只选择房企,暂时不考虑内地企业在内地发行永续债。“香港对于永续债的会计准则比较清晰。”他解释说。

  21世纪经济报道记者发现,虽然恒大等房企在香港发行永续债,但是资金多是来自境内,且项目相关人士告诉记者,这些“永续债”其实质只是普通授信下的委贷,远称不上“永续债”。

  剔除永续债的帐本

  永续债,这款籍籍无名的债券品种因恒大的巧用而声名鹊起。

  恒大2013年年报显示,其与境内金融机构联合展开金融创新,自单个项目层面发行永续债,全年通过永续债合作引入资金近250亿元。财务数据显示,2013年末恒大净负债率为69.5%,较2012年的84.2%大大降低。

  事实上,这个下降幅度还不是最大的,去年上半年,恒大地产的净负债率只有58.4%,较2012年的96.1%锐减37.7%。

  而据2013年年报,恒大把净负债率大大降低的主因归结为“持续透过强化销售回款、策略性出售商业物业等综合措施”,只字未提永续债功劳。

  实际并非如此。根据香港汇业证券策略师岑智勇介绍,港股的净负债率的计算公式为:净负债率=(有息负债-现金)/权益,永续债计入权益,则直接增大分母,不影响分子,从而降低净负债率。

  恒大2013年末有息负债为1088亿元,现金为537亿元,包括250亿元的总权益为793亿元,最终其净负债率为69.5%。如果去掉250亿元的永续债,其总权益为543亿元,则净负债率高达101.5%。

  再比如富力地产,其2013年末的净负债比率为110.8%,有息负债为371亿元,总权益为334.82亿元。如果去掉10亿元的永续债,其净负债率为114%。另外,瑞安房地产31亿元永续债、雅居乐45亿元永续债均为其净负债率的好转立下了不小功劳。

  国内在港发行永续债的公司中,恒大是发行规模最大的一家。值得注意的是,恒大近来频频在一线城市大手笔拿地。在日前的业绩说明会上,有媒体质疑恒大在北京上海的拿地价格比较高,恒大掌舵人许家印回应称,“北京上海拿地价格相对于以前拿的地,是比较高的,但公司拿地决策是基于市场的未来判断”。

  有业内人士指出,这一年来大量的永续债融资,让恒大拿地更有底气。

  “我们跟恒大的约定是资金用于正常运营,具体干什么不是很清楚。”上述深圳某股份制银行永续债负责人称。

  实质是委贷

  华丽包装层层拆去,内里稍显残酷。

  永续债在市场人士眼中是创新债券品种,而在银行人士眼中,国内企业发行的永续债除了外在形式不同之外,实际上只是一笔普通的委贷。“操作上,这类永续债参照一般的授信,因此严格意义上不叫永续债,它就是企业贷款长期化。”上述永续债负责人直言,“因为香港与内地会计准则不同,才有了我们这样的操作空间。”

  据21世纪经济报道记者了解,虽然国内企业在港发行永续债,但是资金来源多是国内资金。“香港资金虽然成本较低,但是进入内地有很多限制,不能顺畅地使用到房地产的项目公司。”上述银行永续债相关负责人称,所以大多的操作模式是找基金子公司或者券商资管产品对接,银行作为通道将资金委托贷款给发行人,通道费用大约为1‰-1.5‰,券商或基金子公司的费用正常在3‰左右,另外前端还有一些其它成本。

  曾有产品对接恒大永续债规模的某基金子公司总经理人透露,目前只做香港发行的永续债项目,发行的产品收益率都在10%以上。

  这也意味着,国内永续债的发行成本除了承担票息、发行费用等之外,还要支付银行的通道费、基金子公司或券商资管产品的管理费及相关收益等,成本远高于真正的永续债。

  某股份制银行一位永续债研究专家提示,永续债有助于降低企业的净负债率,但是并不一定意味着发行成本降低,有时甚至会带来收益的下滑。但是作为企业来说,会在权衡净负债率下降带来的综合效益,而不只考虑短期收益,而从综合角度考虑,恒大发行的永续债可能最终还是有利于综合收益的提高。

  由于内地和香港的相关监管规定不一样,银行在为房企做永续债委贷时不免多费一番口舌。“香港会计准则要求永续债是没有期限的,而我们银监会要求贷款是有期限的,那我们只能在合同中载明贷款到期日是‘项目公司的清算日’,没有明确规定到期日,这也使得这笔委贷满足了香港的会计准则,同时也可以给银监会解释——贷款期限是项目公司的经营期限,贷款也是有期的。”上述永续债相关负责人表示,这是实操中最主要的一点。

  上述银行的永续债相关负责人还指出,内地和香港的差异还滋生了一个问题:如果永续债不分红,在香港的报表里永续债进入永久资本工具,就是半股权,分配的是收益;但永续债收益在大陆银行是属于贷款利息。当永续债不分红时,永续贷的投资方大陆银行就得不到收益。如今的灵活处理方法就是附加一些财务条款,比如设置如果当年没有分红,第二年就实施罚息等条款。

  (21世纪经济报道)

关键词:负债率,内地房企,融资困境

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稿源:21世纪网
责任编辑:邢鹏飞
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