上海大宁“地王”101亿土地款受关注

　　每经记者卢曦杨羚强发自上海

　　今年1月28日,方兴地产以101亿元的总价拿下上海闸北区大宁路街道325街坊地块。很多人不敢相信,这个账面资金只有140多亿元现金,且有大量短期债务需要偿还的公司,有能力拍下总价如此昂贵的地块。

　　4月24日,网易地产一篇关于大宁土地支付逾时的报道,令方兴地产揭开了上述土地资金的来源。

　　昨日(4月28日),方兴地产上海公司相关人士就上述消息向《每日经济新闻》记者澄清,上述土地的实际付款截止日至少要等到今年6月。同时,该人士不经意地透露,公司用于这一“地王”的土地出让金,需要通过商务部备案审批才能最终付款。

　　业内人士介绍,只有来自海外的买地资金,才需要在商务部备案,从方兴地产的案例可以看出,房企拥有海外融资渠道的重要性。中房信研究总监薛建雄表示,未来类似大宁路325街坊地块的高总价“地王”,或也属于那些拥有海外融资渠道的大型房企。

　　资金须通过商务部审批

　　今年1月28日,方兴地产以101亿元的总价夺下上海市闸北区大宁路街道325街坊地块,溢价率高达111.59%,折合楼板价4.8万元/平方米,刷新了上海宅地的总价纪录。

　　该地块的性质是普通商品住房,竞拍场面空前。共计144家房企领取了竞买申请书,其中15家房企参加了现场竞买,不乏龙头企业,如万科-宝矿联合体,远洋地产、融创绿城、九龙仓等。在154轮竞价后,方兴地产最终以高价胜出。

　　当时,曾有业内人士质疑方兴地产购买上述地块的资金来源。时隔3个月后,4月27日,方兴地产方面向《每日经济新闻》记者透露了高价拿地背后的“财技”。

　　按照规定,方兴地产须在与国土局签订正式合同90个工作日内结清土地款。实际上,如果算上法定假日,土地结款完结时间在6月中旬。方兴地产作为香港上市公司,按照流程,在境内投资将通过商务部备案,流程时间约为3个月。

　　中国指数研究院上海研究总监陈延斌告诉记者,如果公司的资金需要商务部审批,说明开发项目将用到境外资金,因为公司在内地调用资金并不需要经过审批这一流程。就目前的情况看,方兴地产至少已缴清了20%的保证金,目前正在审批的资金是用于余下部分。

　　薛建雄表示,方兴地产从海外筹措资金支付大宁地块出让金,也可以看出其能够以百亿总价击败诸多竞争对手的原因,那就是较竞争对手更低的融资成本。

　　此前,有好事者曾比较过在香港上市的内地央企地产商的平均融资成本和万科等在内地上市公司的平均融资成本,得出结论是上述香港上市的央企地产商融资成本往往只有万科等房企的一半左右,这使得央企地产商在开发周期、经营成本上拥有更多的优势,可以承受更高的地价。

　　地块被收回可能性不大

　　事实上,尽管从去年以来在香港上市的地产股绝大部分需要较净资产大幅折让才能上市,但仍有大量内房企业排队在香港上市。绿地、万达、金地、万科等龙头地产公司也纷纷在香港借壳上市,背后的目的正是为了打通公司在海外募资的渠道。

　　旭辉董事长林中曾告诉《每日经济新闻》记者,旭辉在香港获得的银行贷款利率只有4%左右,比内地的融资成本便宜得多。

　　除了银行贷款,房企还可以在香港通过优先票据、配股、永续债、与海外私募基金合作的方式融资。

　　一家近期为无锡项目引入了海外基金合作方的香港房地产上市公司品牌经理告诉《每日经济新闻》记者,在香港寻找投资方向的境外私募基金很多,对他们来说内地的房地产项目回报率远远高于他们的心理预期,因此房企在香港找资金其实很容易。

　　亿翰智库上市房地产研究中心副主任张化东告诉记者,通过海外募资的不利因素在于,在香港融得资金要用到内地市场,需要一定的手续费用。此外,资金的审批管理较严,流程比较漫长,如果资金量很大,审批时间可能达到半年。

　　再回到大宁“地王”地块,审批需要时间,但方兴地产土地款结清时间临近,张化东认为,考虑到这一地块的实际情况,结清土地款的时间可能会被放宽,“地王”被收回的可能性不大。

　　张化东表示,考虑到方兴地产去年的业绩和资金情况,付清“地王”土地款,维持公司运营完全没有问题。另一方面,观察今年土地市场行情变化,土地出让溢价率开始下滑,以往一线、二线城市高达50%的溢价率今年不再多见,一些地方土地出让溢价率仅10%左右,在这样的行情下,包括方兴地产在内的房地产企业拿地可能会偏谨慎。