内房企赴港上市谋高估值梦碎 受指数下挫牵连

　　谋划七年后,阳光100以街区综合体发展模式的故事敲开了资本市场的大门,遗憾的是,这场仗打得并不完美。3月13日,阳光100在中国香港联交所主板挂牌上市,开盘仅报出低于招股价格的3.7港元,并一度跌落到3.05港元的低价位,最终以3.74港元收盘。3月14日,公司股价报收于3.73港元/股,下跌0.27%。

　　不过,与同日赴港上市的海昌控股首日股价即破发的结局相比,阳光100上市首日即使曾一度破发,但最终反转,其资本故事或许“讲的稍好一些”。

　　值得一提的是,有分析人士向《证券日报》记者表示,海昌控股的“海洋主题公园”和阳光100的“街区综合体”两个资本故事并未获得投资者的高度认可,内地房企赴港上市获得高估值的梦想短期内将很难实现。

　　受恒生指数下挫牵连?

　　“虽然股价刚开始往下走,但是后来我们逆袭了。”阳光100集团常务副总裁范小冲向《证券日报》记者表示,“恒生指数当天下挫得很厉害,大部分地产股都下跌了,受当天基本面的影响,我们的股价也曾一度往下走,但最终超过了发行价”。

　　后来,“阳光100股价一便宜,投资者马上就入场了。”范小冲称,这不是个股的原因,主要是受整个市场状况的牵连,现在是最低点,形势只会越来越好。

　　值得注意的是,有声音认为,目前二线、三线城市的商业地产项目存在泡沫,而阳光100的大量土地储备分布在二线、三线城市,鉴于此,阳光100难以获得高估值,因此收盘价格也仅仅比发行价高出0.04港元。

　　实际上,阳光100的招股说明书显示,截至2013年11月底,阳光100拥有25个开发中项目,折合土地储备约1170万平方米,其中多用途商务综合体及复合性社区分别为530万平方米及640万平方米,分别占土地储备的45.3%及54.7%。土地储备多位于天津市、重庆市、武汉市等二线、三线城市。

　　“我们大量的土地储备虽然在二线、三线城市,但是均在城市中心,不是在郊区。”范小冲进一步称,我们的街区综合体发展模式,体验式商铺等资产在中国香港还是被认同的。

　　“近两年能够在中国香港成功登陆资本市场的房企,多数是商业地产占比较高。”兰德咨询总裁宋延庆向记者表示,商业地产相对较高的资产回报率受到了中国香港资本市场的认可。

　　而在范小冲看来,中国房地产行业经过了近十年的快速增长,慢慢走向顶峰,今后将开始进入常态,不会像过去那样疯长,同时也将更加市场化。街区综合体尤其是体验型和社交型的商业综合体,市场需求会越来越大。

　　赴港上市谋高估值梦碎

　　事实上,阳光100招股书显示,公司招股价4港元-4.8港元,但最终定下的发售价为每股4港元,全球共发行5亿股,根据发售价计算,扣除包销费用、佣金及其它发售费用后,假设不行使超额配股权,阳光100将收取的全球发售所得款项净额估计约为18.72亿港元。

　　值得注意的是,实际上,阳光100上市首日的开盘报价为3.7港元,甚至低于招股价格的下限,并一度跌落到3.05港元的低价位,虽然此后反转,最终也仅以高出开盘价0.04港元的价格收盘。

　　同日,内地大型海洋主题公园营运商海昌控股赴港上市,开盘报2.26港元之后,股价亦拾级而下,以全日低位2.02港元收市,较招股价2.45港元下跌17.6%。

　　据悉,截至去年9月底,海昌控股公司债务权益比率达160.8%。海昌控股行政总裁王旭光强调,这是行业特点,若与在美国上市的同行业企业比较,该负债比率仍低。公司今年计划收购大连市及重庆市的两个主题公园,负债比率可降至约101%。

　　“海昌控股海洋主题公园项目的资产回报率遭到质疑,投资者不看好其收益情况。”宋延庆向记者表示,与之相比,阳光100的街区综合体发展模式相对有其创新之处,也有市场需求空间。

　　值得注意的是,海昌控股和阳光100的表现折射出内房企赴港上市获得高估值的梦想遭到了巨大冲击。实际上,《证券日报》记者已从多位标杆房企高管处获得这样的论断,“今年房企的资金链偏紧,日子可能不如2013年好过”。

　　无独有偶,有业内人士认为,相比在市场火爆时期的“捂盘”,现在开发商从拿地到预售的这个开发周期中,几乎是卯着劲加快速度,恨不得4个月就开始预售,回笼现金。同时,开发商已经按照蓄客情况来定销售价格,最终定价即使低于原本预期也要入市。

　　鉴于此,该人士表示,内地房企赴港上市无法获得高估值可能与之有关。不过,宋延庆认为,内地的中小房企能够成功登陆中国香港资本市场,实际上已经打开了融资大门,这意味着其融资成本要低于内地约4%,这种资金成本优势将为其扩张和长久运营带来机遇。

　　分析人士认为,海昌控股赴港上市首日破发,阳光100同日赴港上市一度破发,可见内地房企寻求赴港上市获高估值的梦想短期内或难再现。