广州楼市降价潮调查：开发商惯用营销手法遭误读

　　就在杭州楼市降价风波闹得沸沸扬扬之际,昨日(2月27日)有媒体报道称,“降价风暴”悄然刮至广州,多个楼盘出现降价促销。时代地产(01233,HK)宣布其位于广州的6个楼盘全线8.8折。敏捷地产位于番禺的一个项目从原售价1.2万元/平方米一口气直降至“9字头”,引发市场热议。

　　《每日经济新闻》记者发现,上述开发商的降价促销更多只是噱头,项目要么是先涨价再优惠,要么是少量尾货降价清仓。

　　多位业内人士向记者表示,目前市场上出现的降价行为多为开发商营销手段,相对于杭州的高库存,广州目前要消化楼市库存大概需10个月,仍算合理水平。但随着春节后房贷进一步收紧,今年广州楼市不利因素逐渐增多,无论是开发商还是购房者都应更加谨慎。

　　某楼盘特价房仅5套/

　　去年在香港上市的时代地产日前宣布,其位于广州的时代外滩、时代南湾、时代花生II(广州)等6个盘举行促销优惠,即日起至3月31日,凡现场成功认购以上项目的客户均可享受8.8折优惠,这次促销活动被指掀起广州楼市降价潮。

　　值得注意的是,时代南湾销售人员向记者透露,该盘前期正在清尾货,由于目前售价比春节前定价要高,8.8折是在此基础上进行的,实际签约价格与春节前并无明显差异,真正折扣大约在2～3个百分点。

　　在位于广州大道北的时代花生II楼盘外,“8.8折让利风暴”的广告显得格外耀眼。然而,销售人员对《每日经济新闻》记者表示,所有折扣算下来之后该盘签约均价约2.5万～2.6万元/平方米,与春节前签约价格接近。

　　“全线8.8折只是一种营销手段,目的是为了和周边楼盘竞争蓄客,其实在春节前我们也有9.5～9.7折,节后售价在上调的基础上再打8.8折,所以真正的优惠折扣只有3个点左右,而且主要是针对一次性付款的客户。如果是申请贷款的客户,优惠力度更少。”上述销售人员私下向记者透露。

　　位于番禺大石南的敏捷华美国际也被传出售价直降4000元/平方米,但当记者抵达该项目时,销售人员表示,“9字头”的特价房只有5套,且早已卖光,目前在售均价依然为1.2万元/平方米。

　　实为开发商营销手段/

　　对于近日广州楼市频传降价的消息,保利地产广东公司董事长余英直言,这些楼盘的降价只不过是开发商的营销手段。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江也向《每日经济新闻》记者表示,“部分开发商采用的折扣优惠甚至是用少量特价房吸引客户,只是房企惯用的促销手法,以往在市场一直存在,只是受杭州楼市降价的新闻影响而被人为放大了。”

　　克尔瑞研究中心分析师杨晨青认为,杭州个别项目之所以出现降价营销,主要是受制于高库存压力。由于去年杭州市区土地出让总金额达1323.9亿元,土地出让面积高达814.5万平方米,是2012年的两倍左右,这些土地中的相当一部分项目将在今年下半年入市。去年末,杭州去化周期达到13.5个月,再加上去年出让的土地,今年杭州市场供应将创纪录,处于阶段性供给较大的局面。

　　黎文江表示,与杭州相比,目前广州楼市的存量销售周期仍在10个月以内,仍处于合理水平。预计今年广州楼市新增供应量与去年接近,供需关系比较均衡,市场出现降价潮的概率不大。

　　记者发现,与北京、上海今年1月份楼市成交增速有所放缓相比,广州楼市新年开局依然火爆。根据广州市房管局日前发布的房价数据,1月份广州全市共销售新住宅7608套,网签均价13263元/平方米,成交量环比猛增60%,网签价环比也上涨了15%。

　　中原地产项目部总经理黄韬认为,“虽然广州楼市今年开局表现良好,但不利因素也在增多,尤其是目前银行房贷有进一步收紧的迹象。春节后广州首套房贷利率最低也上浮5%,变相加重了购房者的月供负担,因此开发商在价格策略上应更加谨慎。”