两宗地吸金85亿 北京西局或成单价10

　　西局地块紧邻三环,被分成四块出让,龙湖和泰禾已分别拿下其中之一。

　　区域里的西局玉园,是回迁房社区,二手房价为3.5万元/平方米左右。

　　2月13日,北京土地市场迎来了马年第一拍,其中龙湖地产以35.7亿元,配建5.4万平方米限价房夺得西局地块。而一周之后的2月20日,西局区域又一宗土地入市,引起多家房企拼抢,最终泰禾以49.6亿元摘得该地块。而随着这两宗土地的相继出让,西局区域也引来了业界的更多关注。

　　价值洼地被寄予厚望

　　根据业内测算,龙湖和泰禾分别拿下的西局地块,刨除配建限价商品房以及还建部分外,楼面价均突破了6万元/平方米,成为今年以来北京土地市场楼面价的新标杆,仅次于去年农展馆地块创下的7.3万元/平方米的历史纪录。

　　泰禾集团总裁助理兼品牌总监沈力男此前在接受记者采访时表示,西局地块适宜打造一个配套完整的高端社区,“泰禾的拿地价格并不算很高”。

　　“根据北京市土地供应的规定,三环以内的居住型地块已经停止供应,而西局紧邻三环,是近年来罕见的核心区域地块。这样的位置谁来做都会有信心。”一位参与当日土地竞拍的房企负责人对记者表示,西南区域近年来本身供应很少,西局地块紧邻金融街和丽泽商圈,先天优势明显。

　　某资深业内人士指出,同样位于紧邻三环的位置,农展馆地块的楼面价为7.3万元/平方米;去年底名噪一时的东坝区域和亦庄板块,楼面价5万元/平方米的地块比比皆是,且已属于五环外区域。“这样来看,处于三环的西局价格,显然是一个洼地。”该人士认为。

　　相对于区域内普遍利好的声音,亚豪机构副总经理任启鑫同时指出,西局地块现状仅为“三通一平”的施工标准,开发商还需要通排水、电信、供暖、燃气、道路,才能达到“七通一平”的交付入住标准,开发商在施工过程中还需要付出大量成本。

　　西局未来将成新兴豪宅区

　　尽管龙湖、泰禾拿地后表现得颇为淡定,但是西局两地块超6万元/平方米的楼面价,还是让不少人捏了一把汗。去年成交的玉渊潭地块与夏家胡同地块,同样位于西三环与西南三环附近,其住宅部分的实际楼面价均在4万元/平方米左右。

　　还值得一提的是,今年1月份,与西局地块不远的紫辰院项目在开年成功取得预售许可证,拟售价格则为6.7万元/平方米,接近西局地块的土地楼面价格。

　　一位业内人士认为,龙湖和泰禾在西局的项目,核算各类成本之后,未来商品房部分的合理价格区间将会达到10万-12万元/平方米。

　　在龙湖、泰禾相继进入丰台西局板块后,该板块也将成为京西南新的高端居住区。据记者了解,“高端”成为两家房企西局项目定位的共同关键词。龙湖表示项目未来面对的将是高端改善人群,泰禾也表示要将西局项目打造为“城市级豪宅”。

　　“不是说开发商从最开始拿地就想做豪宅,而是企业出于对利润率的要求,必须要靠商品房部分来平衡;如果保障房配建部分任何一个环节出现问题,都有可能影响到最后商品房项目入市的价格。”作为长期关注西南板块的某房企人士在接受记者采访时表示,迫于拿地成本的压力,企业的产品定位必须具有市场的前瞻性,选择抗压性更强的高端产品就成为企业共同的选择。该人士还认为,随着搭售保障房地块的批量入市,未来北京市场将会形成高端住宅激烈竞争的主场。

　　-探访

　　周边二手房房价暂未现大幅攀升

　　近日,记者前往西局地块实地探访。该地块紧邻西南三环,位于丽泽桥的西北角。步行前往地铁西局站仅需10分钟左右时间,而距离北京西站也仅需要20分钟不到的车程,交通十分便捷。目前,该地块目前已基本完成拆迁工作,暂时还没有动工迹象。

　　记者从实地了解到,在西局两地块拍出后近两周的时间内,西局周边的二手房房价并未出现大幅攀升的现象。可以说,西局区域目前仍然属于毗邻西南三环的价值洼地,所以不论是房价水平还是租金水平在三环周边来讲都不算高。

　　邻近西局地块的社区西局玉园,80平米两居室的月租金目前稳定在4200-4500元之间,二手房价格在3.5万元/平方米左右,但因为西局玉园全部都是回迁房,所以目前仍然处于有价无市的阶段。此外,西局欣园目前的价格约为4万-4.5万元/平方米。

　　而西局地块往西,七里庄附近的二手房单价也基本维持在3.5万元左右,最高不超过4万元。只有位于六里桥长途汽车站旁较为高端的社区保利百合成交价在5万元/平方米左右。

　　对此,一位不愿具名的房企人士认为,地块的位置距离周边大型社区的位置相对较远,而且市场的传导具有周期性,对周边楼市价格的影响不会突然显现。

　　-延伸

　　曾经“新贵”

　　朝阳区孙河:2012年9月,龙湖拿下该区域首宗宅地,楼面价约2万元/平方米。2013年,泰禾、首开、中粮等企业纷纷进驻,该地块的楼面价也从2万元/平方米,一路达到5万元/平方米。孙河板块位于东北五环外,紧邻地铁15号线孙河站,本身被规划为高端居住区。目前,区域内龙湖·双珑原著、泰禾·北京院子在售,别墅类房源价格最高超过8万元/平方米。双珑原著楼王产品单价超过10万元/平方米。

　　朝阳区东坝:去年,朝阳区东坝出让多宗地块,保利首开联合体、恒大、首城等知名房企在此攻城略地。区域内商品房楼面价也达到5万元/平方米的水平。这一价格也已经超过目前区域房价。从去年底到今年年初,首开在东坝的常青藤项目有一批现房取证,均价不过4.2万元/平方米上下。

　　大兴区亦庄:亦庄本身是京城楼市的热点板块。2013年,融创、首开等房企在该区域的拿地推动亦庄地价更上一层楼。2013年11月,首开与住总联合体在亦庄河西区摘下一地块,有开发商测算该地块商品房部分楼面价超过5万元/平方米。而该区域目前房价不过3.6万元/平方米上下。2月20日,方兴分别与融创、葛洲坝组成联合体在同区域拿地,楼面价回归到2.3万元/平方米水平。