北京二手房“降价”虚实：房源抛售纯属个案

　　连续两月成交量下滑、统计均价环比下跌、挂牌量增加挂牌期却无限延长……去年底以来,北京市二手住宅市场成交低迷,买卖双方持续僵持,陷入观望。此时,坊间传来“北京二手房大量抛售、价格出现跳水”的消息。买房人纠结:“是否要抓住机会,抄底二手房?”卖房人犹豫:“当下是不是卖房的最佳时机?”北京市二手房市场是否如传闻中般出现大批量或低价位抛售现象?成交价格是否已有松动?买卖双方又作何打算?带着这些疑问,北京商报记者分别在海淀、朝阳、大兴等成交热门区域进行了实地调查,揭示二手房降价甩卖论的真相。

　　中心城区

　　房源增加价格未动

　　“海淀路小区,47.9平方米两居,报价265万元,随时看房。”走进海淀区科学院南路一家链家地产门店时,工作人员正在向黄鑫介绍二手房源,这里集中了东南小区、黄庄小区等热门学区房,一直以来是二手房成交集中片区。

　　购房人黄鑫目前住在南四环附近的两居室,是自有房源,为了孩子上学她萌生了换房子的想法,在海淀区打探二手房价格已有些时日。

　　“年后,新出来不少房源,所以中介让我赶紧过来看看。”打开链家房源系统,60多套房源中挂牌期最长的有三年之久,一周内挂出来的房源也有近十套。中介小荀介绍:“不论是房源还是客户登记量在年后均增加了近两成,但是目前还没有成交的。”

　　黄鑫在小荀的介绍下看了几套房源,最后决定还是再想一想。“主要还是价格太高,从年前到现在房价还是没有变化,重点学区房每平方米8万元上下,非学区房就便宜了,每平方米5万元左右。”

　　准备以房换房的黄鑫,既是业主,也是购房人,对于这笔买卖算得很清楚:位于南四环78平方米的房子,报价250万元,如果想要在海淀区全款购入一套重点学区房,最多也只能是30平方米的老房子。以海淀区小两居总价450万元来算,二套房首付就高达315万元。“即使卖了房子也不够首付啊,而且还有100多万元的贷款,压力太大啦。”最后,黄鑫决定还是观望一阵子,为四岁的孩子做打算,还有时间考虑,提前着手,只为等待时机。“或许哪天能捡个便宜呢,但是这得等。”

　　31岁的王允在东三环潘家园附近上班,作为刚需无房户,他梦想能在单位附近买一套房。过完春节他接到中介电话,说有套不错的房子业主着急卖房,能比市价低10万元。得到这个消息后王允马上去看了看房子,但是对方要求全款支付,王允只好知难而退。“从年前一直是每平方米4万元的价格,没涨也没跌,这也是好消息,趁着价格稳定,准备出手了。”

　　远郊区县

　　难以PK新房自住房

　　与四环内的二手房相比,远郊区县二手房受欢迎程度明显弱了不少。在大兴区枣园地铁站附近一家中介门店,卖房人佟韦的房子已经在这里挂了将近一年了。

　　佟韦在紧邻地铁的小区有两套回迁房,卖掉一套90平方米的小房子也是为了给儿子在三环内买套婚房做准备。去年初,在周边二手房价格还徘徊在2.5万元/平方米的时候,佟韦就挂出了270万元的总价,比同类型的房子高出近45万元。“不着急卖,就想试探试探市场。”

　　但是就在过去一年时间,佟韦眼看着周边的房子涨到了3万元/平方米的同一水平。“一年涨40万元都是有可能的。”年后,佟韦又把总价提高了10万元。“不着急用钱,看看势态,如果没人买咱再调低些,反正不是赔本买卖。”

　　虽然抱着保赚不赔的心态,但是佟韦也能感觉到买房人细微的心理变化。

　　位于南五环外的枣园区域,多为2000年及2008年左右的二手房,因地处地铁四号线沿线、配套完善、房源供应足而属于大兴区较热门地段,但是随着二手房价格的上涨,性价比优势越发不足。

　　吴静在枣园租房已有两年,是非京籍无房户。虽然已经习惯周边环境,但是在买房区域的选择上她宁愿再往南移一环,去选择价格稍微便宜的新房。“再多坐15分钟就能到终点站天宫院,地铁附近聚集了万科、保利、金融街等开发商,一大片住宅楼已经都起来了,虽然配套和位置不及枣园,但是均价也就2.3万元/平方米左右,比二手房便宜多了。”

　　除此,远郊区县的二手房又多了自住型商品房这一新对手。蔡辉上周末在顺义城区看了一套二手房,1998年的南北通透、86平方米两居室,业主报价175万元,每平方米2万元。“看完以后就放弃买二手房的想法了,还是等自住型商品房吧。”作为京籍无房单身的王允在选购自住型商品房时拥有优先权,他已经申请了恒大及金隅的自住型商品房项目。“恒大的项目已经完成了现场审核,等待摇号,虽然命中率低,但不是还有别的项目方嘛!毕竟目前推出的几个地块位置不错,价钱还便宜。”

　　房源抛售

　　纯属个案可遇不可求

　　一边是观望情绪渐浓的购房人,一边则是保卫胜利果实的卖房人,在双方僵持下,成交价格在博弈中出现略微下调。

　　根据国家统计局公布的数据,1月,北京二手房价格环比下调0.1%,为20个月来首次下跌。链家地产方面的数据则为,1月北京市二手住宅成交8772套,成交量环比降20.1%,同比降55.2%。成交均价29502元/平方米,环比下降1.87%。链家地产市场研究部研究员张旭观察:“1月出现小幅环比下降,是由于出现了部分诚意出售的房源明显降价的情况。受成交量持续下滑影响,房主的心理价位出现了调整,部分业主开始愿意调低价格出售。”

　　在车公庄附近的中介门店,业务员姜绍就在两周前经手了一笔快速交易。“一套报价360万元70平方米左右的房子,房东委托我们三天之内出手,价钱有商量余地,消息一传出去,当天就被一个老客户直接买下,降了20万元,其实总价360万元也是市场价,没有虚高。”

　　但是此类交易还是不多见。从事二手房买卖业务六年之久的姜绍介绍:“业主调低3万-5万元的总价多为之前报价虚高,调低价格换买房人一个心理安慰。但是比市场价便宜10万元以上出售的,业主确实有特殊情况。”

　　上述业主大致分为两类:一是为了改善性需求,不得不通过卖房来凑钱的;二是因为缺钱回笼资金,急于变现的。“这两类人是属于诚意卖房的业主,议价空间较大,因此如果碰上这类房源,就算是捡漏儿了。”

　　但不是每个购房人都能满足业主提出的条件。王欢位于和平里街道40多平方米的房子属于公房,做古董生意的他急于用钱,所以决定把房子卖掉,价格可以商量,但必须是全款。“可以比市价低,因为我觉得房子的升值空间远不及古董,当然不缺钱的话我一定不会卖房子。”

　　根据调查,北京商报记者并未发现二手房集中抛售的现象,受反腐及不动产登记等政策影响,提前变卖房产的也寥寥无几。经纪人们介绍:“我们每个人手里都有长期观望的客户,如果一旦有便宜抛售的房源,就直接给了老客户,有的人能一天之内就交齐全款。如果还要做贷款的购房人,买到便宜房子的概率几乎为零。”

　　前景预期

　　市场明朗至少要到3月中旬

　　根据21世纪不动产最新统计的数据,2月第三周,北京二手住宅成交量为1398套,环比下跌11.1%,同比1月下降45.6%,内城二手房成交价格为39134元/平方米,环比上涨0.15%,新增房源则环比上涨9.2%,新增客源环比上涨3%,但二手房交易热度仍未恢复,业主惜售、客户观望现象较为普遍。

　　对此,21世纪不动产北京区域总经理寇海龙分析:“首先,由于银行收紧贷款、利率偏高,购房成本增加,部分潜在客户需求受阻;其次,节后冷淡的市场氛围加重了购房者观望情绪,而新增房源业主则为试探市场,仍保持价格坚挺;另外,自住型商品房入市吸引了部分刚需购房者,使得他们在二手房和自住型商品房之间纠结,延缓了成交的进程。”

　　观望还将持续多久?“按照惯例,三四月是二手房成交旺季。”在实地采访中,北京商报记者多次听到中介人员的期盼,对此寇海龙认为:“虽然购房需求在逐渐复苏,但今年金融监管政策将延续去杠杆化的趋势,信贷政策短期内难有放松的迹象,再加上最近频频传出房贷趋紧、资金出逃房地产等消息,难免会影响购房人对房价的预期,延迟部分购房人的出手时间。”

　　“每年的全国‘两会’上会释放有关全年房地产政策走向的信号,不论政策是利好还是利空,在政策落实前的空窗期,市场必定会有所波动。”我爱我家集团副总裁胡景晖预计,二手房市场逐渐明朗至少要等到3月中旬。

　　业内提醒

　　供不应求仍为二手房主基调

　　连续两月下滑的成交量及环比下跌的成交价格,让盼涨盼跌的人们都有点举棋不定。对于买房人来说,成交低迷时的二手房是否性价比最高?对于卖房人来说,二手房价格上涨空间又有多大?是否需要及时调整心理价位,该放手时就放手?

　　“讨论房价是否有上涨空间,首先要看供需关系是否平衡。”寇海龙指出,在限购限贷政策下,二手房的投资渠道已被堵住,因此二手房购买者中自住客是主要群体,数量一直保持正常增长,但供不应求是一直以来北京二手房的主基调。“需求释放暂缓并不意味着没有需求,北京市二手房客户量一直以来都是房源量的2倍以上。”

　　根据21世纪不动产的统计,2月第三周,北京市二手房供需比例达到1:3。“尤其是中心城区,虽占据全市80%的二手房源,但是需求也多集中在这里,因此在卖方主导的市场,短期仍存在上涨空间。”

　　寇海龙介绍,在实际操作中,二手房成交价格虽未出现大幅波动,但随着北京市土地市场火热成交,部分区域二手房价格已出现上扬趋势。“比如2月出让的西局地块,龙湖拿到的商品房楼面价约6万元/平方米,这似乎又提振了二手房业主的信心,周边房价应声而涨。”

　　胡景晖提醒,按照惯例,如果没有刺激性政策影响,春节前后通常是购买二手房最佳时机,但是从长远预期看,买房人逆袭也未必没有可能。“随着新房供应量的增加,存量房的池子会不断加大,水越多溢出的也就越多。除此,如果房产税扩容、不动产登记实施以及反腐力度加大,多套持有一定会付出代价,这也将成为刺激二手房市场的重要因素。但是要等到何时才能起效目前不得而知,就要看买房人能不能等到那时了。”