鄂尔多斯房地产为何“死而不僵”

　　在建房地产项目超过70%的烂尾、存量住房与常住人口的比例达到10∶1、市场销售跌至冰点、2011年房地产用地面积占全自治区的一半、高峰时期的房地产开发企业超过400多家、常住人口却只有60多万、新城空置率超过70%、存量消化需要3-5年，这是鄂尔多斯房地产市场的基本情况，让人奇怪的是，这样畸形的市场在2011年出现破灭迹象后并没有急转直下出现崩盘，反而出现了趋稳的迹象。这中间有什么奥秘呢？

　　当然，政府积极介入，并通过各种手段来缓解供应过剩、防范泡沫破灭是房地产这一急速下滑的“超重体”能被托住的重要力量。首先是切断新增供应，从2012年开始，鄂尔多斯市中心城区停止新增房地产用地供应；其次是想尽一切办法来消化存量，如向政府和国有企事业单位定向分配住房、纳入住房保障范围、用作人才安置住房、引进外来企业(神华、京东方和奇瑞)等；最后就是引入商业银行、民间资金，梳理民间借贷链条，从增量和存量两个角度来盘活资金，防范金融风险的蔓延。

　　但是，所有出现房地产供应过剩、泡沫风险突出的三四线城市，2012年以来基本上都采取这些手段，特别是“空城”、“鬼城”问题突出的城市。从供求格局看，鄂尔多斯的问题远比其他三四线城市要严重得多，但鄂尔多斯并没有出现房价跌入谷底、不良贷款激增(像温州)、大规模群体性上访事件、开发商跑路或断臂求生等现象，笔者认为，其根源在于鄂尔多斯房地产开发和运行的特殊性。

　　根据住建部政策研究中心的一份调研报告，鄂尔多斯房地产开发资金主要来自于民间借贷，而非传统的银行贷款或信托。截至2011年2月底，鄂尔多斯银行系统房地产开发贷款余额仅有59.7亿元，仅占该市房地产投资总规模的16.55%，对银行杠杆的利用在国内城市应该是最低的。同时，一般城市商业银行的信贷总额占当地GDP的比例平均在130%，而鄂尔多斯2010年末全市金融机构各项贷款余额只有同期GDP的50%。2006～2011年，该市民间投资占全社会固定资产投资的平均比例59.52%，可见当地房地产开发对民间资金的依赖程度。

　　鄂尔多斯民间资金首先来源于煤炭，历史性的机遇就是2003年以来煤价井喷式上涨(每吨从2003年的250元上涨到2008年的每吨470多元)。有巨额储量(占全国1/6)的支撑，煤价快速上涨带动煤炭产量也出现井喷式暴增(从2003年的0.56亿吨迅速增加到2011年的5.88亿吨，占全国的20%)，这对鄂尔多斯来说无疑是“天上掉下个大馅饼”，也迅速为煤炭相关利益人群积累了原始资本，同时也让当地居民或因参与煤矿开发、或因煤矿开发搬迁而普遍富了起来，形成了第一笔民间资金。这部分资金一部分继续涌入煤炭行业(扩大产能、技术改造)，一部分进入房地产开发。而机缘巧合的是，鄂尔多斯在2001年撤盟设市，从此有了独立的财政要求和更强的经济增长动机。在煤价上涨、产量激增的情况下，自主开发的煤炭行业对地方政府财政贡献率迅速超过了50%。2011年，鄂尔多斯的人均财政收入达到3.98万元/人，10年增长了28.43倍，分别是北京和上海的2.67倍和2.72倍。

　　地方政府有了钱，就开始了大规模的旧城改造、新城建设，而高额拆迁补偿又产生了巨大的红利，这使得鄂尔多斯的常住居民富得流油，这种富裕不仅达到暴富的程度(人均GDP超过香港)，而且是在一夜之间发生的，用“天上掉馅饼”来形容一点都不过分。富裕起来的老百姓是民间借贷资金的第二个主要来源，涉及该市大多数中高收入者。而资金量的大规模集中，加上城市拆迁的红利，对房价形成了巨大推动力，该市房价从2005年每平方米的1000元左右迅速上涨到2010年的8000元-10000元。由于当地产业结构单一，投资渠道很有限，从煤炭暴富的民营企业和从煤炭、拆迁中暴富的居民家庭，纷纷投资房地产开发和购置，甚至是扫大街的当地户籍居民也拥有一两套房。

　　因此，房地产是民营企业和当地居民储藏财富的一种工具，也就是说一夜暴富形成的财富从现金变成了房子。在鄂尔多斯，经营煤炭、房地产开发、民间借贷三者之间并没有很清晰的界限。而且煤炭价格上涨、城市建设所产生的溢价收益，在企业、政府和老百姓之间形成了一个分享的链条。出问题的房地产公司，多数是单纯以高成本民间借贷来开发房地产的民营企业。据笔者调查，即便这些企业出了问题，债主也一般不会步步相迫，而是与开发商共渡难关，于是跑路和上访的就很少，这或许与一夜暴富有关，也与西北人的豪爽的性格有关。但凡主业是能源开发企业(如伊泰、亿立、鄂尔多斯)，或有土地资源优势(面积大、跨若干年开发和土地价格低廉)的开发企业(如当地的方正地产)，事实上并未受到多大的冲击。由于能源始终面临着强大的国内需求，而以煤矿抵押也让这些企业在信贷或资本市场上筹资也有优势，因此，这类房地产项目对于民间资金的依赖很少，笔者所参观的这些企业开发的项目，很少有降价的。这就是即便成交停滞，鄂尔多斯房价也不会大幅度下跌的原因，甚至还有上涨。这与温州房价连续20多个月下跌完全不同，因为温州开发或炒作房地产的民间资金来源于低端制造业，处于前所未有的困难期。而民间借贷出了问题后，这些企业就必须要断臂求生(如降价或卖项目)来偿还借款，故温州民营企业的跑路问题、民间上访问题也更加突出。

　　另外，当地居民大量购置房子后也选择空置，当地没有租赁市场，房价上涨或下跌对于他们来说也没有太多意义，而且前期投资(入股煤矿、民间借贷或北京等地购房)也让他们足够富裕，再说财富本来就是一夜来的，并非是自己辛勤赚来的，因此2011年房价快速下跌后，市场上并没有出现大规模抛售等现象。

　　由此看，鄂尔多斯房地产本质上是短期内暴富的一群人储藏财富的场所，参与人基本上都是有钱人，房地产开发和购置是“有钱人玩的游戏”，房价和成交量的涨跌没有太多的负面效应，这个市场也因此具有较强的封闭性或个案特征。 (作者单位：深圳市房地产研究中心)

关键词：死而不僵,地产开发,民营企业