积压虚火泡沫 三四线楼市拐点将至？

　　图/新华社发

　　开发商欠债“跑路”、“鬼城”频现……近段时间,三四线楼市再次被推到风口浪尖,“积压”“虚火”“泡沫”“崩盘”等呛声不绝于耳。一些楼市遇冷,是普遍现象还是个别地方?是拐点将至还是阶段性问题?记者就此进行了调研。

　　三四线楼市疲软

　　呈蔓延之势

　　今年1月,与一二线城市火爆的土地市场相反,不少三四线城市表现低迷,多项统计显示,三四线城市的楼市面临着整体下滑的趋势。

　　降价促销城市不断增加。据中国指数研究院统计,今年1月,全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌,环比增加5个。而在房价下跌的城市中,有34个是三四线城市。

　　三四线楼市整体销量也延续着去年下半年以来的低迷态势。据中原地产的监测,今年1月份,25个三线城市新建住宅成交量为11.22万套,连续3个月走低,创6个月新低,14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套,创下11个月新低。

　　与此同时,少数房地产业曾经畸形繁荣的城市和地区则深陷泥潭,温州房价已经连续30个月下跌,高端住宅价格几乎“腰斩”;不仅西部三四线楼市出现“风险集中区”,江苏、山东、安徽、辽宁等东中部省区的多个三四线城市也因房屋存量巨大而被列入“鬼城”榜单。

　　淮安是苏北地级市,该市市区人口不足60万,近年来却涌入380多家开发商,而实际上有200家左右这个市场就饱和了。一家房地产开发商说,他这几年在当地开发了三个项目,前两个项目销售不错,第一个项目卖给了本地人,第二个项目卖给了外来投资者,第三个项目就找不到客源了。“照去年的销售速度,需要七八年才能清盘。”

　　常州去年原本计划大量推地,但乏人问津,最终只完成了当年计划卖地目标的一半。无锡一家高端项目开发了900余套住房,自去年6月开盘以来,至今仅成交78套,老板因资金链断裂而“跑路”,目前楼盘也被有关部门查封。

　　房地产“大跃进”

　　扭曲供求关系

　　业内人士分析,三四线楼市近年来经历了一轮“大跃进”式的狂飙,特别是2010年一二线城市限购之后,大量开发企业涌入三四线城市,直接刺激房地产业单兵突进,并推动土地的大量释放,商品房的海量上市。

　　据中国指数研究院统计数据显示,2009年以来,我国部分三四线城市住宅市场供应规模大幅增长,营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居全国前列,待开发量在3000万-8000万平方米之间。仅从2011年到2012年11月末,营口住宅用地成交面积就接近1200万平方米,几乎是北京同期成交面积的2倍。

　　土地放量后,开发商为了加速回笼资金而大量推盘,打破了楼市供求平衡。西部某个中等规模城市,市区超千万平方米的大盘就有三个。记者采访的部分东部县城,几乎每个县城都有大片新建住宅区闲置。有的县地处山区,县城人口仅有几万,但楼盘开发量甚至超百万平方米,足以容纳县城所有人口。

　　房价快速上涨是造成三四线楼市遇冷的另一个因素。记者采访的多个县城,房价与几年前相比几乎翻番,让一些人望房兴叹。

　　克而瑞研究中心近期发布的《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》显示,一线城市供求比仅为0.64,而三四线城市,例如甘肃武威供求比则高达8.06,山西大同供求比达到5.7,延安为4.34,均存在严重供过于求的现象。十堰、无锡、营口、酒泉等三线城市不乏无人问津而遭空置的楼盘。

　　曾是三四线房地产标杆的温州和鄂尔多斯,房价急涨之后迎来暴跌。温州房价自2011年9月开始,已连续30个月出现同比下降,一些高端项目价格“腰斩”。鄂尔多斯市康巴什新区部分项目崩盘,从每平方米近两万元降至1万元以内,有些项目工地不仅遭遇停工,还面临着农民工讨要工资的窘境。

　　物极必反,短期大量开发导致部分三四线城市供求关系恶化,大型开发企业纷纷“逃离”三四线城市。中原地产研究中心监测数据显示,去年前三季度十大标杆房企虽然购地金额创出新高,但新增购地城市三四线城市占比为0。而众多中小开发商则深度套牢,不知何时能度过寒冬。

　　破解三四线楼市困局

　　需多管齐下

　　“个别三四线楼市暴露的危机再次警示我们,卖地吃饭式的发展已经走到了尽头。”江苏省社科院助理研究员王树华介绍,国家发改委课题组近期对12个省区的调查显示,144个地级城市竟然要建200余个新城新区。161个县级城市中,提出新城新区建设的有67个,占41.6%。

　　“片面透支财力建新城新区酝酿巨大风险。”王树华认为,城镇化是国家提出的战略,但落实过程中一定要按经济规律来办。对于三四线城市的政府来说,一定是产业发展在先,就业与收入增长优先。只要夯实了产业基础,房地产自然会跟进。

　　中原地产的张大伟表示,不是所有三四线楼市都存在泡沫,价格波动也未必造成楼市崩盘。但是越来越多的三四线城市房屋库存不断走高,楼市面临的风险加大,必须引起足够重视。

　　江苏省政府参事室主任宋林飞表示,一些三四线城市前几年因房地产快速发展,经济增长和财政收入对于房地产的依赖过重,而且前期土地出让越多,地方配套支出也就越大,欠账也越多,对土地财政依赖也越深。

　　当前一二线楼市与三四线楼市分化趋势明显,不同城市间楼市发展阶段千差万别,一刀切式的调控不合时宜。如何调动好、保护好市场积极因素是当务之急。

　　中国房地产行业协会副会长胡志刚表示,三四线楼市如果处理得好,能够走出低谷。中央对发展新型城镇化已经进行了部署,只有端正发展方向,完善公共服务配套,提升城市功能才能抓住机遇。