港媒评内地楼市泡沫：我们听到了冰山碎裂的咔嚓声

　　北京时间2月24日上午,香港《南华早报》发表评论文章称,过去这一周,我们仿佛听到了冰山碎裂的咔嚓声——全国大面积出现楼市成交萎缩,继香港楼市出现蹦极式降价后,杭州楼市打响降价第一枪,楼盘老主顾冲砸售楼部,经济发达区域的著名“鬼城”常州,开发商断臂求生,5000多元的楼盘被挂出……

　　连“最后一个死多头”任志强春节后也忽然改口。他在亚布力论坛上表示,今年房价涨幅将大幅度下滑。 “很多开发商以为今年可能跟去年一样,很乐观。我个人对他们提出警告,我说你们太乐观了,很危险。”谨言慎行的“老大”王石发话了,2月19日,王石用“非常不妙”来表达其对今年楼市的观点,并称“我不改变我的观点”。其所谓的“不改变”,是基于其在去年9月时的表态。

　　而去年稍早些时候,更大的大佬、经历数度地产风云变幻的李嘉诚先生,布局大面积清空其在内地和香港的物业。王石第一时间在微博上提醒业界说:“这是一个信号,小心了!”他在接受哥伦比亚广播公司“新闻60分钟”节目中曾公开表示,“中国房价过高,房地产市场存在泡沫… …上海的普通居民买房需要支付的房款可能是其年薪的45倍以上。”并警告称,“如果中国式地产泡沫破灭,那将是一场灾难。”

　　王石发话后,万科的郁亮有意无意地发表了类似去年某银行行长“银行业利润太高,躺着赚钱赚得都不好意思,想不赚钱都难”的话,大意是说,房地产利润太高,“什么最会被颠覆和攻击?越肥的越容易赚钱的就会被颠覆。”是的,去年房地产销售额超过了8万亿,开发商拿走了1万亿,供应商、总分包商及利益链条上的各路伙伴们拿走了1万亿。实际上,这个行业的利润已经与中国最垄断最暴利的银行业旗鼓相当,不分伯仲。而社科院副院长李扬更是一语惊得众人灵魂出窍,“房地产行业问题突出,金融部门已经在对未来可能的下跌做准备。”与往常波诡云谲、刀光剑影相比,今年春节后在极短时间内前所未有形成的罕见共识,成为推倒楼市下跌的骨牌。

　　中国房地产的繁荣发端于1998年的制度性变革,而过去十多年间前所未有的城镇化进程带来乡村向城市的迁徙,“满城挖”、“随处炸”,催生出一幢幢水泥森林;而城乡分割和社保体系不完善累积的超高储蓄率,投资性资产工具缺失,投资渠道狭窄,全社会普遍的财富焦虑和饥渴,在超高的货币发行量催化形成的混合燃料把房价送入远超过中国人收入水平的“外太空”。价格推高的过程如此漫长,几乎所有参与者都是幸运儿,享受到了房价上涨的红利。利益的固化、普遍的自利情结和财富效应让他们坚信炒房会永远赚钱。然而,这世界会有永远繁荣的单边市场吗?升入外太空的房价以什么方式回归,以什么建立返回舱式的“长效机制”,如果没有,那将以美国或当年日本式的刚性破裂、瀑布式下跌来惨烈坠毁。对中国的房地产市场而言,收盘的方式还是一部悬疑剧。

　　任何资产泡沫的本质内涵都非常接近,那就是货币超发和信贷扩张。曾经的“美国秘方”和“美国神话,近年来在我们身边如火如荼地上演:地王飞天,十来亿的地王都是“小儿科”,百亿地王满天飞,城头变幻大王旗;恐慌性“末日情结”主导下,满眼都是“日光盘”、“夜光盘”,再贵的房子都会“夜光”;抢到一套房就像中大彩,“花边新闻”说有些紧俏楼盘,想买套房要给开发商送礼,大家如痴如醉。限购、限贷形同虚设,市场管理者、银行、开发商沆瀣一气、里应外合的购房证明随时花钱都能买到,3万一平方的房子把合同价格“做到”5万,等于不用首付款,全额从银行贷……暴风雨即将袭来,投机者、监管者、银行都放弃了雨伞,大家都侥幸“市场会有永远的繁荣”。而各路巫婆神棍们信誓旦旦说“还没涨够”,“坐等再翻番”,“京沪房价要涨到80万一平方”。如果问题本身是错误甚至是荒谬的,那么答案也就不重要了。

　　美国人反思次贷危机与房地产的关系时说,就像棒球运动员为了能打出更好的成绩而注射类固醇激素,人为地增强肌肉一样。在房价不断飙升的岁月里,华尔街向市场注入了太多的兴奋剂。兴奋剂刺激下的棒球明星们创造过辉煌,但是房地产的人造财富泡沫随着华尔街的“创造性毁灭”和历史性崩溃而灰飞烟灭。奔腾的大潮退去了,那些没有穿泳裤的人们赤裸地展现在面前。而中国过百万亿的M2告诉我们,中国房地产市场十多年流金岁月孽生堆积的资产泡沫,同样是长期以来天量高能货币驱动的结果。

　　房地产交易量的激增,金融体系必须提供大量的新增货币以支撑不断扩大的市场交易规模。土地市场流金淌银的美好时光里,在地方政府主导资源配置的经济体系中,形成房地产与银行体系高度捆绑,无论是房地产开发类贷款,还是政府平台、企业贷款,银行认可的有效抵押物主要是土地,经过十年嬗变,中国最大的地主已悄然从政府变为银行。地方政府通过行政权力压低拿地成本,通过规划调整、土地变性,以“画大饼”和“挤牙膏”式的供地方式,从银行置换出贷款,滚动开发,如此循环往复。土地增值数十倍甚至上百的倍财富效应幻化出巨大能量,而这一切都需要以巨量货币作为燃料来推进的,燃料一旦烧尽,火箭就会失速甚至坠落,人造的财富泡沫破灭,奢华盛宴终会有终结的时候。

　　房地产市场作为一个多重利益复杂博弈的场所,沸反盈天的价格本质是异常坚硬的泡沫。在市场失灵、泡沫化之路难以遏制之时,无论是市场参与者,还是作为“守夜人”的监管者,都应摒弃对原市场教旨主义的膜拜,而要有对市场规律的敬畏。索罗斯有句名言:“先知先觉、始终走在市场前面的狐狸永远只是少数,往往选择在这一历史价位的左侧离场。”狐狸有特殊的智慧和警觉,是对“风险厌恶”的有效管控。用李嘉诚的话说,“我不想赚最后一个铜板”,实际上,想赚最后一个铜板的,一定会成为孤独而绝望的留守者。

　　一场肇始于房地产持续数年席卷全球性危机,让我们明白从繁荣到没落、从殿堂到废墟的垮塌式骤变往往在一夜之间发生。当杠杆足够长、泡沫足够大,当所有的侥幸、迷信、贪婪在某一刻突然为恐慌所逆袭,预期突变时,那时再喊“救命”就一切晚矣。现在,各路鲨鱼嗜血的金融大锷们秣兵厉马、枕戈待旦,虎视中国房地产的资产泡沫池,做空这个市场是“超级暴利的事业”。用一位学者的话说,他们渴望在中国如火如荼的资产泡沫上再抹上最后一瓢汇率升值的油,然后从精疲力竭的中国经济身上榨干最后一滴精华后再离开。 “捧杀”瞬间变成“棒杀”。

　　中国房地产过去十年十倍的飙升最直接的驱动力是货币超发,货币对人类来说是最诱人、最具创造性的财富载体,但通过增加货币供应带来的繁荣是短暂的。没有哪一个国家的货币在洪水般的倾泻之后还能保持稳定的币值和长期稳定均衡的资产价格。而人类货币史告诉我们,没有什么比通过摧毁一国货币体系来摧毁这个国家的经济和社会基础来得更容易。货币放水制造泡沫的模式、过度依赖房地产的经济模式、绑架政府绑架银行的模式都是最脆弱的模式,没有什么独特的中国模式可以特立独行,没有谁可以反规律地超然物外。