楼市限购松绑是个“两难命题”

　　世联行最新发布的研究报告显示，今年一季度市场表现疲软，销售增速持续放缓，房地产开发投资增速未来大概率也将缓慢下行。在此背景下，房地产调控政策放松预期逐渐升温。世联行董事长陈劲松曾表示，房企再融资正式开闸是市场化调控的一大步，未来一切加在房地产上的不合理行政政策诸如限购、限价等将逐步退出。

　　近日，温州、杭州、长沙等多个城市先后传出楼市限购松绑传闻。有消息称，温州限购松绑方案已上报浙江省。实际上，在今年全国两会期间，温州市委副书记、市长陈金彪曾表示，温州的资金有很多沉淀在楼市，房价一旦出现断崖式下跌，最后实体企业就会融不到钱，因此建议国家实行差异化楼市调控政策。而今年全国两会期间提出的楼市双向调控基调，也被业界解读为限购政策或存在松动的空间。

　　楼市一季度降温明显

　　今年一季度以来，全国楼市降温趋势明显，房价涨幅放缓，各地楼市分化明显。3月份，上海易居房地产研究院监测的典型城市中，4个一线城市率先回暖，二线城市成交量则缓慢复苏。其中，15个二线城市新建商品住宅成交面积为824万平方米，环比增长43%。自2013年11月行情冲到阶段性新高后，二线城市成交量出现了明显下滑，15个二线城市成交在2月份几乎“全军覆没”。三线城市楼市回暖则较为迟钝，3月份，11个三线城市新建商品住宅成交面积为218万平方米，环比持平。三线城市成交回暖带有滞后性，有城市成交量甚至出现环比下跌。

　　对于今年各线城市走势，易居研究院认为分化是贯穿全年主旋律。一线城市房价整体下降可能性不大；二线城市将显著分化，部分二线城市如南京、成都等市场供求比较均衡的城市，降价可能性不大；而供大于求、市场失衡压力较大的二线城市如杭州、宁波、长春等地降价风波不断，市场观望情绪累积，成交量将回落，房价预计也将下滑。

　　业内人士分析，面对当前楼市分化趋势，过去“一刀切”式的限购限贷等调控政策已难以发挥效果，因地制宜进行调控才是当前市场发展的要求。

　　对此，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹业表示，经过十几年的快速发展，当前住房市场主要矛盾已从过去的绝对短缺，转变为不平衡问题突出。在住房市场出现的新变化、新形势下，再采取“一刀切”调控政策已无必要，政府应对住房市场调控进行及时优化调整。但秦虹也明确表示，分类调控的难点在于要深入研究当地住房市场特点，准确预判市场发展的趋势和风险。如果判断失误就有可能分错类，调错方向，反而加剧市场的不平衡。

　　放松限购或作用有限

　　限购政策自2010年4月出台以来，曾有部分二三线城市因楼市供给过大，成交低迷而尝试松绑限购，但在国家调控大基调下，多数城市松绑都被叫停。国家住建部部长姜伟新曾表示，楼市限购政策是行政色彩浓厚的办法，是不得已而采取的。

　　近日，由于一季度销售低迷，市场对个别城市将“松绑”的传闻开始升温。“温州已向浙江省有关部门递交了限购松绑的申请，省里找了房企开会，没有发声，仅仅是听意见，这个时候市场敏感。”浙江透明售房市场研究院院长丁建刚表示。

　　目前，广州、深圳官方并未就松绑限购表态。保利、万科有关负责人称，对政策预期是“稳定”的。

　　松绑限购的消息也刺激了资本市场。日前，沪深股指总体呈现窄幅整理走势。然而，在股指平静的表象背后，房地产股却异军突起，出现大面积涨停走势。华远地产、嘉凯城、大龙地产、深深房A、京投银泰、首开股份、深国商、万方发展、卧龙地产等9只股票涨停。另有亿城股份、华夏幸福、保利地产等近30家股票涨幅超过4%。华泰证券分析师蒋献明认为，两市地产股大幅上涨，与多地酝酿取消限购的消息有关。

　　中原地产首席市场分析师张大伟表示，放松限购等措施可能会短期刺激市场回暖，很可能再次出现大跌。目前的下调更多是为之前持续多年的矛盾还债，如果经济不调整结构，依然期待用刺激政策拉动房地产，很可能作用有限。

　　取消楼市限购要有前提

　　如果一些地方酝酿松绑限购是在给开发商“打气”，那苦等降房价的百姓可就要“泄气”了。虽然温州房价出现了十几连跌现象，一些二三线城市也有开发商打折卖房，但这些都只是个别现象。限购政策下，全国热点城市总体房价持续在涨，只是涨幅有所放缓。据中国指数研究院数据，今年3月，全国百城住宅平均价格环比上涨0.38%，是2012年6月以来连续第22个月环比上涨，但涨幅继续缩小。业内人士表示，以限购为代表的行政调控还得继续发力，如果此时轻言松绑，房价必会迎来报复性上涨。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，限购影响会逐渐化解，而限贷影响则是致命。限购政策只不过是抑制市场需求集中爆发，或者后置一部分当前不符合购房条件的市场需求，而限贷政策则不一样，无论该城市有没有施行限购政策，如果当前没有信贷额度或者贷款利率上浮、审批周期拉长，都有可能直接影响市场成交量的表现。其实，在广大二三线城市，由于整体楼市已供过于求，在限贷背景下，即使限购令松动，也不可能对当地楼市供求状况产生颠覆性影响。截至3月底，上海易居房地产研究院监测的20个城市新建商品住宅库存总量为8401万平方米，环比增长2%，同比增长16.3%，20个城市的库存量已创下了近5年的历史新高。其中，几个二线城市库存呈现环比与同比双双上升态势。除了高库存以及限贷的制约，楼市长效机制的不断推进也会让持有多套房成为一种负担，不动产登记、房产税的全面推开等都只是时间问题。

　　所以，在目前楼市分化背景下，限购令的放松确实有可能，但真正要让房地产市场实现稳定健康发展，需要的是楼市长效机制的推进以及用合理手段消化过剩库存，优化资源配置。