房冷地热 开发商过于乐观藏风险

　　近日，杭州楼盘降价、银行资金链收紧，房地产股遭遇重挫，一系列事发突然，给信心满满的房地产业当头一棒。但值得注意的是，在楼市成交量大幅下滑的同时，土地市场却难为所动，拍卖依然火热。

　　专家表示，内地房地产企业虽然经历了2008年的短暂低迷，但却未经历过较大的高低起伏，内地房企对风险认识仍然薄弱。因此，应警惕对市场风险认识仍然薄弱的内地房企，对房市信号作出错误判断，造成不可控的风险。

　　一线土地市场热度未减

　　2月26日下午，北京第34宗配建自住房地块成功出让，旭辉和当代联合体以7.78亿元成功竞得平谷区大兴庄镇A 02-01、A02-02地块，溢价率49.04%，为北京新添6.9万平自住型商品房。

　　据了解，地块原先配有2.5万平方米限价商品房，房屋销售限价6000元/平方米，而地块价格到达合理土地上限价格后，将现场竞配自住型商品房面积，该部分房屋限价1.1万元/平方米，套型建筑面积控制在140平方米以内。

　　经过11轮举牌，东亚出价触及该地块的合理价格上限7.78亿元，在之后的现场配建自住型商品房面积环节，世纪鸿和旭辉当代联合体竞争激烈，最终，旭辉当代联合体以现场竞配6.9万平方米自住型商品房的代价夺得第34宗配建自住房用地。

　　而此前，2月21日，北京有三宗地挂牌截止并进入现场竞价，收入110亿元。同日，广州广钢新城五幅地块单日155亿成交。

　　土地市场热度在一线城市持续扩散，今年1月的成交数据较有力的印证了这一观点，北上广深土地成交总建面积717万方米，同比大幅上涨93%，成交金额908亿元，同比上涨185%，成交楼板价同比上涨47%。

　　中原地产市场总监张大伟表示，房企回归一二线市场，在北京等一线城市拿地拼抢白热化。截至日前，标杆房企合计在2014年拿地额为367亿元，其中一线城市达到了116.89亿元。

　　张大伟认为，在一线土地稀缺的背景下，房企选择在一二线城市聚集，但值得注意到是，现阶段全国市场逐渐出现了地热房冷的现象，房价的持续上涨透支了购买力，逐渐价格开始上涨乏力。而这种泡沫化的发展也导致市场存在调整的可能性，开发商对土地市场的爆棚信心，可能在未来酝酿比较大的风险。

　　楼市成交量下滑

　　杭州楼盘大幅降价，只是楼市近日来的突出个例，但值得注意的是，自2014年以来，虽有节日假期影响，但成交量恢复乏力下滑明显。

　　中原地产研究中心统计数据显示：受春节假期因素等影响，54个城市成交量出现明显下调。截至23日，全国主要的54个城市成交量下调13%。值得注意的是，此次一二线城市成交量下调幅度反而超过了三四线城市。其中，一线城市成交量下调幅度达到了20%，二线城市的调整则达到了接近30%。

　　此外，价格方面也出现下滑迹象。日前，国家统计局发布1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，1月70大中城市房价涨幅放缓明显。新建住宅方面除了上个月的温州、韶关外，又有哈尔滨、包头、济宁、杭州四个城市加入降价队列，下跌城市数量增至6城。

　　涨幅方面，1月份70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅由去年12月份的0.51%微降为0.49%。有25个城市新建商品住宅价格环比涨幅比去年12月份有所回落。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，1月份房价环比上涨的城市个数减少，涨幅稳中有降，究其原因，一是在前期部分城市加大房地产市场调控力度、努力增加保障性住房供应等一系列政策措施作用下，市场环境和预期相对稳定；二是受信贷条件收紧、库存压力减小等因素影响，成交量回落，一些城市房价涨幅进一步收窄。

　　警惕房冷地热酿风险

　　对于杭州购房者来说，此次楼盘大幅降价绝非偶然，因为这是看似偶然的降价中透露出杭州楼市在持续“高库存”下的必然反应。

　　高库存成为悬在开发商头上的一把“利剑”，要想提高成交量，降价无疑是最好选择。然而，一方面价高难售出，另一方面地价高势头难改。对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受《经济参考报》记者采访时表示，现阶段房企正面临着“不抢没活干，抢了却不挣钱”的尴尬境地。

　　顾云昌认为，对于杭州来说，库存量大，且高端盘居多，是其弊病。但房企市场定位偏高与土地价格高企不无联系。城市楼盘定价过高的重要原因就是土地价格的高企“现阶段特征是房冷地热，在‘地王’频出的背景下，开发商不得不开发高端楼盘以保住利润。但有些‘地王’很难获取利润，能做到不赔钱就算好”。顾云昌说“但杭州大幅降价从另一面也说明，‘地王’地块正面临着巨大风险，房企拿地过于自信。”

　　现阶段对于房地产市场信心，购房者与房企正出现着偏差，而这也正是危险的主要原因。

　　戴德梁行日前发布的中国投资信心报告显示，开发商和投资者就未来房地产市场出现不同意见。开发商明确地指出中国房地产热潮还没有完全消退，投资者则普遍较为保守及非常关注房地产市场的下行风险。

　　对此，中国房地产学会副会长陈国强表示，不应低估购房预期改变对市场的影响力。的确，曾出任美国联邦政府房产金融办专家，现任新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒此前在接受《经济参考报》记者专访时表示，从中国房地产市场来看，与其他地方不同的是，其房价支撑的绝大部分是由于房价上涨预期。

　　“我们通过模型计算过北京市场的房价，得出如果北京要维持目前房地产市场的发展现状的话，北京市场的预期是每年要涨5.9%。但是如果预期向下跌了一个百分点，则意味着，要使得价格均衡的话北京房价将下降31%。”邓永恒说。

　　对此，陈国强认为，房企扩张步子迈得太大，一旦经营管理能力跟不上，或者融资遇到阻碍，很容易导致企业资金链紧张甚至断裂险。

　　陈国强表示，应警惕内地房企，对房市信号作出错误判断，造成不可控的风险。内地房地产企业虽然经历了2008年的短暂低迷，但却未经历过较大的高低起伏，内地房企对风险认识仍然薄弱。”