买个公寓能躺赚吗？真相竟然是……

　　如今公寓正受到越来越多的购房者关注，地段好，总价低，首付少是它最大的优势。很多想投资房产的购房者会考虑投资一套公寓。

　　公寓相对住宅，价格涨幅要低得多。投资公寓的人，看中的不是它能涨多少钱，而是它“长期的租金收益”。

　　那么石家庄的公寓出租现状如何？租金收益究竟如何？租金是否能抵月供？多少年能回本？是否值得投资？

　　公寓出租相对住宅，有着如下优点：

　　1、装修更时尚，租金低。适合年轻人独自居住。

　　2、户型小，容易打扫。

　　3、生活氛围好，下楼就是商场。公寓往往伴随着城市综合体，购物餐饮娱乐配套更好。

　　4、商用，可以注册公司。

　　我们实地探访了三个较具代表性的公寓项目，繁华地段出租率较高的“万达广场公寓”，二环沿线的“保利立方公寓”，二环外的“恒大财富广场公寓”。我们一起来看一看，它们能让业主躺赚吗？

　　　01、万达广场

　　“万达广场”位于槐安路与建华大街交汇处，总建筑面积183万平方米，涵盖购物中心、洲际酒店、写字楼、公寓、商业街、住宅等多种业态。

　　万达广场的公寓是平层，业态主要有“主题酒店”、“办公”，还有健身房、美容理发等。

　　酒店并不是统一的分布在某一层，而是杂乱分布。有的办公室旁边就是酒店客房，办公环境受影响。

　　万达广场的50㎡左右的公寓租金价格在2000元/月左右。约合1.3元/㎡/天。

　　据一位万达业主说，“万达公寓的租金这么多年没怎么涨过，有的甚至还降了。”

　　万达广场是在2011年9月23日开业，万达公寓在购买时的价格是在6500元/㎡，50㎡月供为1800元/月。

　　万达广场发展了8年成为现在的样子，公寓租金只能抵月供。

　　以平均租金2000元/月来计算：万达公寓50㎡户型，“年投资回报率”为7.4%，回本需要“13年半”。

　　　02、保利立方公寓

　　“保利立方公寓”位于体育大街和北二环的东南角，保利花园H区。

　　保利花园总建筑面积约130万㎡，涵盖商业广场、写字楼、公寓、住宅、商业街等业态。

　　保利立方公寓有平层，有LOFT，以办公为主。

　　据某工作室老板说：“这里挺安静的，就是电梯有点慢。”

　　保利立方公寓是近两年才交房，保利立方公寓“LOFT户型46㎡”，租金价格在1600元/月左右。65㎡LOFT租金价格在2500元/月左右。保利立方公寓LOFT租价约合1.2元/㎡/天。

　　保利立方公寓“平层46㎡”的租金价格在1200元/月左右。约合0.9元/㎡/天。

　　再来看它的售价，2016年4月，保利立方公寓H3，平层均价6500元/㎡，月供大约1600元/月。LOFT均价8500元/㎡，月供大约3000元/月。

　　现阶段租金无法抵消月供，差距在500元左右。

　　不容忽视的是，新交房的公寓，空置期可能较长。一旦出现空置期，月供需要投资人自己偿还。

　　贝壳找房显示，保利立方公寓在租房源达75套。

　　在实际调查中，一个65㎡LOFT户型，租价2500元/月，一个月前在中介登记，至今未租出去。另外在和一位工作室负责人交谈时，他还在推荐朋友的出租房源。

　　以平均租金2500元/月来计算：保利立方公寓65㎡LOFT户型，“年投资回报率”为5.4%，回本需要“18年半”。

　　　03、恒大财富广场公寓

　　“恒大财富广场”位于二环外，高营大街御城路交口西北角，恒大御景半岛的最东侧，建有5栋公寓。

　　“恒大御景半岛”总建筑面积约314万㎡，涵盖公寓、住宅、影城、运动中心、商业街等业态。

　　恒大财富广场的公寓主要是平层，户型偏小，居住为主。

　　快捷酒店、民宿较多。少量办公。

　　恒大财富广场的“40㎡左右的平层公寓”租金价格在1000元/月左右。约合0.8元/㎡/天。

　　据一位恒大业主说，“公寓的快捷酒店特别火，房间经常爆满。十三中有考试的时候房源更紧张。”

　　恒大财富广场1号公寓，2015年售价是均价7500元/㎡左右，含1500元/㎡精装修。37㎡月供为1500元/月。

　　租金和月供的差距也是在500元左右。

　　以平均租金1000元/月来计算：恒大财富广场公寓37㎡户型，“年投资回报率”为4.3%，回本需要“23年”。

　　公寓应如何投资对比这三个项目。从市内到二环边，再到二环外，年投资回报率呈逐渐下降的趋势。

　　万达广场7.4%，保利立方公寓5.4%，恒大财富广场公寓4.3%。

　　一般能达到4%-5%的年投资回报都是不错的产品。

　　如果购买公寓的付款方式选择贷款的话，前几年会处于租不抵供的状态。并且会多还利息。

　　比如10万贷10年，利率上浮20%，要额外支付3.2万的利息。贷30万要额外支付9.7万元的利息。把这部分利息计算进去之后，投资回报会变低。

　　所以如果不是自住需求，尽量不要贷款购买公寓。

　　购买公寓时一要考虑地段。二环内交通便捷的地段，尤其是地铁沿线，更适合作为办公场所。出租办公往往能获得更稳定的回报和更高的收益。

　　此外，价格是非常重要的因素。石家庄的房租涨得很慢。如果月供高过租金太多，显然是不合适的。

　　一定要多方位测算，以周边的公寓、住宅、类似地段的公寓租金作为参考，选择性价比高的公寓进行投资。

　　“金手指科技集团”和“卓达集团”近日相继因非法吸收公众存款被立案调查，相比他们高额的年化收益，虽然公寓的投资回报低。但是它重在保本。

　　公寓作为不动产，在保本的同时，还会随着整体房价的上升有所增值。

　　只要认真筛选，挑选性价比高的公寓，它不失为一种安全和收益兼顾的理财方式。