坤宁说房丨大房企中途收购的楼盘可以买吗？

　　日前，华远通过收购获得全业地产藁城区[2018]011号地的开发权，和万科、保利做了邻居；绿地收购的东良厢项目也已经正式面世。石家庄房地产市场，越来越多的“大鱼”吃上了“小鱼”。

　　近几年，石家庄已经成为了一线房企重点关注的城市，很多房企在寻找进入石家庄的契机。越来越多的大开发商愿意去接盘小开发商的烂尾楼，为什么呢？

　　1.有利可图

　　石家庄的烂尾楼10个有9个都是因为“小开发商资金链断裂”而烂尾的。

　　而“大房企”凭借自身强硬的现金流能力和运营管理能力，再加上“大房企”的品牌影响力，让一个烂尾楼起生回生，变成摇钱树，还是相对容易的。

　　2.看中的是烂尾楼的优质地块储备

　　石家庄的烂尾楼一般在二环内或者二环附近，拿地早，很多年前已经烂在那里，就那么熬着熬着，一直熬到了二环从“荒郊野外”变成了“置业热点区域”。

　　而现在“大房企”想要通过“土地招拍挂”进入石家庄，需要经历残酷的竞争，没点“实力”和“魄力”，还真进不来。

　　只能“退而求其次”走走捷径。低价收购个千亩大盘，把之前卖出去的楼处理完之后再开发的二期三期四期，就可以获得市场和利润了。

　　购房者在碰到收购项目时，应该如何区分和辨别，才能最大限度地保障自己的利益？试着去问这三个问题。

　　1、开发商的实力究竟如何？

　　不同开发商处理收购项目的态度完全不一样，要看开发商的水准如何。

　　如果两个开发商实力在“伯仲之间”，很有可能是“另一轮的坑”。

　　比原项目开发商“实力强一些”的房企，往往对收购项目采取的手段就是快销，这个时候也有捡漏的机会，比如曾经的“天海集团”收购“博雅盛世”。

　　另外，如果新旧开发商“实力相差十分悬殊”，比如“恒大”，就能够让“林溪郡”这样挨着油库的项目起死回生。

　　2、有没有预售证？

　　没有“预售证”的项目，千万别买，即使它是大开发商。

　　例如高新区某某理想城，卖的时候说的很好，本地房企和大房企合作，大房企多么多么厉害，五证不全就开始搞团购，最终购房者遭遇开发商扯皮，项目烂在了那里。

　　买房的前提一定是五证齐全，只有获得了预售证，才能签订“房管局备案的正式合同”，签“备案合同”才算是“落袋为安”。

　　3、产品设计报批是什么时间？

　　有的项目是分几期开发，“老产品”和“新产品”交替。这种情况要确定哪几栋是以前的规划，哪些是新报批的。

　　如果如果碰到“已经报批”，“开发完毕”或者是“盖到一半”的，基本不会大改规划，只能沿用原有的规划设计。

　　现任开发商只能去动动“外立面”、“园林景观”或是加个高品质的“精装修”，有的甚至连精装修都懒得做，产品方面会落后很多。

　　例如小区的“人车分流”基本是现在所有小区的标配，有的小区电动车也会有专门的地下停车区，这样孩子在小区里玩耍再也不担心被车子撞到了。

　　此外，“户型设计”会很落后，户型差的房子，到了二手房市场是比较难出手的。比如下边的四个户型。

　　102㎡户型是刀把户型，设计不合理，一进门正对卫生间，客厅的面积严重浪费，开间只有大约2.55米，沙发到电视的距离可能只有两步远。

　　129㎡户型南北不通透。142㎡和147㎡户型都是缺角户型，且面积浪费严重，只做成了三室而且两个次卧很小，书房只有大概9㎡。

　　除了这些，外立面的设计，电梯的设计(有没有担架梯)，施工质量，管道的铺设等等，很可能都是过去的标准。

　　这就意味着你用“2019年的房价”买到的是一个“几年前”甚至10年前规划的房子。

　　而且经过多年风化，有没有出现“外墙材料的风化腐蚀”，“钢筋的透蚀破坏”，会不会影响整体结构的稳定性，安全性是否过关？这些会有相关部门进行检验和验收。

　　如果这样的产品“价格上能便宜”一些，购房者能够接受设计上的落后，也可以考虑。如果房子相比同区域其他房源还要贵，就不值得了。

　　其实，购买大房企的收购房源“最大的好处”是，如果收购的开发商带来的“物业”很好，对购房者来讲无论是自己居住，还是二手交易都很有益。

　　以前我们买房更注重“地段”，但是现在，产品本身在楼盘的定价体系里，占到的比重已经越来越大。只有产品和地段完全结合时，更能体现出房子的价值。未来，一些产品开发能力不强的地产商，也很可能会因此而逐渐退出房地产市场。

　　购房者在今后的买房过程中，也需要弄清楚楼盘的来龙去脉。

　　假如是收购项目，要问清楚“预售是不是下来了”，“什么时候收购的”，“哪些楼是旧的规划”，“以后建成什么标准的”，做到心中有数。

　　房子是否符合自己的需求、产品本身状态怎么样，这是我们在买这样的楼盘时，需要坚持的原则。