地价五年飙升三倍，「卖预期」的正定新区还能走多远?

　　朱河是滹沱河北岸正定新区内面积最大的一个村，人口过万，始建于明朝永乐年间。“朱河”这个名字，其实是讹传，准确的写法应该是“诸河”。由于这个村地势低洼，水往低处流，周边的滹沱河、周汉河、旺泉河等大大小小多条河流交汇于此，建村之日便取了“诸河汇流”之意，传到后来，就成了朱河。

　　六百多年后的今天，朱河村的历史即将在这两年宣告结束：这个村的拆迁改造已经启动，拆迁腾退后的土地将纳入到正定新区的整体规划。其中，隆兴路和周汉河两侧以商服用地为主，“一河一路”的中间和附近则均系住宅用地。在上周完成挂牌出让的奥体中心西侧两宗住宅用地，便位于朱河村的东南角。

　　未来三至五年，这块在正定新区曾汇聚“小江小河”的土地，不知道又将吸引来多少中海和雅居乐们，抱着实打实的真金白银和或主动、或被动的预期，闯进正定新区的房地产市场。

　　开年没多久，朱河和北边罗家庄就冒出来了一批持有补偿款的拆迁户，握着大把现金，寻找着下一个安身立命的地方。一些已进驻正定新区的房企和项目敏锐地抓住了这一点，最近就在正定新区内走村串户，收罗需求。无论是城中村，还是棚户区，只要是拆迁户，这些手握现金的人，都是房企和项目们最青睐的；面对即将短兵相接的2019年正定新区市场，也由不得这些房企和项目不重视。

　　小回粗略统计了一下，自5月开始，你将在正定新区陆续看到这些房企的项目，排名不分先后：金地、金科、金辉、华润、远洋、中海、润江、天山，雅居乐和万科尚未给出明确的入市时间，但晚也晚不过8月。这十家房企将在正定新区方圆将近30平方公里的土地上捉对厮杀，最扎堆的地方，几家售楼处几乎是门对门、脸贴脸，低头不见抬头见，上午可能还在抢单斗狠，中午微信里面一招呼，就能凑在同一个路边摊上扒拉一顿午饭。

　　这些项目卖得好不好，小回不知道，但这些项目售楼处周边的餐饮生意，在2019年可能会相当不错。

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　　全国性房企在石家庄拿地的最好机会，实际上已经过去。赶来“插旗”又无处下脚的全国性房企们，只得被动落地正定新区，在进驻石家庄市场的道路上“曲线救国”。

　　上周末，中海和雅居乐笑到最后，从缴纳保证金的十家房企中虎口夺食。这其中，在石家庄兜兜转转这么多年的中海尤其不容易。

　　这家房企上一次在石家庄土地市场上露面，还是2015年底至2016年初的原棉三、棉四地块。彼时，前后两次竞拍，中海全部参与，和荣盛也有过多轮交锋，只不过，手起刀落的荣盛扛到了最后。两年下来，荣盛华府成了荣盛在石家庄销售业绩贡献最大的项目，如今已清到了最后的花园洋房，可中海在石家庄的第一个项目才算是姗姗来迟。

　　如果中海拿不到这块地，估计“肠子更得悔青”：据国土部门的朋友透露，此次成交的奥体中心西侧两宗住宅用地，早在2018年底首次入市时，中海便有过接触。只不过，彼时市场哀鸿遍野，预期跌到冰点，又时值年关，更是房企调动资金、闪转腾挪最为艰难的时候，中海的接触并没有开花结果，两宗地块也只得临场撤退。

　　从当时无人问津，到今天虎口夺食，剧情的反转不要来得太快。这要是拿不下来，中海的内心恐怕将是一万点伤害。

　　前两天，小回曾在微信朋友圈写了这么一句话：

　　全国性或地区性房企在石家庄拿地的最好机会，实际上已经过去。

　　标志性事件有两个：其一，就是前述奥体中心西侧两宗住宅用地；其二，便是两次流拍的天山公园南侧住宅用地。4月中旬这宗地块也将重新挂牌出让，据小回目前了解的情况，有意这宗地块的房企不在少数，其中不乏大牌，这些房企的预期也有所上扬，最终结果如何，就要看哪家房企的授权价够高，胆量够大。然而，这宗地块在2018年曾有两次流拍，第一次还有六家房企举牌竞争，磨磨蹭蹭举到24.6亿元，中铁建的报价还是没有够着政府设定底价的边儿，如同一个抢到绣球的小伙子站在姑娘面前，居然被嫌弃不够帅。

　　到了年底，二次入市，和前述奥体中心西侧住宅用地前后脚，竟只剩下一家房企参与，由于凑不够三家竞买人，无法满足竞拍规则，再次流拍。早知今日，二次入市时硕果仅存的这家房企估计也在后悔：哪怕凑上几家陪标，也就拿到手了，何至于耽误到今天，最终鹿死谁手，变数横生。

　　如今，正定新区站在石家庄房地产市场的前台，实际上是“被”推上去的。2016年保利和恒大们等几家已进驻石家庄多年的全国性房企，赶上了这座城市最好的年景，成交规模一飞冲天，拿到了几十亿元的规模。石家庄房价也在这一年实现了翻番：捅破万元“窗户纸”，在2016年以前还是可望而不可即的事情，可到了这一年，不知不觉、轻轻松松，就过了万元关口，朝着1.5万元/平方米一路俯冲，那样子和2008年高喊一万点的股市简直如出一辙。这样的销售业绩，把这些房企吓一跳，也让那些站在石家庄的门口犹豫逡巡的全国性房企们大跌眼镜：

　　原来河北的省会是石家庄，原来石家庄还能贡献出这样的销售业绩，原来这里还有这么大的想象空间。

　　于是，整个下半年和2017年全年，如今跻身市场交易规模前列的融创、万科、龙湖和远洋们纷纷赶来“插旗”。

　　可这城市哪是那么好插旗的。涉足城中村、棚户区的拆迁改造，水太深，拿地前那些说得清、但入不了账的投资规模可观，对于一些国资背景的房企，仅一条“国有资产流失”的红线就很卡脖；民资背景的房企手腕更灵活，但初来乍到，免不了还是会被人摆上几道。2018年底，石家庄东南外某项目和某家全国性房企签署战略合作协议，新闻通稿满天飞，有购房者问小回：这协议靠谱吗？小回答：

　　这样的协议，石家庄一年能签几十个。可能落得下来的，几十个能有一、两个就算不错。

　　一级开发、收购项目难上加难，那么土地市场上真刀真枪地拼授权价和胆量，便成了一些房企在石家庄最为现实的选择。主城区前两年积累下来的既有工业厂区拆迁改造腾退下来的地块，已成为二环内纯净地的“独苗”，可几年下来，推向市场的凤毛麟角，仅有原棉三、棉四厂区地块和原三元厂地块被完全推向市场，由房企自由竞价；高新区和正定新区已成为石家庄纯净住宅用地供应的绝对主力，特别是政府部门完全主导一级开发的正定新区，不仅是纯净地供应的主力，也由于前述缘故，形成了石家庄某个行政区或片区内密度最大的品牌房企分布。

　　一位在某全国性房企供职的朋友，话糙理不糙：你以为我愿意去？可主城区拿不到地，不首先在正定新区拿块地，先把城市公司立住，还能怎么办？

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　　正定新区地价一路飙车，五年内已经翻了将近三倍，本地房企正在退避三舍，资本游戏只剩下全国性房企继续参与。正定新区几乎就是石家庄土地市场最为完整的缩影。

　　几乎完全是纯净地，可供房企自由竞争的正定新区，也是这些年来石家庄房地产市场变迁的缩影：一方面，是地价的节节攀升。根据小回的统计，2015年正定新区的住宅用地成交楼面价是1721元/平方米；可到了2019年，仅仅前三个月，住宅用地的成交楼面价就到了6818元/平方米，足足翻了2.96倍。这中间的2017年，由于房企市场预期达到巅峰，正定新区住宅用地的成交楼面价最高甚至飙升到了7615元/平方米，翻了3.42倍。在地价上“疯狂开车”的正定新区，也就此成为了市辖各行政区中增长速度和幅度最快的行政区。

▲ 2015年至2019年3月正定新区住宅用地和住宅、商服混合用地供应、成交和价格情况

　　另一方面，则是房企的剧烈洗牌：2015年和2016年，能在正定新区住宅用地上有所斩获的，清一色是本地房企；到了2017年，全国性房企和本地房企各占半壁江山，在一些地块上，双方还能掰掰手腕；可到了2018年以后，正定新区已鲜见本地房企独立拿地，全国性房企完全占据上风。此次参与奥体中心西侧两宗住宅用地竞价的房企中，更是没有出现本地房企的身影。

　　地价飙升到了这个程度，在真金白银上正面交锋，本地房企已经不具备直接掰手腕的实力。

▲ 2015年至2019年3月正定新区住宅用地和住宅、商服混合用地成交单价TOP10

▲ 2015年至2019年3月正定新区住宅用地和住宅、商服混合用地成交楼面价TOP10

▲ 2015年至2019年3月正定新区住宅用地和住宅、商服混合用地成交溢价率TOP10

　　正定新区已经成为了石家庄土地市场各种竞拍规则的“试验田”：前有“限地价、竞人才安置房”，2017年的六宗住宅用地采用了这项规则，赶上房企预期达到巅峰，本地房企和全国性房企最后一次正面PK，结果将这六宗地块的成交楼面价飚到了7000至9000元/平方米，如果将无偿移交给政府部门的人才安置房成本剔除出来，成交楼面价甚至要到2万元/平方米，这六宗地块也几乎成为时至今日都无法从地价的“灯塔”上退下来。

　　此后便是“双限双竞”和十年限售的组合拳，金科、金辉各有一个项目受此影响，地价和房价倒是控制住了，但十年限售将房产的投资价值压到了最低。

　　最后，便是到今天几乎成为通用规则的“限地价、竞自持面积”，只不过，随着市场转冷并在2018年底接近冰点，自持面积的上限也从全部计容面积逐步缩水到了现在的20%。

　　道理很简单：正定新区还没有金贵和抢手到这般程度，谁也不会将辛辛苦苦拿到手的地块，全部变成自持砸在手里，延长变现周期。况且，土地市场转冷，不再竞拍规则上让让步，如何表达出推地成交的诚意？

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　　“卖预期”的正定新区房地产市场从未摆脱负面看空的各种传闻，市场对于正定新区的预期和判断“朴素而直接”：市级行政中心是否还会落地？配套服务还能不能跟上？产业引入还有没有实质性进展？

　　无论是地价飙升，房企洗牌，还是竞拍规则变迁背后买地卖地双方的心态变化，根源都在于正定新区的命门：

　　这个市场，说到底，还是无源之水、无本之木。

　　房地产市场的源和水，便是购房需求。2010年正式启动的正定新区，从零开始，区域内并没有成规模的常住人口，自然也就没有内生需求。即便是从2016年起有普通住宅项目开售至今，已经列入正定县统计序列的正定新区，到2018年的五年间新增人口也不过一万出头。目前在正定新区有成交的项目普遍反馈，购房需求来自于两个方向：滹沱河南岸的主城区，占到了六成以上，以及新元高速公路以西的正定县城，占到了两至三成。

　　先说正定县城：这两年，古城保护倒逼县城内搬迁腾退，降低常住人口的压力，疏解方向便是正定新区西北部。然而，即便是当前的正定县，普通住宅的成交价格最高也不过1.4万元/平方米，且以县城内生的改善需求和周边村镇的婚房首置需求为主，看重的也是县城已有基础的配套服务。比邻的正定新区，普通住宅的价格只高不低，配套服务刚刚起步，如果前景不明朗，预期不乐观，县城常住人口搬进新区，动力和意愿并不强烈。

　　来自主城区的购房需求更是直截了当：与主城区配套服务极大的反差背后，正定新区的最大卖点便是前景和预期。与主城区建城117年间，城建从无到有、从小到大相比，正定新区的城建起点确实不低，地下是国内规模最大的综合管廊，地上是主干道路网和大型公建设施，加上长期以来省会的行政中心和相关功能就规划在了中心湖公园片区内，石家庄人对正定新区的预期和希望被一再拔高。2016年率先入市的普通住宅项目，占了价格便宜、前景广阔的光，屡屡传出开盘售罄的情况，再加上市场大环境推波助澜，正定新区市场便一飞冲天。

　　说到底，这么多年下来，这个市场的核心只有一个：

　　卖预期。

　　说得再明确一些：长期以来，正定新区市场并非依靠坚实的常住人口形成的内生需求来支撑，而是靠规划、城建等利好消息构筑的预期来支撑。如果预期明确而清晰，市场成交便没有问题，待配套逐步完善，常住人口形成规模，内生需求便会逐步形成，正定新区便进入到了一个正常的城市或区域市场应当形成的状态之中。

　　关键，便在于预期是否稳定。

　　2017年横空出世的河北雄安新区，宣告了河北省内正定新区和曹妃甸新区两家争夺国家级新区的竞争局面，被白洋淀“截胡”。但在河北雄安新区设立之前，河北对正定县和正定新区进行了架构调整，完成了一次有着重要意义的“县区合一”。一直以来，这次县区合一都被认为是对正定新区的“降级”处理。殊不知，县区合一之后，正定县和正定新区的“一把手”从以往的石家庄市政府党组成员升级到了石家庄市委常委，依然可见正定之于石家庄的重要性。

　　然而，市场对于正定新区的预期和判断“朴素而直接”：市级行政中心是否还会落地？配套服务还能不能跟上？产业引入还有没有实质性进展？没有这三点，正定新区留给市场的印象便是“无源之水”与“无本之木”。

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　　2019年的正定新区城建正在提速，轨道交通建成通车将为市场打开一个全新风口，但库存规模高企和房企正面PK加剧市场竞争。地价撑住了房价，但从单纯“卖预期”的泥淖中脱身，正定新区还有很长的路要走。

　　已经在正定新区砸下巨资的石家庄，已经没有了“回头路”：根据小回的统计，2017年，正定新区的累计投资规模是566亿元，年内需完成187亿元；到了2018年，累计投资规模就到了616亿元，年内需完成273亿元。在这几年正定县的政府工作报告中，正定新区都会设置专章梳理工作，每年也会罗列十余个大项目。从目前来看，2019年正定新区的累计投资规模有望超过700亿元，大项目有图书馆、档案馆、职教园区二期、省二院新院区、安悦酒店等等等等。

▲ 2017年、2018年和2019年正定新区累计投资、年内完成投资和重点项目情况

　　正定新区的思路非常清晰：

　　配套水平必须拔起来，否则，不要说产业引入的文章做不成，连地价支撑也会岌岌可危。

　　远的不说，2019年6月，轨道交通一号线北延正定新区线路便会建成通车。一年前的2018年6月，这条线路的建设依然是“四平八稳”的状态；殊不知，早在2016年和2017年，在建设新城大道和地下综合管廊的时候，这条线路的地下隧道便已有雏形，但在2018年6月之后，这条线路的建设突然提速，造价最高、难度最大的下穿滹沱河隧道也急火火地开工。如今，这条线路仅用一年时间，便完成了前面吭哧吭哧两年多才完成的任务。

　　对于正定新区市场而言，这条线路一旦通车，这里便会迎来一个全新的风口：在大幅缩短通勤时间，降低通勤成本的基础上，正定新区就此有了承接主城区外溢购房需求的机会和条件。这也将极大改善正定新区长期以来“卖预期”的被动局面。

　　可这就够了吗？

　　罗马不是一天建成的。正定新区彻底改善配套服务之日，也是这个市场真正稳健之时。这个时间，至少还需要三至五年。

　　只不过，对于前述已经在正定新区有土地和项目储备的十家房企而言，这个时间实在是等不及了。从目前来看，至少13个项目将投入到2019年的正定新区市场，创下数量和规模的历史新高。简单细数一下，这其中就包括金科的金科正定悦府、金科集美郡，金辉的金辉中央云著、金辉优步大道，金地的金地悦风华，华润的华润万橡府，万科的正定文化村，远洋的远洋安联万和学府，天山的天山国府壹號，润江的正定润江府，以及中海、雅居乐刚刚拿地、规划建设的新项目。目前仅是3月下旬，远非正定新区土地市场鸣金收兵的时候。按照项目正常规划和开发周期计算，6月底前成交住宅用地规划的项目，都有可能在年内进入市场。

　　过往的五年，仅从正定新区土地市场完成挂牌出让的住宅用地就有26宗之多，面积115万平方米，可形成的住宅建筑面积219万平方米。剔除掉其中已经成交的部分，保守估计，还有超过150万平方米的可售面积等待排队入市。

　　更为微妙的是，2018年底同日拿地的金地、金科和华润三家，势必会心照不宣地选择“同进退”。如今，同在奥体中心西侧，与前述三个项目一街之隔的中海和雅居乐也加入到了奥体中心板块的这场正面厮杀，“斗地主”变成了“五国论”，这些房企是否还会保持同进退的节奏，便横生变数。

　　不妨大胆猜测一下：会不会有人“抢跑”？

　　2018年的市场最低点，正定新区一年成交了21万平方米的普通住宅。这几乎成了这个市场的“底部”。可另一面是150万平方米的可售货量，就算是翻倍到40万平方米，也是三年的去化周期。奥体中心板块挤进来五家全国性房企，整个正定新区市场便成了今天的“高纬度战栗”。

　　高地价已经将正定新区的房价撑在了这里，降无可降；况且，市场已感受到一些暖意，房价企稳有了依托，还要赔本赚吆喝，可能性不大。但对于正从“卖预期”的泥淖中艰难脱身的正定新区市场而言，面对高企的库存压力和激烈的竞争格局，已经由不得房企再去等待和抉择，这场“突围战”已经一触即发。