时代地产：高负债典型现金流紧绷 0首付还款

　　作为2013年最后一只登陆港股的房企，时代地产(3, 0.00, 0.00%,实时行情)从彼时至今始终未曾停止楼盘促销。

　　不久前的5.1假期，时代地产又率先拉开广州地区的促销大幕，全线产品均有不同程度优惠，并打出0首付计划、1万抵5万认筹优惠等活动吸引购买者的眼球。

　　“地产开发商回笼资金主要靠卖房，销售不佳，减慢周转速度，债务就会出现恶化。现在的促销，是开发商在努力维持原来的周转速度。”一位地产公司内部研究员对理财周报记者表示。

　　如多数房地产企业惯用的财务设计，时代地产同样拥有偏高的负债率。而随着银行对房地产信贷收紧，其融资不得不向信托等高成本渠道转移。

　　在逐渐降低的市场预期下，如目前高周转的方式因房屋销售不佳无法维系，近一年内新发的信托项目或将有风险显现。

　　促销难增销量

　　5.1假期前后，一条来自时代地产销售人员的群发短信引起理财周报记者的注意，短信中称：“目前时代地产全线产品均有优惠，首期款18个月免息付清、全款购房36个月付清，有员工内部推荐98折，个别项目有更多折扣。”

　　时代地产官网显示，其楼盘项目主要布局在广东广州、清远、佛山、珠海、中山等5市和湖南长沙，广东地区目前共有10个楼盘在售。

　　随后理财周报(微信公众号：money-week)记者致电销售人员咨询得知，最近时代地产主推时代倾城，优惠活动比较多。广州和清远时代倾城3期有“0”首付计划，交付5万元定金即可签约，首付最长可分18个月付清。广州的同时还有一项1万抵5万认筹优惠，即房款总价优惠4万元。4房精装单位最低价格不到14000元/平方米，3房价格低至14700元/平方米另外如果一次性付清房款可打9.7折。

　　根据销售人员的说法，广州时代倾城在4月27日当天共推出350套左右的单位，去化率达9成。

　　而实际上该楼盘的销售数据远没有其描述的光鲜。据网易房产统计，截至5月8日，时代倾城(广州)累计已售588套，累计未售1060套，实际去化率为35.6%。

　　据了解，这已是时代地产2014年来的第二次大型促销。今年3月，时代地产曾推出广州区域内所有在售楼盘全线8.8折优惠活动，同时对于老客户介绍购房，实行总购房款的3‰进行奖励。

　　该促销期推的主要楼盘时代花生2期销售情况也并不尽如人意。同样截至到5月8日，累计已售327套，累计未售545套，去化率37.5%。

　　“现在购房需求呈下降趋势，供大于求的现象在行业内已非常明显，而且未来预期并不乐观，这是现在开发商促销的一个原因。”一位华东地区地产公司高层对理财周报记者坦言。“而且银行现在收紧房地产信贷，融资的门槛上去了，能够拿来周转的资金变少，开发商也必须多卖房让资金回笼，否则可能出现到期负债无法偿的现象。”

　　2013年年报显示，截至2013年12月31日，公司应还银行及其他渠道借款金额合计74.02亿元，其中约19.77亿元须于一年内偿还。

　　从现金状况来看，报告期内集团的现金及银行结余总额为36.67亿元，比2012年增长100%。

　　但时代地产的现金流主要来自融资。2013年公司经营活动产生的现金流量净额为-14.56亿元，融资贡献的现金流净额达31.84亿元。2013年新增银行及其他借款56.35亿元。

　　“高负债率是现在大多数房地产企业一种财务上的设计，增加资金周转，能扩张规模，也能让效益最大化。这在市场的需求充足，楼市景气的情况下没什么问题。一旦楼市不景气，很容易出现资金链断裂。”前述研究员对记者分析表示。

　　或大幅降价还融资款

　　据理财周报(微信公众号：money-week)记者统计，截至目前，时代地产的融资中以集合类信托产品形式募集的资金共计16.8亿元，全部发行于去年8月以后。一位信托行业分析师对理财周报记者称：“这与银行房地产信贷收紧有一定关系。房地产企业部分融资需求转向信托等渠道。”

　　时代地产的信托融资名单中包括3家信托公司的4个项目。

　　其中中融信托的项目有2个，融资方均为时代地产旗下子公司，项目分别是“时代佳誉股权投资信托”，募资金额9亿元；以及“时代地产东和贷款信托”，募资金额3.5亿元。2个项目最终用在开发珠海和清远地区的“时代倾城”楼盘。

　　“现在的促销算是降价的初级阶段，如同一个信号。开发商通过比较小范围的促销试探市场的真实需求。”上述研究员表示，“再者，房企在2013年整体销售业务和收益都还不错，现在资金尚无太大的压力。但如果还继续拿地扩张的话，手里资金用光，现有模式的风险就会逐渐暴露出来。”

　　去年底香港上市前，时代地产曾是典型的高负债房企。

　　公司过往公告显示，2013年6月底，时代地产的净负债比率一度高达163.6%，比2012年底的116.2%增长不少。为了降低大量拿地带来的高负债率，时代地产在上市前曾对部分楼盘降价促销，以求一定程度上降低负债率，给投资者信心。在完成上市融资后，净负债率截至2013年底下降到93.2%。

　　虽然已有较大幅度下降，业内人士仍认为，按照其超过百亿的销售额来看，这个比率偏高。

　　在2013年业绩发布会上，时代地产董事会主席兼行政总裁岑钊雄对外表示，2014年将公司销售预期目标调高至150亿元人民币。对于如何完成这个业绩，岑钊雄称，将主要通过现有项目的销售来完成。经过2013年的加速土地储备，时代地产已经拥有21个项目，完成任务没有问题。

　　上述研究员分析认为，但按照前述的销售情况来看，广州地区的项目普遍去化率仅在35%左右。且在现在需求不充足的大环境下，想完成超过2013年的销售额或比较困难。

　　而前述高管则预计，按照过往房地产市场周期推算，今年9-10月类似时代地产这样负债较高的公司手里的资金将打光，这时为还上融资款可能会大幅降低房价回款。

关键词：地产,时代,销售,负债,首付