中环名品公馆遭业主投诉:赠送面积强制加收房款

　　资料图片(图片来源：新华网)

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　　2014年5月1日上海“五一”房展会举行第二天，位于展会现场的上海智富集团旗下中环名品公馆展厅出现了数十名业主，他们高举着“欺诈业主”“黑心名品”等标语横幅和牌子，集体向中环名品售楼人员抗议。

　　据了解(业主反映)，事情起因是中环名品公馆原先在销售过程中承诺的“赠送面积”，因为最后交付报批时没有获批，以致被算作实际建筑面积，于是开发商以“预测与实测”面积存在误差为由向业主加收房款，并以此作为是否为业主办理产证的依据而强制执行。对此，业主表示不满并拒缴。

　　新华网记者了解到，事发当天，房展会主办方已经责令智富集团就地撤展，不过关于中环名品公馆与开发商的争议还在继续。

　　房屋面积“前后不一”销售人员或人为误导

　　公开资料显示，中环名品公馆位于普陀区古浪路真大路交叉处，项目所在地块由上海智富集团于2005年通过出让方式获得，当时楼板价约为1061元/平方米，容积率为1.81。

　　该项目2011年9月开盘，当时共推出442套房源，主推89-139平2-3房，当时均价35000元。2012年7月与2013年3月又加推了77平-86平与99平-110平等精装房源，然而问题便是发生在后期推出的楼栋中。

　　业主刘先生告诉记者，2012年下半年，他通过对比周边楼盘发现，虽然中环名品公馆当时的小户型(85-88平方米)的面积略小，而且均价也高于周边楼盘，但是销售人员所讲的“赠送面积”却让他眼前一亮，思考再三，刘先生最后决定购买中环名品公馆的一套一室户。

　　“当时销售人员说，这个房子虽然85平左右，但是会赠送两处面积约为10多平米的阳台，他说可以改成一个客卧，同时也增大了客厅的面积。”刘先生拿出当时购买的宣传单页(楼书)给记者指到，“(赠送面积)就是这两处打马赛克的地方。”

　　记者看到，刘先生所指的马赛克的地方在中环名品公馆宣传资料中的确标注为阳台。从宣传资料确实可以看出，开发商对上述“赠送面积”分别标示为“超大面积内阳台可做客卧或独立书房”以及“附加南阳台延展客厅进深”等。按刘先生的话讲，楼书所指阳台当时销售人员是表示全部赠送的。

　　不过在签合同的时候，销售人员却告诉刘先生，预售合同的预测面积变为了77.19平方米。刘先生对此很不解。

　　“我当时问他原本85平方米左右的房子为什么会变小？他说阳台是赠送的，这部分不计入建筑面积当中，又不影响实际使用，而且关键是减少面积后还能为此节省不少物业费呢！”刘先生想想也是，他就听从了该销售人员的话，并签订了预售合同。

　　然而等到2013年10月份要交房的时候，刘先生突然发现《房屋使用说明书》上他购买的房子实测面积又变成了85.4平方米，比预测面积多出8平方米之多。而且差不多同期前后半个月内，刘先生收到两份上海智富寄给他的《交房通知书》，第一份落款为2013年10月11日，第二份为10月25日。

　　不同的是，在第二份《交房通知书》当中，却多了一栏内容，上海智富称按照合同条款，要求刘先生补缴实测面积多出来的8个平方米的价款，金额为原房屋总价的3%。

　　开发商“偷面积”不成“赠送面积”被计容？

　　刘先生对此自然不能认同，对于前后出现面积如此大的“测量误差”，他多次要求开发商出示相关测试标准，然而开发商均已“合规”与“按合同约定”来答复。

　　因为想早点入住，刘先生无奈之下，签订了房屋交接单。不过在备注里刘先生明确提出“乙方对房屋预售面积及实测面积保留意见”。

　　值得一提的是，刘先生讲当时签房屋交接单，包括之前签预订合同的时候，开发商都没有给业主时间好好看相关材料，只是在一沓材料里，在需要签名的地方夹几个便签，直接翻开让业主签名。刘先生事后说，等拿到预售合同的时候才发现合同附件里并没有户型图一项。

　　“他们当时根本不给你看，对方说你签不签，不签后面还有排队的呢！”刘先生对记者解释道。

　　然而，后来刘先生通过业主的网络聊天群才发现，类似于刘先生所碰到的事情还不少，几乎后期2012年后期加推的#2、#3以及#15都存在这样的情况。

　　记者也通过调查发现，上述3幢楼中，绝大部分存在上述情况。业主邵小姐所购买的114平米的户型的房子，与刘先生一样。略有不同的是，销售人员对邵小姐所讲的赠送面积是原本是该项目楼层的“公共区域”(业主所指)。

　　“这块公共区域本来是算公摊面积的，开发商把这一块改造成一个房间(次卧)，说是赠送给我们。”在该项目实地，记者看到了业主所反映的“赠送面积”。

　　记者在业主刘先生多所购的精装房内部看到，楼书上标示的阳台，实际上已经被开放商改造为一个封闭的空间。同样类似于邵小姐的所购精装房的“赠送面积”(公共区域)也都被改造成封闭的空间。

　　记者同时发现，上述3幢楼每一层大约有四种户型，分为两种小户型(类似于刘先生所购)与两种大户型(类似于邵小姐所购房屋)，经了解，上述遇到同样问题的业主大约为260户。

　　业主丁先生表示，开发商如此操作，是想通过“偷面积”来降低容积率，进而多盖房屋，以便获得更高的利润。

　　“他(开发商)原先的报建方案可能在预测的时候被他糊弄过去了，后来实际交付时，方案没有获得通过，按照新的规定，这些利用阳台和公共区域偷面积的做法现在上海查的比较紧，这些(赠送面积)被政府计算在容积率里了，据听说他还因此被政府罚了款，他现在就把风险转嫁到业主身上了。”

　　而记者通过查阅资料得知，原本该地块的容积率为1.81，现在已经变成了2.50。

　　业主多次维权无果房展会现场举牌抗议

　　据该项目业主告诉记者，交房伊始，部分业主就为此事一直跟开发商讨要说法，去年下半年经某媒体报道后，开发商与部分业主协商处理过。一小部分业主因为“不得已的原因”按照总价的1%进行了补缴，然而大部分业主始终坚持认为这是“开发商主动违规”造成的，拒不支付。

　　记者询问小部分业主补缴的原因时，业主丁先生向记者表示，他们实际上是被逼无奈的。“因为他们都是有小孩儿的，孩子马上要念书，他们外地过来的，又没有上海户口，开发商不给他们办房产证，他们实在是没有办法。”而丁先生表示自己是上海人，子女都毕业了，所以没有这部分担忧。

　　2014年3月15日“消费者权益日”当天，约数十名业主举牌到该项目售楼处维权；紧接着4月26日，上述业主又在围着该小区“游行”向开发商抗议，不过开发商都不为所动。

　　“他们连最简单的回复都没有，他就是讲不清楚嘛，谁肯出这个钱？”一位业主对记者如此表示。

　　业主无奈之下，于2013年5月1日，在房展会中环名品公馆的现场，出现了文章开头“抗议事件”。

　　开发商不回应核心问题只称“闹事”业主为少数

　　针对业主的质疑，记者联系到智富集团相关人员后，实地到项目售楼处听取了开发商的回应。

　　据智富集团一位与媒体对接人员表示，开发商的操作没有问题，都是按照“合同规定”来办的。至于现在拒不补缴的业主，只是一小部分。

　　“其实我们现在还好，大部分业主都已经交掉了，以前可能还有点争议，你说3%的事情，大家都是这样定的，合同上都是这样定的，行情就是这样，而且国家也是允许的。”该工作人员如是说。

　　“当时我们按照合同应该是先补了钱才能入住的，才能交房的，开发商为了缓解这个矛盾，当时我们就讲说先让业主入住，这个事情后续再解决。有很多业主是已经按照3%交掉的，后来有其他业主在闹事，可能闹的比较厉害。”该工作人员接着表示“现在剩下的大概就是20户左右”。

　　事实上，据记者了解，中环名品公馆的一个网络维权群里就有70多人在面临同样的问题。

　　记者又表示，业主声称11年开盘的楼栋与12年开盘的户型一样，前期却没出现同样问题，对此开发商如何回应，对方表示“第一期是没有出现，但是户型是不是一样，还真不清楚”。

　　而针对所谓的“赠送面积”，有业主表示开发商虚假宣传的质疑，该工作人员表示当时的项目销售是交给销售公司(易居)代理的，“开发商不能控制每个人的说法”。

　　值得注意的是，采访过程中，智富集团相关工作人员一直未就缘何“预测面积与实测面积产生如此大差距”给出明确回复，只是表示不清楚。

　　“比如说设计，包括怎么样测绘，因为我不是专业的，具体我也不是很清楚，但是应该是没有什么改动的，如果有改动的话，政府部门也不会批准的。”在采访快结束的时候，该工作人员提供了智富集团一位张总的电话，说他可能了解这个事情。

　　不过在记者的后续采访中，这位张总也含糊其辞，未能给出明确的说法，他只是表示“我是12年底才到的公司，具体也不是很熟”。不过他说可以找个熟悉这一块的人跟记者沟通。

　　截止记者发稿，记者也没有接到过智富集团相关人员的回复。

　　业内人士表示开发商如此操作不合理

　　早在2011年5月，上海就出台了一份《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》，叫停买房送面积，文件显示上海对于建筑面积的计算规划趋严。其中，住宅第一个阳台的设计进深(取阳台维护结构外围至外墙面的最大垂直距离)不超过1.8米(含1.8米)，且宽度不超过阳台所连接居室开间宽度(限一开间)的，按水平投影面积的一半计入容积率。单套住宅中第二个或两个以上的阳台，应按水平投影面积计入容积率。飘窗方面，“送审稿”亦有详细要求。即飘窗窗台面与室内地面的高差应不小于0.5米，飘窗高度应小于2.2米，飘窗出挑外边线至外墙面的距离不得超过0.6米。只有符合上述条件的飘窗，才不计入建筑面积。此外，“送审稿”对设备层、地下室的面积及层高也有了详细规定。其中，高度在2.2米以上(含2.2米)的设备层，其建筑面积应计入容积率。在此大背景下，中环名品公馆销售人员卖方时给出的“赠送面积”承诺，或涉嫌违反规定。

　　就此有业内人士表示，判断赠送面积非法与否，关键看是报建方案和最终的验收交楼时其户型是否一致。如果一致，业主就能拥有相应的产权，不存在任何的法律法规问题。不过，如果不一致，则可能是开发商在验收交楼后再组织人力物力进行改建的，可能会存在一定的法律法规问题。

　　“政府在卖地的时候已经确定了容积率，也就是确定了建筑面积；开发商偷出来的部分实际是变着法打擦边球多建的部分——说白了，这部分使用面积没有地价成本，这是开发商一种‘瞒天过海’的做法。”一位不愿具名的业内人士如此表示。

　　针对此事，上海市欣隆律师事务所律师杨东在接受新华网记者采访时表示，面积误差有两个层面的意思，其一，如果是开发商承诺购房会有赠送面积，购房者又有法律依据可以证明开发商曾经的承诺，误差产生的面积的费用均应由开发商承担；其二，如果购房者没有充分的证据来证明开发商的承诺，按照商品房买卖的司法解释，通俗来讲，面积误差在3%以内由购房者承担，超过3%则应由开发商承担。

　　杨东认为，一旦开发商有承诺在先，业主又有充分证据证明开发商的承诺，诉诸法律程序的话，法律是站在购房者这一方的。实际上，不仅开发商应履行赠送面积承诺，超出面积造成房屋总价拔高而所产生的相关税费也应由开发商来承担。而对于购房者接下来可以如何维权，杨律师表示，销售人员相关短信、楼书等都可以作为证据来维护购房者利益。

　　而据克而瑞上海机构研究总监薛建雄亦表示，开发商如此操作极不合理。

　　“实际建的太多了，但这是开发商的问题，不应该购房者补钱。”薛建雄对记者表示道，“开发商为了卖高价，大量送面积。最后因为送面积不过关，被计容了，多交土地款。要转嫁给购房者是极其不合理的。”

　　而据记者了解，普陀区桃浦镇相关部门已介入此事，新华网也将就此事持续关注。