远洋地产将加速去存货

　　远洋地产近期发布的年度业绩报告显示,2013年,该公司营业额311亿元,同比增9%,毛利率则同比下滑3%,降到24%。2011年时,其毛利率尚为31%。在多家媒体参与的远洋高层媒体交流会上,远洋地产总裁李明认为,虽然远洋的毛利率在2013年降低了,但净利率没有降,核心净利率还有所上升。

　　毛利下降引去库存压力

　　他认为从整个行业来看,毛利率下降是必然的。他说,“实际上平均25%左右的毛利率在任何一个行业都不算低了。除了垄断行业以外,估计还没有哪一个行业能够持续20年、30年能够超过25%。所以我觉得一个行业毛利率在25%左右是正常的。”

　　尽管如此,毛利率下降还是给远洋带来了提升周转率的压力。李明坦言其实远洋到今年年底最亮丽的业绩指标不是销售额,而是周转率。远洋今年在内部定的目标是把周转速度大概提升三分之一,要使周转率从22%、23%提升到30%。

　　提升周转率的关键是要提升结转收入,降低存货,同时控制总资产规模率。降低存货意味着跑量。李明表示,“针对销售周期较长的个别项目的现房资源以及尾盘项目我们有促销的想法,优惠幅度不超过单套房屋总价的5%。

　　但总体而言,远洋没有大规模降价的打算。因为李明认为降价是很难受的事,从经营策略讲还不如定价合理,省得再去降价了。

　　房地产金融将占半壁江山

　　李明透露,在远洋的战略规划里,房地产金融是非常重要的一环。甚至可能占到远洋未来版图的半壁江山。

　　他认为,在行业中有一条规律,鲜有房地产公司和基金多次合作的,因为双方立场不同,一个项目无论成功与否,双方在项目结束之后都会分手。一旦项目赚了钱,房企心中不平衡,认为钱都被基金拿走了,自己的融资成本太高。而项目做不好投资者认为投资回报率太低。

　　在李明看来,问题的关键是基金对产业的把控能力差,而这一点对有实力的房地产企业来说不是问题。远洋正在跟很多金融机构大力推广的房地产金融,实际上就是以房地产基金的形式来从事开发的业务。李明透露,中国人寿派出其投资管理部总经理刘晖出任远洋高管,这是远洋为房地产金融布局的重要一步。

　　对远洋来说,房地产金融终归还是要回避“金融”这两个字。李明认为金融是一个高风险的行业,也是一个门槛很高的行业,远洋只是运用金融的手段和方式来做地产。

　　京津冀一体化带来机会

　　李明认为现在再按传统一二线和三四线城市之分来界定战略已经过时了,也不像过去那么绝对准确。二线和三线城市都正在面临,或者都已经产生了分化。而且他认为能够继续保持以往市场的是少数,对远洋来说,今后选择城市可能更重要。

　　在京津冀一体化的大前提下,李明对天津武清的前景非常看好。他认为京津冀一体化的提出,地产企业尤其是以北京作为大本营的房地产企业,都是高度重视的。因为以往的一体化都是自下而上,这回是自上而下,三个地区的政府都将其放在很高高度。

　　对京津冀来说,这会产生机会。他认为由于北京雾霾、交通、水资源等空前的压力,对北京来说这是疏散,所以北京市场会产生变化。对于津冀来说是产生机会。他认为住宅市场的变化赶不上非住宅市场的变化,京津冀一体化对于商业物业将会产生更大影响。

　　因为北京的住宅市场的变化无非就是减少一些需求,但北京最主要的问题是供应,所以京津冀一体化搬走的那部分人对这个市场没有什么太大的影响。但北京市迁出去的一些物流和人流密集的商品批发和工业产业,这些产业实际上支撑着北京基础商业需求,搬出之后在商业上对北京将产生一些影响。(腾讯财经王昕发自北京)