银四过半日均卖房不到两百套 同比去年下滑近三成

　　经历了认购成交双双褪色的“金三”，“银四”的楼市销量能否取得逆袭？网上房地产统计显示，4月份前15天南京楼市住宅日均认购成交均未超过200套，相比去年同期依旧下滑。但市场热度却比3月份略有上升，这其中刚需房源成为支撑市场的主导力量，表现十分抢眼，与此同时，伴随房源增多去化速度减缓，一些楼盘的开盘也不再“急吼吼”了。

　　日均成交认购均未过200套，热销的都是刚需盘

　　网上房地产统计显示，4月份的前半月(1日-15日)，南京全市商品住宅累计成交2686套，累计认购2786套，日均成交量为179套，日均认购185套。2013年的“银四”上半月，南京楼市累计认购商品住宅3949套，成交3487套，日均成交232套，相比之下今年“银四”上半月的住宅成交量持续下降了23%，认购量下降了29.5%。另据此前统计，今年“金三”南京新房认购6245套，同比下降两成半左右；成交4830套，同比下降约五成。

　　统计显示，4月份至今全市已有15家楼盘推出2400多套新房，供应量出现稳定上升，此外入市房源明显以刚需占主导，“银四”以来包括银亿东城、荣盛花语馨苑、石林中心城、艾菲国际、新城玖珑湖、景枫里外城在内的多家楼盘推出了1400多套中小户型刚需房源，从而显著支撑了市场销量。4月份至今两家称得上是开盘“日光”的项目均是纯刚需盘，位于城北尧化门的金尧首府开盘推出160套房源，是66、88、105平方米为主的刚需面积，开盘去化九成多。位于六合的荣盛花语馨苑4月份也推出106套房源，以面积为88、95平方米的小户型产品为主，开盘基本售罄。荣盛置业副总唐登洋对记者表示，该项目在两年时间里卖出了2000多套房源，其中90%以上都是100平方米以内的刚需户型，到目前已经全部收官。

　　记者了解到，包括“精装变毛坯”的金地湖城艺境、均价过万的高新区纯新盘艾菲国际、大手笔优惠开盘的银亿东城等楼盘在内，这些4月份开盘销售超过7成的项目，卖的也都是刚需房。同时开发商都打出了各种名义的优惠，抢手户型外加优惠促销的策略极大地拉动着销量。

　　进入“银四”开盘不再“急吼吼”了

　　网上房地产统计显示，整个4月份上半月南京全市就有41家楼盘领取了销售许可证，记者了解到，与此前开发商“排队等销许”“涨价被挡回”的现象有所不同，进入4月份以来，楼盘销售许可证的审批速度实际上要比此前加快许多，一些新房源均价有所上涨的楼盘，销许也能顺利发放。业内观点认为，今年一季度的房价调控完成后，二季度之初的价格审批空间相对比较宽松。

　　然而，去年开发商刚拿到销许就火速推房的现象，眼下却在逐渐减少。4月份的前十天内南京全市相继有长江会、金基尚书里、雍福龙庭、银亿东城、启迪方洲等近十家楼盘领取销许，但迄今为止除了万汇城、融侨观邸、新城玖珑湖、艾菲国际4家楼盘是拿到销许一天之内开盘之外，绝大多数项目的开盘都要在三到五天之后，而长江会、雍福龙庭等项目至今还尚未正式开盘。

　　另一方面，纯新盘上市的步伐也在拖慢，按照此前业内预计，4月份南京将有五矿崇文金城、银亿东城、长发诸公、艾菲国际、紫金华府、常发广场等15家纯新盘入市，但截止到4月15日，仅有艾菲国际、银亿东城两家新盘亮相，紫金华府、长发诸公等大多数项目则表示可能要到5月份后才会开盘。

　　半个月库存增长3000多套，供需日渐平衡跑量压力将增大

　　网上房地产显示，4月1日南京全市的可售住宅量在3.3万套，随着4月份以来新房渐次入市，截止到16日，南京全市的住宅可售量已经上升到了3.64万套。新入市的房源开始逐渐累积为库存量。

　　记者注意到，伴随跑量压力日趋增加，眼下很多楼盘已经打破“等客上门”思维，改被动为主动，积极对外拓客，包括在地铁和商场设置移动展位，在微信平台搞电商营销、一些楼盘甚至主动进入学校、机关、大型企业等单位进行小规模的专场推介吸纳客户，有的楼盘在全市范围内设置的“截客点”多达几十个。

　　对此江苏省房地产研究所所长李智分析认为，截止到一季度末，南京全市商品住宅累计一年供销比0.99。如果以3.5万套的存量来计算大约5个半月能够消化完，与外地城市相比还是很乐观的。他分析称，一般来讲供销比在0.8以下，后期市场量价齐升的可能性大；供销比在0.8-1.2之间后期市场出现盘整的可能性较大，有可能量价都出现下滑但也可能出现成交量回升价格趋稳。目前南京楼市整体库存压力并不大，房价短期上涨的可能性依然明显，但伴随4月份库存量上升，不同楼盘的销售分化将更为明显，房价上涨的压力肯定会越来越大。

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