信贷不松、刚需受抑 全国住宅成交量跌幅持续扩大

　　国家统计局16日发布“2014年1-3月份全国房地产开发和销售情况”显示，今年前3个月，全国商品住宅和土地市场均出现成交持续下滑的态势，楼市俨然已进入冷冻期。

　　与此同时，进入二季度以来，银行信贷政策依然没有松动的迹象。专家认为，刚需的购买力将持续受到抑制。业内人士认为，对于近期的楼市而言，改善型需求或将成为成交主力。

　　楼市供求双双下降全国住宅成交跌幅扩大

　　国家统计局数据显示，1-3月份，全国商品住宅销售面积17825万平方米，延续了今年前2月的负增长态势，同比下降5.7%，降幅扩大4.5个百分点；住宅销售额11075亿元，同比下降7.7%，降幅比1-2月扩大2.7个百分点。

　　克而瑞研究中心发现，今年第一季度全国房地产市场成交量与去年相比下滑显著，其中，一线城市下滑了43%，二线城市下滑了22%。

　　以上海为例，第一太平洋戴维斯15日发布数据显示，一季度，上海新建住宅销售市场供求双双下跌，为近八个季度以来最低水平。其中，新建商品住宅新增供应环比减少27.7%至260万平方米；上海一手住宅成交量环比下降43.9%至210万平方米；二手住宅的成交量也较去年同期下降三分之一，达340万平方米。

　　第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可表示，一季度住宅成交量之所以出现持续下滑，一方面是受季节因素影响，二手房市场需求下降，成交周期也随春节拉长；另一方面，年初以来，信贷紧缩、某些城市个别楼盘频传“降价”以及楼市调控政策的不确定性使部分买家持观望态度。

　　均价高悬土地市场现“倒春寒”

　　自去年年底以来，随着银行对房地产开发类贷款的审批日趋谨慎，以及销售情况的不乐观，开发商在资金方面也开始捉襟见肘。国家统计局数据显示，1-3月份，房地产开发企业到位资金28731亿元，同比仅增长6.6%，增速较去年全年回落20.3个百分点。

　　在房企日趋“钱紧”的背景下，全国土地市场也无法延续2013年以来的上扬行情。数据显示，1-3月份，全国房地产开发企业土地购置面积5990万平方米，同比下降2.3%，而2013年全年增长了8.8%。

　　多位房企人士表示，这主要是跟房企资金不足、开发成本节节攀升有关。在近日召开的CRIC研究中心“2014年一季度地产金融形势发布会”上，旭辉、正荣、泰禾等公司高管均表示，“今年会控制拿地成本，不抢地王。”

　　然而，记者发现，虽然前3月土地购置面积出现下滑，但是土地成交价款却仍大幅增长，这足以说明土地均价增速之快。数据显示，1-3月份，全国土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。

　　第一太平戴维斯数据显示，一季度上海共计成交27幅商品住宅土地，成交量环比增长2.9%；而成交价款达到1556亿元，同比增长11.4%。一季度平均成交楼板价环比上涨17.9%，增速为成交量增速的6倍，达到人民币每平方米13400元。

　　一位房企老总告诉记者，“原来土地成本只占开发成本的三分之一不到，现在要达到一半了。”

　　七成城市中小银行停贷改善型需求将成4月楼市关键支撑

　　在楼市成交整体低迷的大环境下，信贷政策丝毫没有放松的迹象。中原地产数据显示，在其监测的35个重点城市中，有25个城市出现停贷现象，占比超过70%。停贷银行主要以中小银行为主，如平安银行、民生银行、广发银行、中信银行等，国有银行也大多处于半停贷状态。

　　简可则表示，当前严峻的住房贷款形势削减了一部分刚性需求，改善型需求将成为未来楼市成交的支撑。

　　记者近日在上海调查发现，部分针对改善型需求的中端项目确实较受市场欢迎。例如，位于上海内环内的中高端住宅绿城锦绣兰庭成交均价逆市上行至每平方米53786元，3月初开盘推出的303套住宅在一周之内即售出238套。

　　据搜房网数据，截至目前，4月份上海开盘或加推的8个住宅项目中，有5个项目主推改善型房源，占比超六成。搜房网数据监控中心分析师吴杭波表示，近期改善型楼盘集中入市，去化率良好，这让开发商们加强了对中高端住宅市场的信心，4月份，改善型房源将成为楼市的主角。

　　易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱表示，从全国来看，北上广深等一线城市的改善型需求量比较大，因此易受金融政策的影响；而二线城市以刚需为主，其楼市成交量将保持稳定；而一旦出现市场的调整，三线城市房地产市场的波动最大，如不少三线城市的成交量下滑幅度在50%以上，如肇庆下滑了59%，南通下滑了64%，连云港下滑了56%等。

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