楼市由高热转为清淡 未来或接近2011年水平

　　李一戈

　　我有个朋友在北京广州两地的楼市转悠多年，终于要买房了。前两年一直说想在广州买，但踟蹰犹豫的结果，是2012-2013年广州房价的连续跳涨。今年初刚熬到北京买房资格，运气还不错，遇到有套房低价出手，马上交了定金。

　　据说这套小户型住房的业主是公务员，要价比市场价低1万多元。愿意大幅让价的，总有某种原因。譬如，前两天我在散步时看到中介挂出的一套房，比该小区的成交价低了1万元。原来业主全家移民，想把多余的房子处理掉。

　　不，我在这里不是要讨论房地产的反腐问题。王石说，反腐是房地产的最大调控，反腐将非刚性需求的腐败购买力抑制了，由腐败造成的虚高房价也就被抑制住了。而今年中央反腐力度的加大，以及不动产统一登记的实质推进，显然会让某些群体害怕。

　　但我更愿意相信，今年一季度以来，商品房成交量下滑，房价上行通道受到抑制，主要是市场因素在起作用。如果仅仅着眼于反腐，就很难解释，去年也反掉了一大批高中低的官员，但为什么房价照样上涨，很多城市的成交量还创下新高。

　　虽说高层领导去年以来只字未提抑制房价，但2013年的房地产调控政策还是延续到了2014年。唯一显见的变化，是房地产信贷政策收紧：首套房优惠多已取消，开发贷款和按揭贷款发放速度放慢，从原来的一个月延长到两个半月。但这并非逆转性的信贷政策调整，主流地产商的资金也没有紧张到不立即放贷就揭不开锅的地步。

　　从理论上说，在政策延续的背景下，如果市场要素如旧，成交量会维持增长，房价也应该接着上涨。今年1月以后，市场格局发生重大变化了吗？好像没看到。新增的刚性需求和改善性需求仍然是主要城市楼市的主导力量。少数城市土地供应量过大，商品房库存偏高，但有太多城市仍然处于供不应求或供求基本平衡的状态。但我们看到的是，入市需求突然就放缓下来，观望情绪弥散，并导致成交清淡，价格停滞甚至下跌。

　　房地产调控政策和市场格局均未见重大逆转性的因素，而2014年的楼市却呈现出与去年迥异的形态，我个人的理解是，这是多种因素综合作用下的结果。

　　促使今年一季度以来的楼市失去平衡的因素，是什么？上面说了，没有主导性的因素，但有几件小因素。杭州供应量过大，少数楼盘降价；北京自住房次第上市，冻住了一大批刚需。这两个本是区域性因素，但其他城市有传染性的影响。全国性的因素，是房地产信贷持续偏紧。外围因素，就是文章开头讲到的中央反腐力度加大和不动产统一登记的推进。宏观因素，则是经济形势不稳定，仍处于下行通道。

　　以上几个因素，任何一项都不足以导致楼市由去年的高热转为现在的清淡，而且谁也不敢断定二季度就一定会迅速回暖。因此，我说它是多种因素综合作用的结果。

　　本来，即使今年楼市转淡，也不至于差到哪里去，我个人认为不可能回到2008年，最多接近于2011年。温和的调整，不会出什么大问题，反过来，继续依靠房地产拉高GDP的做法，只会让已然恶化的经济结构万劫不复。然而，竟然传出了少数城市酝酿救市的消息。市长们都比我聪明，不可能不知道，此时放松限购，架空调控的后果是什么。他们怂恿或默许自己的职能部门或房协等机构，或以座谈会，或以征求意见的方式，来试探上级的意图，“意在沛公”也。

　　我愿意重复自己的看法：分类调控，绝不意味着放松限购限贷政策。少数地方执意要试探上级的调控底线，本质上仍然是因为他们离不开房地产这根无所不能的拐杖。增长方式转变、经济结构调整，似乎只是中央政府的事，这些地方心里想到的永远是卖更多的地，上更大的项目，挣更闪亮的政绩。

　　因此，在行政体制未改革的前提下，即使是对待分类调控的事权，也应保持高度警惕，防止某些地方滥用。

　　(21世纪经济报道)

关键词：房地产,需求,成交量,信贷政策