上海库存虽重回千万平市场却已今非昔比

　　根据业内机构最新监测数据，上海新房库存量已超千万平米。自2010年以来，上海共有三次新房库存超越或接近千万平米，一次是2012年5月，另一次则是2011年11月，当时网上房地产数据显示全市一手住宅可售面积达到916万平方米，创2008年至2011年间四年新高。

  同样面临库存高企，但是比较这三次楼市库存高峰期，会发现他们之间有很多不同点。

  一是政策背景不同。2011年上海新房库存高企，很大程度上受到时任政府在2010年出台的限购令(即“新国十条”)影响，造成大批购买力被剥夺购房资格，阻挡在新房市场之外。

　 对于2012年的那次，业内人士则认为“上海的楼市限购政策仍未见实质松动，而市场上具备购买资格的客户则在不断消化”。而今年，两会上政府闭口不谈“房价调控”，很显然今年不存在市场需求被人为抑制的因素。

  二是所处时间段不同，前两次库存处于高位时，市场均处于销售传统旺季。2011年正处“金九银十”期间，2012年则是5月销售回暖季节。克而瑞研究报告认为，“从供应和成交来看，2014年一季度的市场仍属正常水平，只不过去年彼时的‘火爆’让行业几乎淡忘了一季度其实是全年市场淡季。”

  从同比数据来看，2014年与2012年、2011年一季度相比成交量仍有所上涨。(历史成交数据：2011年一季度为164万平米，2012年一季度为173.17万平米，2014年一季度则为199万平米。)

  最重要的，是市场心态也发生了很大变化。前两次库存达到高位水平时，媒体普遍认为开发商必须“以价换量”以维持现金流安全，而购房者也普遍认为开发商降价销售是大概率事件。

　 而今年，根据新浪乐居年初市场调查显示，受访者中54.7%受访者表示将在2014年出手买房，42.7%受访者认为明年房价仍将延续今年的上涨趋势，18.8%受访者认为明年房价仍将继续大幅上涨。

　 上述这些数据和现象表明，今年新房市场市场供求关系与价格调节因素已占据调整市场成交量的主导因素。由于政府“调控之手”渐渐淡出市场，加之2013年楼市销售大热，购房者看涨后市。此番上海新房库存即便再次升至高位，也很难引起购房者“观望潮”，更不会出现开发商大面积“以价换量”。

　 上海新房库存虽重回千万平米，市场却已今非昔比。

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