开发商1成首付垫首付救市受挫 被迫降价正蔓延

　　银行房贷收紧，新房成交缓慢，观望情绪浓烈……一系列迹象正引导着楼市出现又一轮调整预期。为抢食现有买房客群，广州、深圳、杭州诸多房企祭出促销变招——让买房客分期首付甚至直接“垫首付”，并大有向全国蔓延的势头。

　　二日新政

　　孙巍，是保利地产广州公司的一名职员。他的公司在今年3月初推出“一成首付”优惠活动。在孙巍的印象里，去年11月广州出台“穗六条”，有二套房首付提至7成等限贷升级措施。

　　随后，保利地产广州公司开始研究“一成首付”政策。同时，也打探了当时市场中其他开发商推出首付优惠的情况。“很多开发商都在做，所以就有些心动，打算试一下。”孙巍表示，尤其是雅居乐，普遍觉得其勇气可嘉。

　　最终，保利选择的试点楼盘为保利广州的西海岸、塞纳维拉和公园九里，三项目均为“准现房”，同时推出一成首付优惠活动。首次置业者，首付先交一成，共分4个月付清，二次置业可获长达9个月的首付延期缴纳时间。买房人交完一成首付后可签订预售合同，全部首付款交齐后去银行办理按揭等手续。

　　为什么选择上述三个楼盘，原因在于冲刺销量的需要。据孙巍透露，保利内部对这三个盘有销量的具体要求，其中塞纳维拉和公园九里上半年必须清盘，保利西海岸项目因货源多，定于今年7、8月份实现清盘。于是，释放“一成首付”优惠的活动，就成了刺激销量的新举措。

　　3月初的一个周六，上述试点楼盘通过微信，发布了“一成首付”的优惠活动。随即，保利地产广州公司被推到舆论的风口浪尖，更有“卖不动”、“楼市崩盘”的说法传出。“是误读，三项目在活动取消后，每天来访量仍有很多。”孙巍表示，就在两天后的周一，领导便打招呼，取消这次营销活动。“实际上营销新政还未成型，就胎死腹中了”。

　　悄然的撤销令，并未阻碍塞纳维拉、公园九里的销售人员继续拿来做营销噱头。公园九里的一位销售员对经济观察报表示，首付分四个月交，分别是10%、5%、5%、10%，如果再延长需要交手续费，按天计算，延迟一个月每天交首付的万分之二，延迟两个月每天交万分之2.5，三个月万分之三。

　　上述销售员也直言，首付优惠活动会一直持续到12号房展会，目的就是把成交集中到房展会期间，对外宣传取得不俗的成交。

　　首付花样

　　在首付上玩花样的趋势，正在逐渐蔓延。包括合景泰富、雅居乐、时代地产等多个大开发商先后推出垫付首付、分期付款的促销活动，涉及楼盘近20个。

　　位于广东番禺区的时代外滩项目，在售户型仅268平方米，南向观江景的户型，均价3.3万元/平方米，总价在800万元以上。在面对首付紧张的问题时，销售员主动推介说，因时代地产刚上市，资金充足，首付可分期付款，该活动涉及时代地产广州所有楼盘。首付仅需交一成，其余在一年内支付完即可。雅居乐剑桥郡项目，在售120-140平方米洋房，也只需缴纳一成首付。

　　同策机构研究部总监张宏伟认为，在年初银行信贷紧缩的市场背景下，开发商由于短期内资金压力较大或需尽快回笼资金拿地扩张，通过为购房者短期内“垫首付”，套取银行贷款，来缓解这种矛盾。另外，“垫首付”也可作为新闻炒作话题，通过低首付吸引购房者，提前锁定客户，促成楼盘快速成交。

　　分析人士李莹指出，“垫首付”甚至“零首付”的说法过于夸张，实际是首付分期的行为，即原本一次性付清的首付款分几次付清，是房企为降低目前信贷紧张、首付比例提升等政策引起的需求后置而采取的一种积极营销手段。

　　但区别于分期支付首付，市场中也不乏真正垫付首付的案例。因杭州降价风波而为外界熟知的天鸿香榭里项目，在去年8月便打出首付10万的宣传语。买房只需缴纳首付10万，剩下的部分开发商会找第三方帮忙垫付，购房者签购房合同和借款协议后，就可拿着售楼部为客户开出的首付款证明收据，去银行申请办理按揭贷款。根据“借款协议”，购房者须在未来两年时间内，分四次将剩余首付款全额补上，在此期间开发商不收取利息。

　　如今，在深圳大亚湾片区，三远大爱城项目同样能享受到“垫首付”的优惠。其销售员对记者表示，首套首付要支付三成，垫首付活动结束了。但如实在拿不出首付，自己可向领导申请，最长还款期限为一年，无利息，开发商垫付。“必须要查看你的个人财务状况，否则借了钱未来还不上，开发商怎么办？”

　　附近的畔山名居项目，在售楼盘均价在5800元左右，其销售员表示，一成首付便可买房，其他两成开发商垫付一年，没有利息。在是否存在约束条件时，他讲道，“如果交不上，到时候可以再商量。”

　　在北方城市，沈阳格林常青藤“垫首付”招式是垫付首付款的50%，一年后还清；烟台的祥隆理想城，打出了“首付1万元”口号，1万相当于购房定金，购房者需和开发商签订借款合同，按揭贷款时三成首付由开发商垫付，购房者在两年内把首付款还给开发商，且无利息。

　　分期付首付现象则更为普遍，扬州的中集集品嘉园、济南的中铁逸都国际采用分期付首付方式，有一年期、两年期等方式；郑州，正商亚星、盛润等房企，都已推行“分期首付”的营销策略。

　　断供危机

　　伟嘉安捷是我爱我家房地产经纪有限公司投资发起的，从事个人房产金融服务的机构。其负责人吴昊指出，公司也能提供给购房者借款，但是需要在银行确定能批贷之后，我们这里没有什么垫首付业务。“如果连首付都没有，怎么去权衡断供的风险呢？零首付，往往和市场或项目销售不景气有关系。”

　　分析人士李莹表示，从营销效果来看，远不如降价对销售的提升明显。

　　据杭州透明售房网统计显示，截至2014年4月10日，杭州市区(包含萧山、余杭)可售房源总量已达11.48万套，其中住宅7.61万套，非住宅3.87万套。2013年杭州楼市商品房成交85854套，以此计算消化库存量需15个月以上。

　　撑不住的房企，在尝试“垫首付”仍难挽救大势后，选择了真正降价。去年，仍叫价1.7万元/平方米的天鸿香榭里，如今售价已悄然调至1.38万元/平方米。其售楼员对记者说，去年的垫首付活动，当时开发商还愿意贴钱做。如今，开发商不补贴钱了，项目也真降价了。

　　今年一季度，广州全市一手住宅网签16194套，同比大跌40%；成交面积184.6万平方米，同比跌42.5%。经纬行调查广州在售34个主力楼盘近期价格变化，降价楼盘有14个，占41%，降价1000元/平方米以上的有1个。对于楼市成交量低迷，合富辉煌房地产集团首席市场分析师黎文江认为，这主要是由于银行收紧了房地产信贷造成的。

　　视线转到北京，伟业我爱我家统计数据显示，2014年一季度新建商品住宅成交量16418套，环比下跌41.3%，同比下跌55.8%，为2005年以来季度新房成交量最低。

　　广州市房地产市场专家韩世同表示，纵观以往历次房价下跌，每次下跌都是由小及大、以点到面扩散，不排除目前是小的阶段；同时，目前高地价也难以持续支撑高房价；另外，银行开始惜贷，开发商的资金成本更高，这些因素将决定着房价未来走势。目前已有部分楼盘在降价，且降价的都去货较快。

　　银行信贷仍在持续收紧，不断削弱购房者的支付能力。华夏银行广州市某支行客户经理对记者表示，如今其他银行首套房贷有优惠时，华夏银行就维持基准。如今其他银行调到基准，华夏则上浮5%。“并不是不做房贷业务，而是在压缩房贷贷款额度，如果下调肯定更多人来贷款。”

　　她指出，目前房贷业务主要是和开发商合作做新房按揭，但也加强了贷款审核额度，一般陌生的自来客可能就不做了。另外，比之往年的先松后紧，支行如今领到的贷款额度也细分到每个月，如用完，则需向总行再打申请。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，中国房地产政策中，最重要的预防市场过热的政策就是首付政策，包括首套房三成首付，二套房七成首付，但这些政策最近都在被破解。随着2014年来，房地产市场逐渐陷入降温趋势，业内逐渐出现了开发商为刺激购买而做出的次级贷行为。“零首付、低首付，对于资金实力不足以购房的消费者来说，借一些高利资金勉强入市风险很大。只要房价有波动，购房人很可能就断供。”

　　但孙巍对房价下跌的观点却并不认同。他表示，“一成首付”属于刺激成交的营销手段，但却并不意味着降价。目前保利在广州的项目选址多在市区，几次刚需楼盘一开盘便去化大半，至于扎推的郊区楼盘则另当别论。另外北上广深属于一线城市，楼市不能和库存畸高的杭州相提并论，“广州房价一直处于稳定上涨态势”。

关键词：首付,开发商,救市,受挫,降价