健全房地产市场调控长效机制

　　3月16日公布的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》(下称《规划》)提出，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。

　　在不少专家看来，这几年的调控是以短期调控和抑制需求为主。这些手段虽然一度取得了成效，但同时也推后了真正的刚性需求。在楼市调控方面，《规划》提出健全房地产市场调控长效机制。同时，《规划》也提出要建立以土地为基础的不动产统一登记制度。

　　由“短效”到“长效”

　　“长效机制包括两方面：供应机制和财税机制。”中原地产研究部总监张大伟表示，以前的房产调控是抑制、削减需求，现在，“减需求”的一些非市场化调控措施逐渐退出，转向加大供应和财税手段等方式。

　　住房和城乡建设部从2009年开始要求地方政府上报并公布年度房价控制目标，并对未完成房价控制目标的城市主要行政负责人进行约谈或处罚。不过，这种手段并未奏效，一些地方为了规避限价，采用了阴阳合同的方式，间接加重了购房者的负担。

　　最新的消息显示，今年地方政府不必再上报并向社会公布年度房价控制目标。

　　张大伟说，在这种非市场化的手段逐渐退出后，增加有效供应十分关键。尤其是一二线城市在继续严格调控的同时，还将加大供应力度，满足刚性需求，包括增加中小套型的商品房和共有产权住房供应、棚户区改造等。

　　在供应端，《规划》提出，各城市要编制城市住房发展规划，确定住房建设总量、结构和布局。确保住房用地稳定供应，完善住房用地供应机制，保障性住房用地应保尽保，优先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地。

　　“不合理的需求要抑制，但供应也应该要跟上。城镇化的根本问题还是供求矛盾问题。”合富房地产经济研究院院长龙斌表示，要解决我国城镇化过程中“3个1亿人”的住房问题，肯定要保证供应，包括保障房、商品房和土地的供应问题。

　　加快房地产税立法

　　在加大有效供应的同时，如何建立一个完善的财税体制对房地产市场进行调节亦十分重要。《规划》指出要建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。

　　张大伟说，推进不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网是增加有效供应和征收房产税最重要的基础。以前的房产税主要是交易环节税，不需要清楚的持有信息，而现在要对持有环节收税，就必须要有清楚的信息。按照国土资源部的安排，今年6月份将出台不动产统一登记条例。

　　张大伟说，不动产登记条例的出台，对市场会有很强的威慑力，对房价走势也会产生较大影响。

　　不过，也有业内人士认为，征收房产税应该谨慎推进，因为目前房地产的税费负担已经偏高。

　　全国政协常委、恒大地产董事局主席许家印在今年全国两会时表示，房价构成中，有11%是各级政府的收费，13%是各级政府的税收，税费的比例占到了房价构成的24%，再加上高昂的地价，导致房价很难降下来。也就是说，在房价的构成中，大概有六七成是属于政府的税费和土地出让金。“房产税如果要开征，肯定要对其他的一些税费进行清理，对相关法律法规进行调整。”厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华表示。

　　“在持有环节收税的同时，其他环节的税费应该清理。”龙斌说，房产税的立法不是简单增加一个税种的问题，应该是一个制度性改革，包括实现土地市场统一、保障农民权益、改变目前的土地财政格局和经济发展模式单一问题。“但这些东西很难在一两年内完全改变。”

　　张大伟说，房产税的实施首先需要通过严肃的立法程序，而其推行将是一项审慎及渐进的工程，短期内全面实施的可能性并不具备。

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　　将房价交由市场定夺尽早剥离各种行政"杂音"

　　房价松动迹象由二、三线城市向一线城市蔓延。近日，保利地产在广州的三个项目同时推出一成首付优惠活动，时代地产旗下项目更是打出全线8.8折优惠；同期，北京万科一楼盘则以低于预期近3000元/平方米的价格入市。

　　今年以来，银行信贷政策收紧、优惠利率取消等因素直接导致买家实际支付能力下降，市场观望情绪渐次浓厚。为此，部分开发商开始谋求“以价换量”之策，尝试率先降低购房门槛尽快回笼资金。当开发商以打折促销向购房者“示好”的举动在广州与北京等地上演之后，一线城市房价坚挺的定论难免受到质疑，市场对未来楼市预期悄然转向。

　　而房地产业走势变局除会牵动供求双方的敏感神经外，地方政府也对其颇为关注。如2013年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元，同期全国公共财政收入12万亿，土地收入占到全国财政收入的33%左右。显然，终端商品房销售状况会直接波及上游土地市场，房地产业转冷意味着地方政府卖地收入缩水，财政压力骤增。

　　值得一提的是，目前主管部门强调“因城因地分类进行调控”，也不再要求地方政府上报并向社会公布当年度房价控制目标。这些动向表明，地方政府将在未来楼市调控中拥有更多主动权。然而，地方政府未来能否扮演好“裁判员”角色，目前还有待观察。

　　回顾以往， 2009年为摆脱次贷危机阴霾、提振经济，主管部门在扩大内需刺激经济的同时，出台了多项房地产救市措施，一些地方政府则顺势放宽购房入户、提高公积金房贷额度、开发商缓期交地价等鼓励政策，商品房旋即热销，成交价格再度飙升。如今楼市观望气息弥漫，业界难免担忧地方政府会因顾忌财税压力，而再度滋长刺激冲动，进而让房价落入稍有喘息便再度昂头向上的窠臼之中。

　　其实，地方政府一直都受到推高房地产业“面粉价”的指摘，引导其摆脱这一市场形象的关键在于，重构政绩考核体系、积极探寻经济增长新动力。在今年“两会”期间，国务院总理李克强表示，“把经济增长率定在7.5%左右，考虑的还是保就业、惠民生”。由此判断，中央对经济增速放缓的容忍度正提高，政府工作落脚点将更加关注民生，此前通过开建大型项目粉饰短期政绩之举已不再符合决策部门的考评逻辑，地方财政支出压力会随之减轻。

　　同时，主管部门还当尽快鼓励房地产替代产业出现，以规避房地产业左右国民经济，城镇化改革可视为带动经济走入下一轮增长周期的新契机。在大批农民向市民角色转换过程中，催生了大量对基础设施、公共服务、社会保障等的需求，包括保障房建设、消费产业等都将因此获得提振。当然，在此需强调，城镇化只有秉持以人为本的理念才可能拥有生命力，否则片面追求硬件开发的思路只会将一座座新城瞬间变为“鬼城”，于国民经济发展无益。

　　总之，目前房地产业因绑缚了太多诉求而无法让市场周期规律显效，只有尽早剥离各种行政“杂音”，才可能引导商品房尽早回归消费属性，将房价涨跌重新交由市场供求博弈定夺。

关键词：地产,市场,调控,房地产,机制