双向调控与市场涨跌之辩

　　调控房价多年，市场展现了最真实的态度。回望数年来楼市涨跌变化，再问政策成败得失。本次观点答问的主题是：双向调控与市场涨跌之辩。

　　首先请提问嘉宾上台就坐，有请：广州市政协常委、广州新城市投资控股集团董事长曹志伟先生。

　　接下来有请答问嘉宾上台，他们是：中国房地产业协会副会长朱中一先生；著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生；经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员王小广先生；中原集团主席黎明楷先生。下面把时间交给曹志伟先生。

　　曹志伟：首先我想问一下朱会长，你作为中国房地产行业的老领导，你经历了最近十年中国房地产行业被调控，由支柱行业到非支柱行业的称呼，你是怎么看待中国房地产行业在调控中壮大，房价又在调控中上涨这个现象？

　　朱中一：我首先对支柱性行业这个词，也就是对行业的定位，我先解释一下。支柱产业这个词在2003年国务院文件中提出的，如果从房地产业对经济的拉动，房地产业的支柱产业地位是客观存在的，但是我自己觉得，作为咱们行业本身，随着城镇化的推进，根据这些年的经验教训，没有必要过多地强调它的支柱产业，因为这个支柱产业是客观存在的，不要过分强调。为什么不要过分强调呢？第一，过分强调以后，地方政府对这一块的依赖性更强。因为我们现在强调的是产城融合，咱们国家首先要产业发展。房地产业的定位，这几年我一直是这么说的，房地产在城镇化发展中它是一个重要的载体，它首先要解决好老百姓的住的问题，另外它要和相关产业的发展和经济的发展相适应、相协调，如果是这样，我们整个的经济才能健康发展。

　　至于你提的问题，企业发展壮大，那是自然的，因为这个行业在不断地快速发展，企业必然很快的发展。在企业发展壮大的时候，并不是所有的企业都发展壮大，企业实际上是在优胜劣汰当中发展壮大。我刚才在演讲的时候也讲到了，前50强、20强、10强的企业在越来越壮大，我们的企业数在2003年的时候有8万多家，到2012年的时候只有4万多家了，当然这个数据不一定准确，但是也可以说明企业的优胜劣汰是非常自然的。当然这里面的优胜劣汰和其它的行业也不一样，因为我们房地产行业有很多是项目公司，它项目干完了，这个企业就不在了，另外它还有一些是和别的企业兼并重组了，所以行业的振动不大。

　　关于房价的问题，这是一个复杂的问题，房价的攀升是客观存在的，而且咱们客观来说，房价适度地涨也是正常的，因为整个经济在涨，老百姓的收入在涨，住房的品质在提升，它涨是正常的。但是现在确确实实房价涨得太快，老百姓收入的差距太大，这里面的原因很多，一方面的原因是土地价格的提升，这个土地价格有在中央和地方的事权、财权的问题，再加上老百姓投资渠道的狭窄，再加上通货膨胀的因素，造成了房价的上涨。所以我觉得对房价的上涨要客观地分析。但是我始终认为，房价过快上涨不是一个健康的情况，我们尽量要使房价平稳增长，大起和大落都不太好。

　　曹志伟：中国房企的发展，调控归调控，是不是支柱产业并不重要，每家企业都有自己发展的方式。

　　第二个问题我想问一下王小广研究员，上周六我去了您所在的国家行政管理学院，给学院送了两张图，一张反映中国企业办证难的情况，另外一张反映我们中国公民办证难、办证多的人载证图，按照央视的说法，我们中国认不是在办证，就是在办证的路上。这两张图被国家行政学院收藏，并且作为省部级干部班的教训案例。通过培训，我也觉得国家行政学院藏龙卧虎，为国家的很多重大行政政策做决策参考的，今天我想请你帮大家解读一下，从本届政府的工作报告当中，他没有像往届那样很着重地强调调控房价，而是之前已经提出了建立长效机制这个提法，您作为国家决策咨询的专家，请您解读一下这个政府工作报告的提法。另外，给政策的制定者提一点个人的建议。

　　王小广：实际上你送的这两张图反映了政府的体制问题，2014年是改革年，是全面深化改革的一年，今年的政府工作报告一个显著的特点，里面有一句话说很多问题要从政府找起，这说明政府有问题，有体制的问题，你的这两张图就反映了政府的问题，这么多审批的，就是政府的权力太多，如果它没有这个权力，就不需要它这些审批，所以我认为中国未来的发展，最重要的是要减权，该归市场的归市场，该归社会的归社会，政府做好自己的。

　　你提到房价的问题，我认为市场对房价调控的理解一直有误。去年政治局会议、国务院常务会议开了30多次，没有一次要调房价，大家就认为，新一届政府特别欢迎房价上涨，对房价上涨容忍，一致被解读是利好的政策，我认为这是一个巨大的错误。上一届政府的政策是容忍房价上涨，希望房价上涨的，用调控的方式，我认为都是做给老百姓看的，但是内心是要促进房价上涨，我想这一届政府应该是不一样的。这次政府有考量，在报告出来之前，很多人认为政府对房价可能会有一些表述，但是最近一段时间，特别是2月份的房价下跌的情况出现以后，这一届政府今年非常担心房价下跌。房价下跌或者房价增幅放慢，甚至出现很大的对经济下行的压力，我认为这是新一届政府很关心的事情。所以不要认为它鼓励上涨，是他担心下跌过多。大家不要认为房地产没有问题，我认为这是有问题的，现在终于暴露了。我去年讲了一句话，2008年以来，我们中国经济已经调到第7个年头，没有外部金融危机的时候，一开始调整是由于房地产，然后又是金融危机的冲击，我们几次都是靠政策来调整。中国经济从2010年之后一直都在调控，这里面只有一个东西没有调整，就是房地产，所以我认为今年最重要的是要做房地产的调整，当然这也是一个比较长时间的调整。我从来不讲房地产要崩盘，我认为调控是一个合理的调整，调整了会有很多的好处，可以加快城镇化，使我们的资源配置更加均衡，包括在住房结构上的优化等等，我认为房地产调整是一个必须的过程。

　　具体讲到建议，我的建议是，房地产商要意识到房地产调整这种大的变化，不要以为会出现2009年那样的情况，或者2012年的情况，这是不可能的，不可能再通过货币政策来把房价顶上去，这种可能性是没有的。房地产第三次调整，这是不可逆转的趋势，没有人来帮你改变这个趋势，我认为过去是可以改变的，现在不可以了，去年经济下行的时候已经做了这次试验，而且他们认为是成功的，今年下降的压力最大的是房地产，所以他们也会采取政策。所以我认为作为政府，该出一些制度弥补缺陷的政策应该出台，这是一个长期的事情，它跟房地产的波动没有什么关系。

　　曹志伟：谢谢王教授来自最接近国家决策层的看法，第三个问题我想请教一下陈淮所长，陈淮所长刚才的演讲把我原本准备要提的问题很清晰地解答了。下面我想把一个比较简单的问题提给陈淮所长，请陈淮所长给我们那些没有买过房的未婚的，或者已婚的年轻人，在2014年提一两点置业的建议。

　　陈淮：这个建议很难提，如同给男女青年说找一个什么样的对象合适。

　　我想对刚才的两个问题说一下，政府不提房价的问题不是什么新闻，这是打去年两会以来一以贯之的，不再以房价为政策调整的目标。与其扬汤止沸，不如釜底抽薪，包括城镇化改革都是对房价问题的疏导，如果照着原来那样的发展，人口过度向大城市集中，再出台多少调控政策也不可能解决根本问题。第二个问题，刚才小广老师说得非常对，办证多就意味着政府权力过大，它背后又隐含着这些政府权力是没有多少是有法律授权的，证多了又没有把市场管好，反而是市场的竞争被演化为弱的企业可以通过摆平官方拿证，变成腐败，变成权钱交易，变成驱逐良币。政府部门之间打架，权力分割，这个证多意味着死亡。所以三中全会已经明确说，改革的核心问题是让市场成为资源配置的主导力量，凡是能由市场形成价格的地方，政府不要过多干预，这都是三中全会改革文件中的原话，我对这个问题就提出这些观点。

　　至于说年轻人怎么买房子，这个话题很大，因人而异，因地而异，首先明确不误的给大家一句沮丧的回答，到共产主义之前，明天进共产主义，今天就还有年轻人买不起房。没有一个国家能保证做到年轻人都买得起房。符合客观规律和中国国情的是，我们尽可能地让买得起房的年轻人所占比重逐年的增加，并且以比较快的速度增加。没有一个办法让明天大家都买得起房。我还是说，哪怕明天要进共产主义，今天还有年轻人买不起房。希望我们提这个问题的人不要做最后一个，这个舍己利人不是什么光彩的，中国某一天比美国还富了，中国还会有一部分年轻人买不起房，没有那么理想的社会，这是第一个。

　　第二，房价在不同的地方就是有不同的价格，资源分为极度稀缺、高度稀缺、稀缺、均衡和过剩，你非要在极度稀缺的地方找，你们上大学只有一个漂亮姑娘，全班男同学都要娶这一个，那你们就打架吧。明确无误地说，广州的房子就是全国大多数人买不起的房子，这是很合理的，媒体不要删掉我这句话，我说的是全中国大多数人买不起。都住在广州住得下吗？摞起来住也住不下。广州也要分核心市区、城乡接合部和远郊区县。说房价涨的这件事，实际上也涨也没涨，也可以把它理解为同样价格的房子，它去哪儿了，去得越来越远了。十年前在核心社区，五年前在城乡接合部，现在在远郊区县，未来可能越来越远，因为核心资源没了，它需求程度提高了。一定要理解这么一个问题。至于你说的老百姓买房投资什么这些问题，我想我们今天没那么多时间讲经济学的基础原理。

　　最后一个忠告，我不会告诉你在哪儿买房子合适，这是江湖术士才做的事。我唯一能告诉你的事就是，如果25到35岁买房子，尽可能靠近职场。如果在你的办公楼附近10分钟、20分钟可达的地方，你的钱够买一个60平米的房子，远郊区县买120的，那也要买那个60平米的，因为在这10年中，你最宝贵的资源是时间。人一辈子能够享受浪漫，留下美好记忆。那多加60平米的住房只能满足你10%的需求，60平米已经可以满足你住房的80%到90%的需求，多加60平米只能让你的需求满足程度提高5个百分点，但是为了这5个百分点的需求满足，你得牺牲幸福满足感的90%。35到45岁的人买房子，尽量靠近优质的教育资源，道理可以自己想。45到55岁买房子，尽量靠近爹妈，道理我也不多讲。55到65岁买房子，尽量靠近医院。

关键词：双向调控,|买房子,老百姓