中粮地产北京项目现困境难盈利昔日地王被套牢

　　入市无门成本不断累加

　　“中粮的产品和周边竞争对手不会有本质区别，如果要下大功夫就意味着更高的建安成本，再加上该项目短期内无法入市销售回笼资金，中粮在这个项目上承受的资金压力相当大。”

　　实际上，中粮高价拿地之后，业内已经就有唱衰声，一方面是因为其本身的高地价，另一方面则是可以预见的区域激烈竞争。市场风向转变之后，这种曾经担忧的风险几乎已经成为现实。

　　同为高端住宅开发商的融创中国董事长孙宏斌就曾对此质疑称，“孙河那么大点的地，有龙湖、泰禾、中粮那么多家开发商竞争，怎么能卖出价呢？”兰德咨询总裁宋延庆也表示，孙河区域内竞争激烈，中粮的品牌优势不明显，也缺乏高端别墅产品的技术优势，在无成本优势下，也只有产品方面下真功夫了。

　　“中粮的产品和周边竞争对手不会有本质区别，如果要下大功夫就意味着更高的建安成本，但中粮想要在区域竞争中挽回优势，必须为其过高的土地成本减压，努力压缩其他方面的成本，这本身就是矛盾的。再加上该项目短期内无法入市销售回笼资金，中粮在这个项目上承受的资金压力相当大。”易居中国研究院研究院严跃进表示。

　　虽然背靠央企中粮集团，但中粮地产规模并不大，《2013中国房地产上市公司百强榜》中排名52位，2013年公司销售才刚刚突破百亿元。记者查阅中粮地产2013年年报发现，去年中粮销售金额为112.67亿元，其中在北京的两个项目中粮万科长阳半岛和中粮祥云国际贡献最大，合计销售35.6亿元，累计获得利润7.4亿元。以此考量，中粮敢于以23.6亿元总价拿下孙河地王，战略不可谓不大胆。

　　有中粮内部人士透露，去年以来房企纷纷回归一线城市，但除了中粮祥云，中粮在北京一直没有独立的新项目，必须要进行拓展。孙河地块的位置、体量都属于优质，中粮资金方面问题也不大，至于利润要看市场。

　　事实上，中粮在北京高价抢地并非单例。年报显示，2013年中粮共在北京、南京和成都三地获得4个新的住宅项目，总耗资64.77亿元，从土地市场直接获取的3个项目均属于当地高价，平均溢价率超过50%。有业内人士认为，中粮在上一轮的房地产开发周期中错失拿地良机，多个城市市场都存在无新项目开发的窘境，土地储备安全已经受到威胁。

　　截至2013年末，中粮地产总负债率为77.90%，虽然负债率还处于行业正常水平，其央企身份带来的融资便利也优于一般中小民企开发商，但地王给其带来的资金压力仍十分明显。

　　2013年底，中粮宣布引入中信信诚资产管理有限公司合作开发孙河地王项目。其方式为把项目全部股权质押出去，获得合作方提供9.08亿元的委托贷款，年利率为10%。无独有偶，融创以楼面价7万元以上夺得的北京农展馆地王也在同一时期引入了一家私募机构12.25亿元的注资，代价是付出了该项目49%的股权，被认为是拿地后资金链承压过大，需要分散压力。

　　北京睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬表示，对于中粮而言，目前的市场必然令其放缓开发节奏。伴随着开发周期的拉长，各类成本都会持续增长，而土地出让款对自有资金的占用最为严重。

　　“销售亏损的状态可以用地价和房价的上涨来对冲，但这仍然是在今年下半年到明年市场预期好的状况之下。合作开发虽然可以降低市场风险，但也会稀释项目未来的收益，使得中粮在这一项目上可预期的盈利更低。”郝炬如是说。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在银行信贷紧缩的市场背景下，标榜“高溢价”、激进类型、过度依赖民间资本以及拿地靠“赌”的四类企业，将可能受到生死压力。“如果没有充裕的资金流支撑，地王难以继续生存。即使是大型品牌房企目前也有卖股权求生存的例子，何况原本就更为脆弱的中型房企，极可能目前已经面临资金链断裂或债务违约的风险。”

　　地王资料汇总

　　2012年7月，中赫万柳地王，楼面价4.29万元(全国单价地王)，万柳书院，下半年开盘，预计价格达14万元，漫长内部认购蓄客，夜长梦多

　　2013年5月，保利首开旧宫地王，楼面价2.23万元(大兴单价地王)，无案名，目前没有任何推广和入市迹象

　　2013年7月，懋源夏家胡同地王，楼面价4.58万元(刷新北京单价地王)，没有动工

　　2013年7月，中粮孙河地王，楼面价4.84万元(再刷新北京单价地王)，刚开始动工，中粮进入孙河较晚，拿地成本比早到的龙湖泰禾等要贵出2万元以上，目前承受很大的销售压力

　　2013年8月，融创亦庄地王，楼面价2.1万元，无推广

　　2013年9月，融创农展馆地王，楼面价7.31万元(全国总地王)，计划年底封顶，销售价格在15万~30万元

关键词：北京,地产,项目