北京楼市刚需蓄客难 促销层出成交依旧低迷

　　位于北京城南的大兴一直是刚需购房人的置业多选之地，其成交量也排在北京几大新城前列。两年以来，大兴多达8个项目成交了近2万套住房。用当地不少开发商的话来说，便是“这里房子太好卖。”然而在今年5月，摆在各开发商眼前的，则是下滑明显的蓄客量及滞销的问题。

　　两年前，大兴天宫院区域每一个开盘项目的蓄客比都在1:15左右，换句话说，要想买到天宫院的房子，15个人中只有1个能买到。这种比例，几乎使得项目每次开盘都能取得“日光”的成绩。

　　今年5月，这里不少楼盘已很难达到这样的蓄客比，即便区域内最具影响力的楼盘，蓄客比也仅能维持在1:1.2—1:1.3之间。一些体量、影响力较小的楼盘，蓄客比甚至已经低到了1:0.8。

　　逐渐降温的区域市场以及较低的蓄客比，让开发商难以进行开盘。据了解，目前天宫院区域的各大刚需项目都没有在近期开盘的计划。

　　“今年刚需盘一定不好做”，某房企销售总监说道，“尤其是户型和自住型商品房类似的项目，会明显受到压力。以之前开盘的一些项目为例，不少采取了以价换量的方式销售，购房者用高于自住房1000元—3000元/平方米的价格就能买到纯商品房。从目前来看，能取得‘日光’成绩的也只有这些降价项目了。”

　　在房山，开发商普遍对预期价格更为理性。一些纯新楼盘的价格甚至与周边二手房价格持平。以良乡某项目为例，该项目相关负责人表示，预计开盘单价在18000元/平方米左右。而该项目周边的二手房成交价格已经达到1.5万元/平方米。另有一些开发商索性高举“免战牌”，无限期推迟了开盘时间。

　　促销难见效

　　为了吸引购房人，曾在楼市低谷中出现的促销花样也再次出现，如“零首付”、“X万抵XX万”等。

　　位于昌平的某楼盘针对大户型给出了“3万抵30万或4万抵40万”的优惠幅度，在此基础上，如果全款购房还可以享受9.8折的优惠。如果把所有的优惠全部算上，则该楼盘的均价只有2.3万元/平方米。这一价格也回到了该楼盘两年前的售价。

　　除了直接降价外，“零首付”成为不少开发商吸引购房者的方式。记者调查发现，亦庄、房山、顺义等区域均出现了“零首付”楼盘。“零首付”的方式则是多样的，有通过金融公司借款、分期缴纳等方式。

　　不过，这些让开发商下大力气、大幅度的优惠方式，却效果甚微。

　　5月19日，位于亦庄的某楼盘推出“全盘无首付”促销政策，这是继该楼盘推出区域最低价后，再次大力度推出让利措施。

　　然而截至5月25日，“零首付”并未给该楼盘带来更高的销售量，只询问却不买的人占据了绝大多数。在顺义、房山等区域推出“零首付”的楼盘也并未获得不俗的销售业绩。相反，一些楼盘还因“说明不清”而受到了购房人的指责。

　　对此，北京市社会科学院经济研究所副研究员丁军表示，开发商打出“零首付”的旗号，可以获得较强的广告效益，但对于购房者并没有什么实际的优惠。所谓的“垫付”事实上只是达成了某种“借款”，对于开发商来说，因为交易双方有协议约束，且参与活动的房源都是期房，不会造成什么损失。

　　“事实上，‘零首付’概念的促销活动并非新鲜手段，在楼市低迷的时候部分房企使用其来提高销售量。此前，多个三、四线城市的房企自掏腰包为购房者垫首付，以期加快周转，提高去化率。”丁军说道。