房企频降价折射市场预期生变

　　杭州、成都等地频频出现商品房降价现象。与降价如影随形的是拐点论、崩盘论的再度甚嚣尘上，而政策松绑说也时有出现。仔细甄别纷繁复杂的各种信息可以发现，从“恐慌入市”、“彻夜排队”到“打折促销”、“分期首付”，可以看出楼市预期正在悄然生变，看跌情绪日渐浓厚。

　　首先，房价上涨动力进一步减弱。国家统计局最新公布的数据显示，3月份70个大中城市房价同比环比涨幅双双放缓，其中70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨0.2%，涨幅相比2月份回落0.1个百分点；同比上涨7.7%，相比2月份涨幅放缓0.9个百分点。需要特别指出的是，随着杭州、南京、常州等城市相继传出低价甩盘或降价促销的消息，北京、广州等地也出现了知名房企调价的案例，这说明二三线城市房价下跌产生了传导和示范效应，这一趋势正由二三线城市向一线城市蔓延。而随着中小开发商资金链的进一步紧绷，“以价换量”将成为常态。

　　其次，伴着成交量下滑，楼市库存持续高企。据上海易居房地产研究院统计，一季度，一二三线30个典型城市商品住宅成交面积分别为676、2611和567万平方米，环比增幅分别为-34.6%、-32.2%和-39.8%，同比增幅分别为-41.1%、-19.9%和-22.7%。从全国情况看，很多城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场甚至潜藏更大的风险。数据显示，截至3月底，受监测的20个城市新建商品住宅库存总量为8401万平方米，环比增长2.0%，同比增长16.3%，这些城市的库存总量创下了近5年的历史新高。另据中原地产统计，截至4月21日北京新建住宅库存为67212套，相比春节后库存最低点55227套，上涨了超过1万套。

　　再次，银行房贷收紧，楼市观望情绪加剧。与3月初相比，近期各地房贷趋紧的情况愈发明显。中原集团研究中心调研了17个一二线城市，房贷无一有松动改善的现象。其中北京、深圳、南昌等城市则进一步趋紧，有更多的银行执行基准利率再上浮或延长放款周期。值得注意的是，8.5折利率优惠已在全国绝迹；执行8.8折利率优惠只剩北京一城；其他城市基本提至基准利率或者更高。超过70%城市出现停贷。其中长沙按揭银行15家，停贷银行4家，停贷占比26.7%。无锡12家按揭银行中，3家停贷，停贷占比25%。福州、武汉、北京等地分别停贷20%、18.1%、17.9%。

　　此外，政策层面未见松动迹象，这也进一步强化了看空预期。尽管当前经济下行压力较大，但中央已释放明确信号：不会为经济一时波动而采取短期强刺激政策，而是更加注重中长期的健康发展。可以预见，分类指导、分城施策的调控思路在未来一段时间内不会发生明显变化。