房价由假摔变成真跌楼市拐点真的来了吗？

　　“降价了”、“打折了”,今年以来有关楼市降价促销的消息不断见诸报端。不过这一幕对于经常关注房价走势的购房者来说似曾相识:2011年楼市就上演过一回假摔,让那些想买房的人恨得牙根到现在都疼。尽管当时“限购”扩容悬而未决,但是多地楼盘高调打折促销的手段不过是令购房者空欢喜的一场“假摔”而已。与两年前楼市的假摔不同,今年以来多地房地产市场都出现不同程度的下跌,特别是在号称楼市“小阳春”的3月份,杭州、福州、常州,乃至北京、上海等众多城市的楼市都出现房价下跌的情况:3月份中下旬,杭州楼市多个楼盘降价,部分楼盘降幅幅度达10%至20%。而杭州并不是个例,武汉、福州、常州等地第一季度房地产市场表现都不尽如人意。甚至于北上广深的楼盘价格也有不同程度的降价促销。楼市降价潮再起,不过,与两年前楼市的假摔不同,今年楼市的降价促销是实实在在的真跌,房价为何从假摔变成真跌?

　　一是调控政策作用显现。尽管对于现行的房地产调控政策有诸多争议,但是限购和限贷这两项政策对于遏制房价的畸形上涨还是功不可没。特别是限贷,使得房地产市场供需两端的信贷都嗷嗷待哺。今年3月份以来,多数银行出于风险考虑取消房贷利率优惠,对房地产相关贷款审批趋严。房贷利率持续走高,房地产市场的“失血”现象愈演愈烈。除部分商业银行暂停贷款外,国有银行也都处于半停贷状态,公积金贷款额度也在收紧。信贷政策收紧对房地产市场的影响是显而易见的,开发商为了不让资金链断裂,只能是降价促销,有的还需壮士断腕——清盘还贷。

　　二是房地产投资增速下滑。国家统计局日前公布的数据显示:2014年1月份至3月份,全国房地产开发投资15339亿元,同比名义增长16.8%,增速比1月份至2月份回落2.5个百分点。其中,住宅投资10530亿元,增长16.8%,增速回落1.6个百分点,占房地产开发投资的比重为68.7%。1月份至3月份国内房地产开发投资增速从去年12月份已开始表现下降趋势,今年1月份至2月份房地产投资开发增速为19.3%,而1月份至3月份急剧下滑至16.8%,跌幅扩大。初步测算,因为房地产投资增速下滑拉低固定资产下滑0.7个百分点。房地产投资增速下滑一方面表明房地产调控政策的作用显现,另一方面就是房企面对投资增速下滑必须抱团取暖。资金面紧张和市场行情低迷,迫使房企不得不将业务重心放在去库存化和市场营销上,而对于后续的投资开发只好抱谨慎观望的态度。

　　三是反腐风暴引发楼市降价潮。万科董事会主席王石表示,对于房地产行业来讲,最大的调控就是反腐。作为业界大佬,王石此言一出大有石破天惊的感觉。的确,许多腐败案件都与房子相关,有的官员拥有几十套甚至上百套的房子。反腐不只是针对高端楼盘,更重要的是它的“挤出”效应:反腐败以来,二手房市场的房源的显著增长不能说跟反腐败没有关系。

　　当然,今年多地楼市房价下跌还有其他一些因素,重要的是上述三个方面使得房地产市场的生态环境悄然变化:政府、开发商、购房者等市场参与各方都在积极回归自己本来的位置,一个相对理性、健康的房地产市场初露端倪。多地房地产市场降价促销的现象,是否是房地产市场的拐点,笔者认为现在下这一结论为时过早。其实,房价的高低只是一个现象,市场的波动也属正常。房地产市场的真正“拐点”在于:这个市场如何从畸形投机转变为理性、健康发展。毕竟无论你我,大家都需要它。