房企转型保利润 自住房销售并非高枕无忧

　　晨报记者史春阳/摄

　　不愁卖的自住型商品房首次亮相房展会，成为本次春展的一大亮点。七折的优惠价格引发火爆行情，京城首个自住房项目总套数约2000套，最终6.53万户家庭确认申购。根本不愁销路，为何还要参展？自住房亮相房展意在蓄客还是扬名立万？

　　自住房销售并非高枕无忧

　　亮相房展会的自住房楼盘位于房山，均价10500元/平方米，主推的户型在80至120平方米之间，在目前已经公布价格的项目中价位居中。年过五旬的张大妈告诉记者，“儿女在科研单位上班，收入不高。我和老伴拿的退休费也不多，以我们的收入买普通商品房太吃力，自住房让我们有盼头了。”购房人王先生深有同感，“这种房子能够便宜三成，老百姓感觉能看到点希望了。”

　　到目前为止，北京陆续推出39宗自住型商品房地块。北京已有六个自住房项目入市，其中只有京城第一个自住房项目恒大御景湾审核完毕材料，正在等待摇号。公开资料显示，恒大御景湾提供自住房2000套，均价22000元/平方米，共有14.8万户购房家庭提交了网上申请，经现场提交材料审核，6.53万户家庭最终确认申购，该项目购房资格异议复核于4月15日结束。

　　价格之外，买自住房要考虑的因素跟普通商品房并无多大差异。在崇文门附近上班的陈女士告诉记者，“我打算购买自住房，肯定会选择离市区近些的地方。若是太远了，我就不买了。”家在地铁边上的李先生则表示，“如果乘坐地铁就能到达，我是可以考虑的。”

　　北京房展组委会秘书长郑向东表示：“今年北京市的自住房供应数是五万套，分布在不同区域，价位区间在28000元到9000多元。位置不同，各种配套产品不同，卖自住房并不意味着就可以高枕无忧。亮相房展会，积累客户还是开发商的主要目的。”

　　房企转型保利润

　　多位品牌房企负责人接受北京晨报记者采访时表示，随着自住房大量入市，客户心理会发生变化，市场也会产生分化。为了平衡成本与利润，不少房企做出转型，就连参展的龙头老大万科，在卖房子的同时，也卖起了“咖啡”。

　　自住房的利润低于普通商品房。如何达到成本与利润的平衡，成为许多房企亟待解决的问题。“从短期来看，自住房对房地产市场一定会有影响，特别是对刚需盘影响比较大。”北京金隅嘉业(金隅万科城金隅·观澜时代)的陈玉谦对记者说，但北京市场的刚需盘销售不成问题。因为北京商品房的供应量太少了，近几年商品房的土地供应数量在逐年减少。今年土地供应当中，自住房、保障性住房的比例超过了一半，剩下的商品房地块非常少了，只能去做高端产品。

　　“自住房的推出，对高端市场没有太大的影响。”北京首创奥特莱斯房山置业有限公司营销总监魏平说，自住房地块的利润比较低，如果一个开发商拿了住宅地块拼成这种政策性住房，必定要找到一个利益点，那么某一个能够实现这个利益点地方的价格就会比较高的。未来市场产品的差异化会越来越大，不少房企会做出转型，有的房企去做高端住宅，有的房企去做商业地产。首创奥特莱斯就是首创自持的商业项目,这将会成为首创未来发展的一个方向。

　　-专家观点

　　房地产市场分割“白日化”

　　今年一季度，北京楼市成交量出现下滑。“龙头老大”万科集团(万科蓝山万科幸福汇)的副总经理肖劲在房展会上表示看不清近期的市场形势。郑向东说，“自住房对小户型、低总价的刚需房产冲击比较大，原来这样的房子不愁卖，蓄客量很高，造成日光盘频现。自住房的入市改变了刚需购房人的预期，影响这部分客群的积累。如果开发商不适当的调整价格预期，再想像去年希望的那样高开，是比较困难的。开发商采取平价走量的销售方式会越来越多。”

　　万科相关负责人表示，“现在市场上刚需购房人观望情绪很重。下半年，自住房大量入市，客户心理就会发生变化。市场也会发生分化。一部分人觉得能买得上房就留下来了，另一部分人觉得买不到房就会返回商品房市场，购买商品房了。”陈玉谦说，“购买自住房是一个长期过程，真正能买到房只有一部分人。”

　　自住房入市房价波动不大

　　政府推出自住房旨在解决“夹心层”的住房问题，调控上涨过快的房价。它能不能达到最终的目的还有待于市场检验。陈玉谦告诉记者，“控制房价单纯靠自住房解决不了问题，自住房的供应量满足不了所有的需求。这种调控方式不能解决房价上涨的根本问题。从长期来看，房价还是会上涨的，只不过是涨得慢了些。”

　　北京市房地产业协会秘书长陈志认为，随着经济形势的变化，政府对市场价格的干预会逐渐减弱，下半年成交将相对平稳，改善性需求和自住性需求“两翼齐飞”，随着自住房大量交易之后，全市平均房价会出现回落。但是全年房价将温和上涨，不会有太大的波动。

　　晨报记者武新

　　(北京晨报)

关键词：高枕无忧,商品房,开发商,房展会