中粮地产：战略布局合理兼具业绩稳定性和爆发力

　　近日，A股上市公司中粮地产(中粮万科长阳半岛中粮祥云国际生活区)(000031)公布了2013年的年报，2013年公司全年实现营业收入101.79亿元，突破百亿大关，较上年同期增长28.12%；利润总额12.27亿元，较上年增长23.21 %；归属于上市公司股东的净利润5.34亿元，较上年增长4.58%；实现每股收益0.29元。期末公司总资产达到406.03亿元，其中归属于上市公司股东的净资产54.08亿元。公司2013年度分红方案为每10股派现金红利0.30元(含税)。

　　公司2013年住宅共实现签约面积72.70万平米，签约金额112.67亿元，继续维持稳定增长；2013年结算面积达到75.29万平米，结算收入104.61亿元；已售待结转面积为54.02万平米。截至2013年年末，公司在建拟建项目共19个，权益占地面积418.43万平米，权益规划总建筑面积604.93万平米。2014年，公司计划新开工项目有10个，新开工面积104.81万平方米，同比增加11.6%。2013年公司新增4个住宅地产项目(南京中粮鸿云坊、北京孙河项目、成都中粮锦云、成都香颂丽都)，占地面积31万平米，建筑面积68.57万平米。

　　相对地产板块而言，公司2013年仅保持了一个中档的增速，发展并不激进，各项财务指标平稳，保持了公司一贯的稳健作风。2013年度公司毛利率有所回升，相比同期提高近三成。每平米销售单价高于市场平均水平，说明适销对路的产品迎合了市场需求。只是由于公司规模化还有不足，业绩未出现爆发性增长，但是公司正在坚持的规模化发展将带来未来的成长空间。同时，公司战略布局选择相对合理，重点选择一线城市和经济增长较为稳定的二线城市，业绩的增长的确定性较强，在当前地产调控深化，城市开始出现分化的背景下，公司稳健进取的作风显得尤为难得，合理的城市布局和产品结构为公司股东提供了坚实的保证。城市拓展布局合理

　　产品结构日趋稳定

　　公司的发展一向比较稳健，在业内素以“精细化、深耕化”的操作方式著称，战略上以“北上广深”一线城市为大本营，深耕重点城市，择机拓展新城市，强化城市分类管理，提升城市公司发展内驱力，以一线和重点二线城市为主。目前集团已经进入北京、深圳、广州、上海、成都、杭州、长沙、沈阳、南京、天津等城市，在地产板块中，城市进入的质量排名前列，受地产调控影响较小，集团的战略布局目的基本达到，对于股东而言，既能做到风险可控，又能保证享有爆发性增长的机遇。

　　另外在产品上，通过近几年的积极转型，公司的产品线结构已近日趋合理。传统上，公司素来以开发中高端住宅为主的房地产企业，例如成都的中粮·御岭湾项目、上海翡翠别墅、长沙的中粮·北纬28等等都是其高端豪宅的典型代表,市场认可度高,在豪宅市场有引领市场的号召力。公司根据自身战略要求，及时调整产品线，着力打造首置首改的刚需型产品，形成了较好的产品线梯度。其中面向刚需型都市精品系列有:北京长阳半岛、北京祥云、南京彩云居、南京颐和南园、上海奉贤项目、深圳鸿云、深圳锦云、天津中粮大道、成都香榭丽都等。产品线间互不干扰，形成了较好的产品线梯度。目前公司大力推动产品标准化工作，颁布了《城市精品系列手册》等标准化规则。例如在深圳地区推出锦云项目受到市场广泛认可后，公司迅速在成都、南京等城市进行快速复制。成都锦云项目2013年7月获得土地，2014年3月即开盘，市场反应热烈。2013年公司获得的土地储备主要面向刚需产品，希望通过快速周转的刚需产品加快公司规模化发展的节奏。同时，公司近几年还积极关注养老地产、产业地产市场，积极贮备资源。

　　同时，公司贮备有一定的金融资产也是公司的亮点之一，尤其地产业绩的波动期，持有的金融资产对于公司稳定业绩将起到至关重要的作用，截至2013年末，公司持有的金融资产账面值在8亿左右(初始投资仅7883万)。

　　前海地区潜在地王

　　稳定持续获得高端地块

　　另外，公司在基本面保持稳定的同时，最为资本市场看重的就是潜在持有的大量深圳前海地区的土地。根据中粮地产年报显示，公司在深圳市宝安区拥有物业建筑约120万平米，其中新安片区占地约30万平米，建筑面积约50万平米；福永片区占地约50多万平米,建筑面积约70多万平米。公司宝安区的项目位置靠近前海，受前海大开发的影响，地价持续攀升，是公司近一阶段旧改项目的重点。

　　公司持有的老工业土地将是中粮地产一笔巨大的隐形财富,这些老土地公司的历史成本极低，公司不管是通过转让还是自主开发都能从中获得高额的收益。

　　另外从经济的角度，旧改项目也为房地产企业提供了获得高收益的途径。近几年，随着房地产市场持续火爆，城市中心区地价不断攀升，通过市场方式“招、拍、挂”获得的地块，利润已越来越薄，地价高的无利可图，地价低的地块往往又比较偏僻而配套不足。而旧城改造项目往往是过去的老工业区、老城区，位于城市中心，配套设施齐备，这就给拥有旧改项目的地产商提供了一个既能获得优质地块，又能保障利润的良机。当然旧改项目的缺点是资金占用大、项目周期长、政府关系协调难度大，而这几点又恰恰是中粮地产的优势，所以不管从哪方面看，旧改项目对于公司都是极大的利好。

　　更为重要的是在土地特别是一线城市核心地段越来越难以获得的今天，中粮地产通过参与城市更新，持续地获得一线城市核心地段的土地。目前已经启动宝安22区、25区城市更新项目及宝安67区中粮商务公园项目，这些在建项目对于公司业绩的稳定和面对市场波动的处理空间都得到了极大的增强，可以说是资本市场应该给与充分溢价的因素。

　　管理提升效率

　　公司将从量变到质变

　　在管理上，随着公司内部精细化管理和项目全生命周期的深入，公司管理提升已经进入了一个从量变到质变的过程，公司近期提出了以战略和市场为导向，不断优化产品结构，提升产品力，强化城市公司二级发动机的作用，注重非常规发展模式，同时推进产品标准化，实现快速的产品复制能力，在产品标准化的同时做好成本标准化，对项目分类管理，优化流程，压缩开发周期，以目标管理责任书为抓手强化执行，提升开发运营效率，管理上的提升有利于公司强化战略执行能力。

　　由于过去中粮地产往往以中高端物业开发为主，公司相对行业优秀企业的最大劣势是周转速度稍慢，中粮地产在周转速度上开始发生积极变化，中粮地产与赛普合作，引入地产项目的全生命周期的运营管理，通过强化流程再造，加快项目运转速度，确保项目的各个重大节点按计划完成。公司不断完善全生命周期滚动开发的计划管理体系，探索计划分级管理模式，由原来主要监控工程节点调整为监控项目全生命周期开发计划，确保项目按期有序、有效搭接进行开发，使每个阶段都在监控范围内。同时，公司在里程碑及一级计划全覆盖的基础上，全面推行专项计划，对价值链上的关键步骤进行监控，抓住关键路径、确保计划执行。

　　公司项目运营速度明显提升。公司项目开发节奏更为紧凑，公司去年在成都获得的崔家店地块已于今年三月开始销售。全生命周期管理可以大大地加快公司的资产周转率。对于房地产公司来说，资产周转率是最重要的财务指标之一，也是公司运营能力的体现，中粮已经把全生命周期管理的经验推广到全国其他项目，管理效率逐步提升。

　　目前，随着地产板块整体的持续走低，地产板块的投资价值也越来越大，投资者也应该积极关注其中一些“错杀”个股，尽管部分城市的确将面临较为严重的销售下滑问题，但作为地产行业这个区域性较重的市场，中粮地产所选择的城市是相对安全的，业绩的保障性也来得更强，公司一贯积极稳妥也收到了效果，随着公司近两年的积极转型，基本面朝着更加健康的发展，公司的发展值得期待。

　　(证券时报网)

关键词：中粮地产,产品线,标准化