大户型销售压力大 楼市"高富帅"渐成"老大难"

　　现在楼市最大的痛，就是房子越卖越多。目前杭州(包含萧山、余杭)可售套数已经突破11万套。自2014年开年以来，不少楼盘选择以价换量，降价跑量。虽然从市场反应来看，率先降价的楼盘的市场基本上还是表现不俗。但纵观杭州楼市，因为各种原因身陷滞销泥淖的楼盘更是比比皆是。尤其在限购限贷、以及目前二套房首付提高到7成的政策环境下，大户型高端房源的销售压力巨大。

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　　一个曾经热销楼盘的无奈

　　杭州城西某楼盘相关负责人陈经理最近比较苦恼。现在他所在的楼盘还剩下一批大户型和排屋，“从去年开始，我们也想了很多办法，寻找一些渠道，也成交了一些，但效果还是不太理想。”陈经理透露，目前公司还是计划尽快把房源出手，回笼资金。

　　这个由高层与排屋组成的楼盘，于2011年左右开盘，至今已经销售了将近两年半的时间。虽然目前可售住宅总套数不到30套，但可售住宅面积却有近8000多平方米。这些房源平均每套面积在250-300平方米之间，属于超大户型了。回顾该楼盘两年多来的销售历程，可以发现，该楼盘于2011年首次开盘，2012年期间曾多次开盘，并且去化良好，而2013年全年仅开盘一次。楼盘前期主推89-130平方米的中小户型，也是市场上需求量最大的户型，加之楼盘优越的地理、配套，使其在当时很受欢迎，一度是红透楼市的热销明星盘。

　　而随着中小户型的逐步售罄，大户型的销售成为了该楼盘的难题。

　　“之前公寓小户型的去化速度很快，即使碰到个别销售比较难的节点，通过价格调整之后，也能很快跑量，但现在就完全不同了。”陈经理坦言，在销售超大户型和排屋期间，他们也对价格进行过调整，比如原先总价在1200多万元的排屋，价格调整到1000万元左右，甚至有的在900多万元，有的价格还可以跟客户再协商。而200多平方米大户型公寓的单价，也比之前热卖的90平方米要便宜好几千，但销售却一直打不开局面。

　　“主要还是总价太高了。”陈经理透露，能承受高总价的意向购房者原本就不多，现在再加上限购，许多即使有意向的客户也没办法下单。“前阵子就有一个客户谈了很久，还是非常有购房意向的，但由于限购的问题，最后还是没有谈成。”

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　　昔日“高富帅”如今“难出嫁”

　　大户型或高总价、定位高端的一些豪宅，它们原本是楼市的“高富帅”。可在这个属于楼市“屌丝逆袭”的时代，“高富帅”们的处境却是非常尴尬。

　　位于杭州市中心某品牌开发商开发的某豪宅楼盘，位于市中心绝对的黄金地段，户型基本上在200平方米以上，产品打造也非常用心，看过样板房的业内人士都认为，这样的地段、这样的产品，怎一个“豪”字了得。当然，价格也是非常“豪华”的：毛坯房每平方米的成交单价将近5万元，总价更是动辄上千万元。

　　这个楼盘于去年上半年领出预售证，去年下半年首开。根据杭州市住房保障和房产管理局网站数据显示，该楼盘可售住宅总套数200多套，自去年开盘到现在，只销售了不到10套房子。

　　如果说这些总价太高的豪宅销售得慢一些还可以理解，而一些普通改善型房源销售也同样不是太乐观。

　　“现在最好卖的就是90平方米，还得价格公道，对于很多楼盘来说，如果90平方米卖完了，剩下的就是120、130平方米以上的房子了，这些房子也都很难动。”某业内人士表示。

　　某城北楼盘就碰到了这个问题。该楼盘相对集中开盘的阶段共为三期，二期房源总共1000多套，约在2012年至2013年之间推向市场。根据杭州住房保障与房产管理局官方网站数据显示，该楼盘目前一期基本销售完毕，二期目前可售住宅套数约为200多套，剩余可销售住宅总面积不到3万平方米，粗略估算，剩余房源套均面积约为120平方米左右，按照该地段17000元/平方米的单价来算，每套房源毛坯总价大概在200万元左右，也就是普通的改善型房源总价，可是依然卖不动。而像这样的楼盘，杭州楼市中实在非常普遍。

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　　普通大户型房子成“烫手山芋”

　　现在卖房子的竞争实在太激烈了。

　　在杭州住房保障与房产管理局官方网站的在售房源信息中，开盘很久没卖出几套房的，领取了预售证不敢开盘、迟迟没有成交记录的楼盘，一个接一个。许多楼盘表面上说开盘节点还未到，而实际上则是客户积累实在很成问题，直接导致“不敢开盘”。还有一些需要两个以上购房资格才能买的双拼户型之类的房源，更是被打入“冷宫”。

　　汉嘉地产副总经理陈焕春认为，从2008年楼市调整开始，楼盘滞销就已经不是新鲜事了。然而随着市场的不断发展，甚至关于“滞销”这个概念的定义也不同了。早先的楼盘都是“日光”，如果不是“日光盘”，就算卖得不好的楼盘了。可现在大家的销售速度都放慢了，看单个楼盘是否滞销，则要跟目前市场的平均速度相比，甚至要对比同类产品的销售速度才可做出精确判断。陈焕春说：“市场在逐步走上理性，而人们买房子也更多地出于自住的需求。在限购、限贷的环境下，房子想要卖得快，本身就是很难的，房子的销售周期越来越长。”

　　“市场里的不少豪宅楼盘往往是在某个节点之后才开始慢慢活络起来，越来越受市场的认可。什么节点呢？就是在楼盘第一批交付之后。当一个好的楼盘，尤其是豪宅楼盘，一旦有房子交付，其周边的配套、交通、商业、医疗等等各种利好都将被住进去的业主切切实实地感受到，而经过开发商精心设计的园区景观、产品规划、物业服务等也要等到有业主入住之后才得以真正享受。如此一来，优质豪宅楼盘自然也就名声在外了。”陈焕春表示。

　　不过，产品再好，购买力和政策因素还是起着决定性的作用。

　　对于一些擅长豪宅的建筑设计的开发商而言，大户型在某种程度上更能够体现产品的精工、住宅的居住性能，而且品牌房企的大户型产品，往往能够让购房者看了之后流连忘返。然而，现在大户型之于许多购房者而言则是消费不起、或者消费不了的“奢侈品”。开发商揣在怀里卖不出去，多少又有些孤芳自赏的意思。陈焕春坦言：“对于一些资金实力雄厚的开发商而言，大户型囤积在手的压力还不算太大，但对于那些资金不够充裕的中小房地产开发商而言，揣在手里卖不出去的大户型，绝对是烫手山芋。”

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　　什么时候可以再买一套

　　其实，不只是开发商为自己的房子卖不出去而忧愁，不少购房者也为自己买不到想要的房子而担心。

　　某中介公司倪经理告诉记者，前不久他们接待了一位吴先生，想要把自己在城东的一套房子卖掉，再贴点钱在市区换一套全新的、位置好一点的房子，方便将来孩子上学读书。

　　吴先生是新杭州人，几年前结的婚。他算是在杭州买房子比较早的，7、8年前在杭州城东买了一套100多平方米左右的房子，户口也就落了下来。前几年又在滨江买了一套，现在跟老婆、孩子一起住在滨江。吴先生说：“我跟老婆都在市区工作，想来想去还是市区比较方便，对孩子的教育也比较好。所以我们全家想着可以在市区买一套新房子住，原来在城东买的那套，我们都不太喜欢。”

　　但是事情远没有吴先生想得简单。倪经理说：“如果吴先生城东的房子卖掉，他完全可以在市区购买一套90平方米左右的新房。但是目前市场不仅限购限贷，二手房的首付更是被提高到了7成，吴先生这套房子挂出去大半年了，一直没有找到买家。”

　　对此，吴先生自己也表示很焦虑：“前段时间城北的房子降价了，城东这一带也一直传闻价格会下跌。我那套房子的价格我都不知道该怎么挂了。价格下跌是一部分原因，卖不出去才是重点。原来的房子卖不掉，买新房一没有名额，二没有钱。孩子慢慢长大，最怕是耽误了孩子上学。”

　　双赢置业机构总经理章惠芳说：“这是很多改善型住房需求者会遇到的问题，手中有两套房子，非得卖掉一套才能再买，否则全额付款的压力实在太大。而二手房首付比例那么高，房子已经不是想卖就能卖了，影响了卖出，必然也影响了买进。”