开发投资增速降至历史低点 房地产依赖症亟需改变

　　每经记者尚希发自北京

　　宏观经济增速下滑，楼市成交不振，全国房地产投资增速已滑落到历史低点。眼下，购房者观望情绪浓厚，房企购地积极性不高，土地市场还在过冬，地方财政收入并不乐观，下游产业继续在行业低迷中挣扎。各地陆续出现的政策微调，在传统“红5月”收效甚微。那么，房地产业将何去何从？业内有很多声音，其中，限购退出与信贷支持成了业内讨论的焦点。

　　楼市的萎靡不振对地方经济及下游产业的影响已经显现。

　　国家统计局6月13日发布的数据显示，2014年1~5月，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速比1~4月回落1.7个百分点。此外，1~5月，商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1~4月扩大0.9个百分点。在多位业内人士看来，这样的一组数据并不乐观。

　　“历史上全国房地产投资增速少见低于15%的，即使是在2008年，都保持在20%的高位。”中原地产首席分析师张大伟对《每日经济新闻》记者表示，14.7%的投资涨幅创造了最低记录。记者梳理国家统计局发布的数据也印证了这个说法。

　　土地市场在过冬

　　目前，房地产市场降温，市场信心下滑直接影响了房企购地的积极性，土地市场成交放缓。

　　据中原地产监测，今年5月全国40个大中城市宅地成交仅578公顷，环比回落25%，和前5年月均成交水平相比几近腰斩。尤其是一线城市宅地成交面积创新低。

　　“以前北京只要出现一宗住宅地块，基本上都会有将近十家或者十多家房企竞争，但今年以来，竞争的激烈程度明显下降，很多地块只有几家房企参与竞拍。”北京一家房企人士对《每日经济新闻》记者如是说。上海易居房地产研究院发布的报告显示，今年5月，包括北上广深在内的10个典型城市土地成交建筑面积1907万平方米，环比增加10.6%，同比下降27.6%。

　　“由于多家大型开发商土地储备仍较为充足，在新房市场销售价格下行压力下，开发商的拿地热情会随之大幅减弱，土地市场必然受到影响。”易居房地产研究院研究员吴晓君对《每日经济新闻》记者说，5月份，多个城市土地供应严重不足，其中北京、上海、深圳、天津都出现土地供应面积同比大幅下降的现象。

　　土地财政受影响

　　土地市场底价成交、流拍的现象频频出现，一些城市的土地出让金大幅下滑更是成为地方政府的难题。

　　一些热门地块也以底价成交。比如广州科学城大体量地块由保利城投28.6亿元以底价摘得。天津七里地块由中冶置业同样以底价49.49亿元摘得。

　　中国指数研究院最新报告显示，5月全国300个城市共成交土地1767宗，环比减少19%，同比减少45%；土地出让金总额1375亿元，环比下降30%，同比下降38%。

　　黄金湾投资集团董事长申威在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“今年以来，可以明显感觉到三、四线城市的地方政府在推地策略、方法以及招商手段方面越来越多，推地的频度、密度比去年增长了近一倍。”

　　《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》显示，2013年土地财政依赖度超过50%的共有31个城市，其中杭州、佛山、南京、长沙、三亚等13个城市依赖度较高，超过了80%，杭州为限购城市中土地财政依赖度最高的城市，高达156.4%；此外，北上广的土地财政依赖度在50%~60%。

　　相关产业下滑

　　据统计，1~5月份，房地产开发企业房屋施工面积586081万平方米，同比增长12.0%，增速比1~4月份回落0.8个百分点。其中，住宅施工面积419883万平方米，增长9.1%。房屋新开工面积59912万平方米，下降18.6%，降幅收窄3.5个百分点。其中，住宅新开工面积42588万平方米，下降21.6%。房屋竣工面积30700万平方米，增长6.8%，1~4月为下降0.3%。

　　房地产在固定资产投资中长期占比较大。国家统计局的数据显示，2013年房地产投资对GDP的贡献率为13.6%左右。

　　房地产业对钢铁、水泥等行业有举足轻重的影响。意达钢材信息网首席分析师薛和平表示，去年下半年以来，由于投资增速下降，基建和房地产行业增长规模明显收缩，我国钢铁等大宗原材料行业的需求增速逐步下滑，从此前10%以上的高速增长，转变为5%左右的中速增长。

　　今年4月中国建筑材料流通协会公布的行业指数同样不景气。对此，中国建材流通协会常务副会长秦占学表示，全国房地产市场持续了一季度以来的降温态势，上行缺乏动力。“购买力指数”较去年同期同比下降19.53点，而“人气指数”同比上升14.32点，购买者观望态势仍在持续，上半年房市成交量下降对装修市场下半年的影响会很大。

　　《《《

　　市场观察

　　救市并未带来“红5月”定向降准或让房企间接受益

　　每经记者区家彦发自广州

　　作为房地产市场的传统旺季，备受关注的“红5月”并没有出现。

　　中原地产不完全统计显示，自去年下半年以来，已有安徽、浙江、江苏等8个省份共16个城市进行了相关政策的微调或松绑。

　　该不该救市、如何救市再次引发热议。

　　多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示，随着市场化调控的思路确立，限购政策的退出是大势所趋，但为了防止市场出现报复性反弹，限购的退出需要循序渐进。此外，银行加大对首套房贷的支持力度对于刺激房地产市场的作用更加有效。

　　第一太平戴维斯华南区董事长林木雄在接受记者采访时表示，目前中国经济增速放缓，如果房地产出现过度低迷，不仅会对经济下行造成更大压力，同时也对地方政府收入造成不利影响，加大地方债务危机的风险。因此对房地产调控适度松绑，对于中国经济稳增长具备积极意义。

　　卓越集团总裁张远向记者表示，随着新一届政府的房地产调控思路从行政干预转为市场化调控，即便短期遇到阻力，限购政策的退出也是必然的趋势。

　　但易居中国执行总裁丁祖昱认为，此番市场调整根源在于供应无节制增加、价格快速攀升、需求萎缩等市场内生性因素所导致，简单地取消限购对促进刚需释放作用有限。同时，取消限购容易被解读为政府开始救市，市场因自身供求失衡的调整节奏被人为缩短或终止了，这对市场化的调节机制是非常不利的。“作为一种行政手段，限购政策退出也是必然，但如何退出需要‘艺术’。”

　　“在此轮房地产回调的背后，限购政策只是抑制了一部分需求，真正具备杀伤力的应该是紧缩的信贷政策，房地产市场的回暖更依赖于信贷政策的支持。”张远告诉记者，“如果说上半年房地产市场的低迷是由于银行收缩房贷所致，随着管理层连番表态要求对首次置业提供信贷支持，至少在按揭贷款层面房地产最难熬的时间已经过去，下半年商业银行势必会加大对首套房贷的支持，相信下半年房地产市场的成交状况会比上半年要好。”

　　克尔瑞的研究报告认为，此次定向降准，房企可能因此间接受益：一是定向降准其实带来市场资金供应的宽松预期，会使社会资本供应利率下降，房企的融资成本将会有改善；二是在行情趋冷下，越来越多的中小房企因资金链紧张而退出，新增贷款预计会更多流向实力较强、财务控制较好的房企，这从长期看有利于行业调整，同时银行首套购房放宽条件也会放宽。