京津冀效应退热 燕郊楼市量价齐跌垫首付盛行

　　随着降价潮的蔓延，环北京楼市也出现了大幅降价。

　　6月25日，记者在燕郊、大厂等地调查发现，多个楼盘销售冷清，价格已经有所下降，有些项目单价已经下降过千元。

　　亚豪机构市场总监郭毅在接受，记者采访时表示，燕郊等地区域内需不足，交通不畅、配套匮乏的劣势会被放大，导致区域房价出现下跌。其根本原因在于缺少支柱型产业。“区域经济过于依赖房地产业，导致本地购房需求不足，无法支撑庞大的房地产市场供给。”

　　多个楼盘降价促销

　　6月25日，记者来到燕郊“天洋城4代”的售楼处，厅内两个大沙盘旁仅有几个购房者。记者向售楼员询问楼盘具体价格，该售楼员称，目前项目正在蓄客期，开盘均价约10000元/平方米。“您要提前排号的话，也有9000多(元/平方米)的户型。”

　　早在4月初，记者走访该售楼处时，该项目的销售均价还在12000元/平方米。上述售楼员告诉记者，价格已经有所下降，是抄底期。

　　此外，在燕郊中骏四季花都的售楼处，仅有记者一位看房者。据了解，该项目由中骏置业控股有限公司开发，而燕郊的楼盘多为中小房企开发。据了解，该楼盘也打起了“买房送面积”的促销牌。

　　该楼盘销售人员告诉记者，项目预计7月中旬开盘，售价根据市场行情确定。目前89平方米的户型，赠送15%的面积，实际面积为103平方米左右。“房本面积是89平方米，物业费、取暖费也按照89平方米收取。”

　　大厂的项目销售情况也不容乐观。“世茂萨拉曼卡”在燕郊的售楼处内也一片冷清。据了解，该项目由世贸集团开发。该楼盘销售人员表示，目前开发商要冲刺半年业绩，推出了交1万元享受9折的活动。目前销售均价为7000元/平方米，每平方米比之前低1000元。

　　除此之外，燕郊、大厂等地楼盘，开发商还推出了“垫付首付”的活动。

　　在业内人士看来，燕郊、大厂等地的楼市价格跳水，和北京的楼市松动有直接关联。而郭毅表示，北京楼市上行会带动燕郊楼市的量价齐升，而北京楼市下行，燕郊也会同样面临下挫局面。

　　北京楼市下行蔓延至周边

　　统计数据显示，2014年上半年，截至6月25日，北京商品住宅签约267.54万平方米(剔除保障房)，成交均价为26689元/平方米，总成交额为714亿元，预计上半年，签约面积为275万平方米，成交额同比2013年上半年的1190亿元下调38%。而成交面积则为历史最低纪录，远低于2008年。

　　上述机构的数据显示，截至目前，2014年上半年来，期房住宅供应大涨，合计供应住宅套数达到了37220套，同比2013年上半年的22006套上涨70%。期房住宅46117套，现房住宅库存34727套，合计库存80844套，达近18个月新高。春节后，库存上涨了2.5万套，从5.5万套的最低点上涨到现在的8万套左右。

　　中原地产首席分析师张大伟分析，从春节过后这一轮新建住宅刚需项目的定价来看，当前房企与客群之间的博弈已经出现了微妙的变化。在自住型商品房(资料、团购、论坛)、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。

　　郭毅表示，由于燕郊、大厂等地的购房客户主要来自于受北京高房价拖累，被迫挤压外溢的购房需求。因此，燕郊与北京楼市的发展息息相关，形成共振关系。

　　北京楼市的下行，也带动了周边区域库存的上升。大厂在2013年6月末的库存为53.7064万平方米。而2013年末则为64.1468万平方米。2014年5月末，库存为83.2988万平方米，6月24日为76.8234万平方米。从总体上看，库存出现了上升的态势。

　　京津冀一体化下，“北京市区、大兴、廊坊、武清、天津市区”各板块的串联速度会加快，这会使得包括燕郊、大厂等区域的楼盘吸引力减少。此类区域楼盘过去投资规模偏高，进而面临去库存的压力。他认为，如果没有实实在在的降价措施，此类楼盘的去化效果仍待考证。

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　　在保障性住房和棚户区改造方面，抓紧对全省棚户区进行补充调查，将城中村和涉及新建、改建(扩建、翻建)住房的旧住宅小区全部纳入棚户区改造支持范围。

　　今年，确保保障性住房和棚户区改造开工20万套、竣工20万套，其中棚户区改造开工141万套；争取完成投资650亿元以上，其中棚户区改造投资390亿元。

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