楼市看空情绪渐浓 房企未来跑量去库存或将频繁出现

　　在年初市场成交持续萎缩的情况下，楼市在传统的销售旺季中继续遇冷，“五一”小长假期间主要城市的市场成交量继续下行,北京楼市成交量创历史新低。

　　中原地产研究中心数据显示，“五一”小长假期间，全国54个主要城市合计住宅签约9887套，较2013年同期的14642套下滑32.5%。其中一线城市下调幅度最大，3天合计签约1046套，同比下滑40%；尤其是北京，小长假期间新建住宅签约仅169套，同比大降79%。此外，二线城市平均下调幅度也达到了35%。

　　一二线城市成交量下滑

　　北京市住建委官方数据显示，5月1日至3日，北京商品住宅共成交169套，同比去年降低78.9%。并创下了自2008年实行“五一”小长假以来7年的最低值。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，经过了4月份的推盘高峰后，5月北京楼市成交仍以历史最低位开局，这证明了在自住商品房、信贷等多方因素冲击下，市场预期正在持续下降，即使大量房企跑量清盘、供应大增，也难以对日益浓重的观望情绪产生有效刺激。中原地产数据显示，“五一”期间54个城市合计住宅签约套数为9887套，比2013年同期的14642套下调了32.5%。其中一二线城市下调幅度最大。一线城市三天合计签约1046套，同比下调了40%；二线城市平均下调幅度也达到了35%，三四线城市下调幅度低于平均跌幅。

　　“全国市场而言，购房者观望情绪增多，房企让利跑量心理渐占上风，供需格局已悄然生变。”中原地产首席分析师张大伟认为，2014年，整体楼市分化将愈加剧烈，在资金面趋紧情况下，房价出现调整可能性越来越大，特别是库存严重的城市和人口新增放缓的城市。

　　多地救市风声又起

　　近日，南宁、无锡、杭州萧山区通过松绑限购、下调购房入户标准等方式救市，而天津滨海区、福州、郑州官方也已放出消息，拟分类、分地区对购房政策进行调整。

　　4月28日，南宁市房管局发文称，自2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

　　无锡宣布从5月1日起，该市购房入户的门槛从70平方米降至60平方米；杭州萧山区则通过下调土地竞买金，以减轻开发商资金成本压力；郑州市房管局也表示，在国家政策允许的情况下，未来将可能根据市场形势，对购房政策适时进行调整。

　　“当前宏观经济下行，同时房地产市场表现欠佳，这样的叠加因素也为南宁、天津等部分城市楼市调控政策定向宽松提供了转换空间。预计未来将有一批类似天津、南宁的二三线城市出台定向放松限购的相关措施。”上海同策咨询研究部总监张宏伟认为，在无锡市限购限贷没有可能直接放松的市场背景下，通过放松户籍制度从侧面突破限购，成为无锡楼市调控政策短期微调，刺激房地产市场放量与城市化进程的重要手段。张宏伟认为,有条件地定向宽松这类人群的住房购买资格或成未来政策趋势，也或许会成为侧面突破限购的方法之一。

　　看空情绪渐浓

　　目前，降价潮正在席卷全国楼市，二三线城市降价声此起彼伏，而一线城市也未能幸免，不久前上海出现高端楼盘7.2折甩卖，深圳宝安西乡一楼盘则因“五一”期间降价引发业主维权。

　　据了解，多数房企在一季度业绩增长放缓，这使得二季度销售压力将倍增。业内人士认为，迫于半年业绩的压力，房企未来跑量去库存或将在市场上频繁出现。2014年市场出现调整的可能性越来越大，特别是三四线城市，很可能会陷入整体低迷。在最近传出的杭州等二线城市项目价格出现调整，也预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大。库存严重的城市，人口新增放缓的城市，都有可能在最近再次出现降价。

　　日前，一份名为《万科副总毛大庆内部讲话》的速记稿在网上广泛传播。短短数日中，“万科高管看空全国楼市”等标题迅速占据各类传媒版面，引发公众关于楼市前景的新一轮热议。近日，万科集团总裁郁亮对此表示，万科对于行业的态度很明确，看空楼市只是提示风险，用八个字概括是“谨慎乐观，积极应对”。“我们在很多场合都表明过这个态度。从提示风险的角度，我赞成其中的一些观点，行业已经进入下半场，企业对于可能存在的市场风险要有充分的认识，积极应对是必要的。”郁亮说。

　　此外，针对北京上海的房价，郁亮表示，北京上海目前的房价，略低于纽约，不能说明北京上海的房价已经泡沫化。但郁亮承认，北京上海房价进一步大涨的可能性已经不大。未来房价涨幅不应高于人均收入增幅，房价收入比将进入下行通道。

　　“目前并无数据表明中国房地产市场已经泡沫化。但我们应该对此一直保持警觉。对于企业来说，就是不要把盈利建立在房价大涨的预期上，不要购买价格明显偏高、与当前房价明显不匹配的土地。”郁亮说。

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