康师傅是如何“玩地产”的

　　康师傅“玩地产”，其实比卖方便面更出神入化。

　　很多人不知道康师傅的股东正是台湾的顶新集团，由彰化永靖出身的魏应州、魏应交、魏应充、魏应行四兄弟共同创立。魏氏家族最早是卖粮油的，开了一个鼎新油厂，后来魏氏兄弟来大陆投资开始也是卖粮油，1992年开始卖方便面后就大获成功发大财了。

　　福布斯4月21日公布的2014华人富豪榜，四兄弟并列排名第139位。

　　顶新的知名品牌除了康师傅，还有全家、味全、德克士等等。

　　康师傅目前的市值是1253.6亿港元(约合1008.6亿元人民币)，万科总市值是852.6亿元，活生生比方便面君少了150多亿元。康师傅去年在方便面市场的占有率是44.1%，万科哪天能包揽房地产市场半边天，估计王石已经乘宇宙飞船登上火星最高峰了。

　　叨叨和地产有关的话，二董魏应交除了身兼顶新集团董事长外，房地产的事儿都归他管。2007年，顶新集团成立顶基地产，2011年8月改组，顶基地产改为控股公司，旗下的顶昱投资负责大陆不动产布局，顶禾开发负责台湾不动产投资。

　　2009年，顶新入股了台北第一高楼台北101，是最大股东。

　　顶新一直对台湾人民表示，他们在上海有个不动产代表作，就是上海虹桥的顶新商务广场。

　　其实这项目还没被注进上市公司，准确来说，一直都是魏应交个人的。

　　康师傅4月2日发了一个公告，说要花24.83亿元买Wealth City全部股份，WC就是顶新商务广场的实际控制方。

　　公告里直截了当说了，这是关联交易，但强调这价格是很公正的。

　　顶新商务广场还是一个在建工程(快造完了)，包括四幢商办楼，总建筑面积140358.31平方米，地上建筑面积91297平方米。笔者由此算出来，单价是2.7万元。

　　这项目就在虹桥镇吴中路，靠近大虹桥。上回富力收的D13项目，收的那会儿完工了35%，单价是1.37万元，不过那项目主要是造酒店的。虹桥绿谷现在散售的最新成交价是4.5万元/平方米。

　　这价格绝对不低！

　　一位了解这交易的Y君表示，关联交易啊，卖高了怕股民骂，偷偷地又想赚一票。

　　这项目快盖完了。康师傅说了，A栋及B栋两幢楼宇的建设及部分装修预计将于2014年6月前完成。其他两幢楼宇C栋及D栋仍在建设中，预计整个项目将于2015年3月底前竣工。

　　魏应交2011年对台湾媒体表示，顶昱拿的地价低，(当时)项目总投资计划投21亿元，粗估投报率将超过10%。

　　话说笔者去翻公告，发现这土地是2003年买的，由于拆迁问题，拖了很久，2011年又和政府重新签了个合同，就不算闲置土地了。所以，现在的竣工截止日期是2014年12月31日。

　　有意思啊，康师傅说，卖方承担所有建设成本啊，11亿元全是他们出，我们就出个2亿元以内的精装家具费就够了，卖方还承担所有还待算清的拆迁成本，意思是买得多划算啊多划算。

　　这交易有个先决条件，要等股东大会批准啦，也就是6月30日以前买卖双方董事会都OK了才作数。

　　这项目将要作为康师傅饮料及食品业务的运营总部。A栋及B栋用作其营运中心的办公室。C栋要搞搞研发啊食品研究啊监督啊，D栋员工宿舍。

　　还有一件事：十年前，张生(化名)看好大陆市场，毅然决然带着2亿元家当从台湾来上海，投了江宁路新闸路一个项目。

　　张生找了同样来自台湾的康师傅入股。随着拆迁成本一再攀升，张生眼睁睁地看着自己的股份一直被稀释，康师傅转而成了大股东。

　　张生又天真了，他想“不玩了，我要退出！”于是，张生开始让康师傅补点利息，让他退场得了。康师傅不干啊！张生没办法了，又求，“2亿我不要利息了，当什么都没买过，白退行吗？”康师傅再拒绝。

　　这项目到现在还没有拆完。康师傅自然是不急的，张生的股份越来越小了。

　　只要大股东康师傅不放手，张生是没办法卖给任何第三方的，白花花的银子就在里面，张生参加董事会那种感觉，大家自行想象一下。

关键词：康师傅,方便面,大股东