北京二手房市场预期再悲观“小阳春”难现

　　进入4月，二手房市场并未出现往年的“小阳春”，反而成交回暖乏力，悲观预期愈加强烈。

　　包括二手房中介机构、业主对于市场预期更为悲观，主动与被动降价的现象频频出现。主要原因除自住房影响还在继续、刚需人群向五六环外以及当前较热的环首都区域外溢等因素外，新房市场的平价跑量以及价格波动也对二手房市场造成了一定的影响。

　　“小阳春”难现

　　“您说过段时间北京二手房买卖市场会好吗？很多客户都往五六环及北京周边的市场走？”一直想从租赁组转到买卖组的品牌中介经纪人王倩(化名)反问中国房地产报记者，最近公司公布最新的业绩考核标准，一个季度完不成规定的任务就淘汰，不知道是不是变相裁员。

　　中介经纪人如此迷茫的背后是一季度以来二手房市场颓态的真实写照，4月份原本是每年二手房回暖最快的月份，但从今年4月上旬来看，市场仍然难有起色，延续了3月份以及一季度以来的成交颓势。

　　根据链家地产市场研究部统计，截至13日，4月上半月(04.01~04.13)北京市二手住宅共成交2645套，较上月同期下降22.8%。据了解，成交量的连续下滑，使刚需购房客户的观望情绪增加。

　　据分析，4月二手房成交量持续下滑，楼市的低迷依然未见改观。二季度在信贷收紧、自住型商品房入市等多方因素影响下，本就低迷的二手房市场，迎来并不乐观的开局，北京二手房价格开始持续下跌，购房需求较多而实际成交少的特征十分明显。

　　21世纪不动产北京区域总经理寇海龙分析，进入4月，市场情绪未见回暖，成交持续下滑，部分业主主动降价，虽然一些急需购房的刚需客户开始逐步入市，但不少客户继续保持观望态势。自住型商品房供应量加大，信贷偏紧，依然是让二手房市场成交量下滑的主要原因。寇海龙预计，虽然二手房成交量持续下滑，但传闻有部分地区试图放松调控的消息，如果4月份新房成交量能恢复增长，二手房市场的活跃度也会有所回升。

　　链家地产市场研究部张旭认为，进入4月份以后，北京市二手住宅成交量出现了较为明显的下行，成交量连续两周不足2000套。张旭认为，从近期北京市的市场情况来看，就近期的成交状况看，这种僵局还会维持一段时间。但若这种市场形势一直持续下去，为了规避房价下降的压力，部分业主可能会选择放弃挂牌、转租或惜售。这或将对北京整体市场的供需平衡和稳定产生一定影响。

　　难以大幅降价

　　近日，传出链家地产劝业主降价消息。作为北京二手房买卖市场份额最大的中介机构，链家经纪人会与区域内报价高于一定标准的房主沟通降价。如果不降，可能就面临房源下架。

　　对此，链家地产内部人士则表示，这样的行动并非公司总部的统一部署，而是各区域根据公司的相关政策自行调整。

　　有分析人士将此解读为“大型中介公司日子不太好过”，其实无论初衷如何，这样的举动无非是经纪人向业主传达了现实市场的一个信号。

　　国家统计局的数据显示，2月份北京二手房价格环比零涨幅。在原本房价停涨的情况下，加上新房波动等其他一系列因素影响下，二手房价格回落似乎可以预见。据伟业我爱我家市场研究院数据统计，4月上旬，北京区域通过我爱我家达成的二手房交易，成交均价为31265元/平方米，与3月全月的交易均价相比下跌了3.8%。

　　从区域来看，大兴、昌平和东城区的房价出现了明显回落：4月上旬大兴区二手住宅成交均价为23734元/平方米，比上月下跌6.7%；昌平区二手房成交均价为26560元/平方米，比上月下跌2.21%；东城区二手房成交均价为54772元/平方米，比上月下跌5.59%。其他大部分区县的二手房成交均价与上月相比基本持平，个别区域的房价微涨，但涨幅明显收窄。

　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，受新房市场价格波动的联动关系影响，新房项目较集中的远郊区县，由于一季度成交的低迷，越来越多的楼盘采取低价入市平价走量的销售策略。新房价格的回调促使这些区域的二手房成交价格也出现了一定程度的回落。

　　从价格出现下跌的三个区域来看，未来一段时间，远郊区县，以及一些高总价大户型房源较为集中的城市核心区域的二手房价进一步出现回落的可能性增大。

　　据分析，北京二手房市场的低迷和观望情绪有进一步加剧的态势，短期内可能会促使成交均价出现小幅下降，预计今年楼市4月间的小阳春将很难出现。如果未来两月楼市成交低迷的情况持续，二季度成交量依旧疲软的可能性将进一步增加。

　　通过对链家地产挂牌房源的调价情况监测显示，春节过后北京市二手房挂牌价下调比例一路走高，至今已连续四周维持在85%以上，新增房源挂牌价也连续四周出现小幅下降。这意味着，在市场疲软的状态已经持续了一段时间以后，部分业主尤其是急售业主对于房价的心理预期产生了一定松动，但从新增房源挂牌价下调的幅度来看，业主让利的空间依然较为有限。

　　安居客市场部相关人士表示，经历去年的一路飞涨后，一线城市房价目前处在“温和期”，部分区域价格还出现了松动，但总体难有大幅降价。北京、上海等一线城市集中了大量优质资源，是典型的人口导入型城市，旺盛的购房需求是房价强有力的支撑。有需求的购房者并不会一直观望下去，未来房价大幅下降的可能性极小。

关键词：二手房,房市场,小阳春