房地产外热内冷：英美加速复苏VS中国陷瓶颈

　　华人首富李嘉诚一边抛售内地房产，一边进军欧洲楼市的行为，让不少投资者产生了兴趣：海外的房地产环境真的要比国内好吗？

　　事实证明，在国内楼市陷入瓶颈期的同时，欧美房地产市场的确在加速复苏。英国新一轮的房价上涨热潮，由伦敦迅速蔓延至英国全境，今年2月份英国房价再创历史新高，已大幅超过了2007年底金融危机爆发前的房价峰值。而随着美国经济的复苏，全球各路资金也都在瞄准美国房地产市场，近期美国各大银行纷纷宣布将放宽抵押贷款标准，种种迹象表明，美国市场对房地产的信心正在强劲复苏。

　　背景：中国富豪去年投资海外房地产逾160亿美元

　　华人首富李嘉诚旗下的和记黄埔，近日获批在伦敦发展涉及达10亿英镑(约129亿港元)的综合房地产项目，在伦敦金丝雀码头以东3.2公里的英国海军船坞旧所在地特福德，发展包括3500个住宅单位的多层大厦，以及写字楼、商店、餐厅及酒店。

　　与此相对的是，李嘉诚家族自去年8月以来就一直在出售其内地资产。在这期间，李嘉诚卖掉了广州的西城都荟广场、上海的东方汇经中心和南京的国际金融中心大厦。加上其子李泽楷出售北京的盈科中心，李氏家族对内地地产项目兴趣降低。

　　追逐海外房地产热潮的并非只有李家父子。

　　据跨国咨询机构美国高力国际在4月14日发布的白皮书显示：2013年中国跨境房地产投资总量持续攀升，已由2008年的约6900万美元增至2013年的逾160亿美元。据高力国际分析，快速增长的背后主要来自三方面的原因，包括海外投资收益率更高、海外融资成本低及人民币升值、企业和个人投资多元化。在人民币预期进一步升值及房地产收益需求持续增长的推动下，投资规模在2014年将会翻番。

　　海外房地产市场当真如此诱人？事实证明，在国内楼市陷入瓶颈期的同时，欧美房地产市场的确在加速复苏。

　　美国：首套房最低首付降至3%

　　美国最大住房抵押贷款银行富国银行也从今年开始允许那些信用水平较高、购买了抵押贷款保险(放心保)的借款人为首套住房仅支付5%的首付，其中2%的首付可以由借款人的亲友代其交付。

　　此外，房利美和房地美这两家政府支持的房贷巨头，也纷纷宣布将支付购买低至5%的贷款，前提是这些贷款已包含按揭保险。

　　随着美国经济的复苏，全球各路资金都在瞄准美国房地产市场。标准普尔公司发布的标普/凯斯席勒房价指数报告显示，2013年美国房价同比上涨11.3%，为2005年以来的最大年度涨幅。其中拉斯维加斯房价上涨了25%，为全美房价上涨最多的城市，但和英国情况有所不同，拉斯维加斯房价仍比历史最高点低了45%。不少业内人士对于2014年的美国房地产走势充满信心。

　　据盖洛普最新调查，近30%的美国人认为房地产是最佳的长期投资，拥有一套房子才是未来产生高收益的最好途径，其次才是黄金和股票。

　　在经历了金融危机后的数年寒冬后，美国房地产抵押贷款市场也再次迎来春天。近期美国各大银行纷纷宣布将放宽抵押贷款标准，包括接受较低的信用评分以及降低对首付的要求。以美国多伦多道明银行为例，该行近日宣布首次购房和中低收入购房者只需支付首付的3%，就能从银行得到抵押贷款买房。如果有亲友、非营利机构或政府愿意为他们提供首付，贷款人甚至可以不花一分钱从银行得到贷款。而在一年之前，中低收入购房者支付首付的比例还是5%。

　　英国：房价突破金融危机前峰值

　　从2013年开始，英国掀起了新一轮的房价上涨热潮，由伦敦迅速蔓延至英国全境。今年2月份英国房价再创历史新高，均价达到每套25.3万英镑(约合261.67万元人民币)，超过2007年底金融危机爆发前约20万英镑的房价峰值。

　　先来看看李超人近年的“新宠”英国。《每日邮报》近日用头版整版篇幅来抱怨英国开发商越来越以虚高的价格把房子卖给中国买家，彻底抛弃国内买主。“英国城市中心的新建居民楼被人整栋买下，再转手卖到海外，主要是卖给中国人，价格远远高于实际价值。”这足以证明如今英国房地产的走势是如何地疯狂。

　　众所周知的是，全球买家最青睐的是伦敦的房产，这也在数据中得到了证明，涨幅最大的地区是伦敦以及英格兰东南部和东部，伦敦房价同比攀升17.7%，均价上涨6.3万英镑至45.8万英镑(约合473.7万元人民币)，是英国人均年收入的两倍。

　　根据英国土地统计局数据显示，从1981年至2011年，英国房价平均每年增长2.9%。除在上世纪90年代初及2007年底两次金融危机经历调整外，英国房价基本处于稳步增长态势。2013年，经济开始好转加上低利率、政府推出购房支持计划等诸多利好集体发酵，英国房价开始了疯狂的增长，年涨幅达到8.4%。专家预测，英国房价将继续增长，2035年房价均值有望达到83万英镑。

　　中国：量价增速双降银行房贷收紧

　　近日，国家统计局相继发布了“2014年1~3月份全国房地产开发和销售情况”和“3月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据”。中国房地产行业的“一季报”各项数据，几乎可用“全军覆没”来形容。

　　多年来，中国的房地产市场一直是一个稳赚不赔的投注方向，很多老练的投资者都利用这一领域在中国经济的飙升走势中获利。然而到了现在，相比欧美房地产市场的加速复苏，中国房地产市场确实不太景气。

　　一方面，与英国的房价飙涨相比，中国楼市确实出现了量价增速双双放缓的迹象。数据显示，今年前3月全国商品住宅销售面积17825万平方米，同比下降5.7%，相比去年全年增幅下滑23.2个百分点；住宅销售额11075亿元，同比下降7.7%，降幅与去年全年下滑34.3个百分点。房价方面，3月份68个城市涨幅回落；与2月相比，4个城市的新建商品住宅价格现已下降。此外，一季度房屋新开工面积同比下降25.2%，其中住宅新开工面积下降27.2%。似乎也表明开发企业并不看好房地产后市，住宅需求也在大幅度下滑。

　　另一方面，与美国的房贷已趋宽松相比，在国内楼市成交整体低迷的大环境下，银行对于个人房贷政策却丝毫没有放松的迹象。中原地产数据显示，在其监测的35个重点城市中，有25个城市出现停贷现象，占比超过70%。从公积金贷款看，目前已经有十余城市公积金贷款闸门收紧。此外，据媒体报道，一些商业银行从风险考虑或从4月份开始将进一步收紧房贷。

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