楼市真相调查：成交量下跌 上海楼市陷入僵局

　　“现在是没人来看房了。”中原地产上海一家门店的经理告诉人民财经记者。一季度清冷的楼市交易，导致该店业务员流失，而公司为了控制成本也不再增加新人。

　　年初至今，多个城市和地区的凸现房价下降、开发商降价促销以及银行谨慎放贷的声音，有关房价涨跌再次占据一季度的舆论浪口，并助长了一线城市降价的预期。作为全国经济风向标之一的上海，马年楼市到底是“退烧”还是再入迷局？

　　成交量下跌两成中介门店保本难

　　春节之后，杭州楼市降价、砸盘消息一出之后，有关楼市的负面信息就开始多起来，恐慌夹带着观望情绪蔓延至一线城市。上述门店经理称，以前平均带40组客户还能卖掉一套，现在是没人上门看房了，每天能做的事只有往外打电话。“一季度能保本的门店很少”。

　　数据显示，今年一季度整个走势呈现温和下降，春节前后交易流量比2013年流量明显偏低了20%。中房信研究总监薛建雄也预计，一季度上海商品住宅成交量大概下跌两成。

　　在预见楼市“金三月”不再以后，三月最后一两周，部分开发商和二手卖家沉不住气了。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍向人民财经称，“他们开始做出价格调整姿态，引导出一波交易释放，形成以价换量的格局。”

　　以绿地集团某新盘为例，销售人员称2月份推出的100多套房源售罄。虽然偏远，且周围全是密集大集卡车往来，买家认为还是价格便宜，160-170万元就能买两居精装房。

　　就二手房来说，上海则早已是有价无市的疲态。2013年下半年，人民财经记者关注的上海几个二手房板块就已经很难卖掉。2014年春节之后，记者数次观察到，所在小区附近中介周末摆的二手房买卖信息摊前，无人问津。

　　上述门店经理说，由于严厉的限购政策，外地买家少了很多，有的也基本都是置换客源。

　　宋会雍解释，主要是市场观望气氛因多重因素影响而加深，信贷投放缩紧。各地降价案例频现也让卖家期待上海降价能够来临。

　　楼市陷僵局向左走还是向右走

　　尽管房子难以卖动，但蹊跷的是价格仍在上涨。据上海数据监控中心统计，2014年第一季度上海楼市商品住宅成交均价25724元/平，环比2013年第四季度仍然上涨了2.0%，同比2013年第一季度大幅提升10.6%。

　　在上海的新盘分布中，价格两万元左右一平的刚需盘多集中在外环，如浦东周浦、南汇，宝山顾村以及松江、奉贤一带。在记者长期关注的几个品牌盘中，周浦、宝山和嘉定的刚需房盘走量算是较快。

　　而交通方便稍微靠近中环的新盘价格多在3.8万元/平方米以上。位于上海康桥板块的万科中环国际海上传奇，从2013年第一次开盘的均价3万元/平方米已涨至最近开盘的三期价格4.1万元/平方米。

　　值得注意的是，虽然价格涨了，但是该盘实际上优惠力度比去年二期开盘时要大。22日开盘至今，据称还剩下3/1房源,“日光盘”早已不再。

　　而二手房市场，上述门店经理感叹现在“价格太高了”，也不下跌，也无合适的房子，大部分买家都在观望。卖家“仅个别主动降价”，而挂牌量单从中原门店上来看略有增加，但幅度不是很大，10%以内。

　　就算是刚需买房者心理也充满矛盾。在上海一位买家看来，现在房价太高了，再花200多万买一套60多平的90年代房子，虽然交通稍微方便，但是下一步置换他卖给谁？没有接盘者也是很多二手房买家不得不考虑的问题。

　　因为学区或者更换大房子的置换买家也很痛苦。上述门店经理说，没有看到好的房源前，置换客也不敢出手自家手上的房子。一来二去，整个交易时间长，有可能最后也就不了了之。

　　与此伴随的是库存上升，截至3月底止，包括北上广深等20个城市新建商品住宅库存总量为8,401万平方米，环比增2%，同比增16.3%，数据为2010年以来最高。上海一手房的存量近一月略增加，但幅度不是很大，目前为1035万平米。

　　几方博弈的加剧再加上未来的政策不确定性，更多的需求也选择观望，导致上海楼市正陷入僵局。

　　不过宋会雍预计称，4月能让前期观望积压的需求得到释放，认为交易量有超越3月的机会。

关键词：楼市|上海|价格|调查|下跌