三四线楼市没那么简单

　　只有恒大地产(03333.HK)董事局主席许家印还在力挺三线城市的房地产市场。

　　在3月31日的业绩发布会现场，许家印三次强调，三线城市市场不行的观点是错误的，2013年恒大地产的销售业绩突破1000亿元中有46%都是三四线城市贡献的。

　　但这并不能解释，恒大地产从去年开始将拿地重心转移到北京、上海等一线城市的举动，而且一向标榜只在三四线城市拿便宜地块的恒大地产，在北京、上海等城市甚至不惜高价抢夺地王。

　　《第一财经日报》记者此番调查的三个三四线城市中，恒大地产在其中的连云港和营口两个城市都有项目，除连云港有一个项目在售且销售业绩还算可以之外，连云港另一个项目拿地三年有余几乎闲置，营口的项目销售业绩也不尽如人意。

　　连云港和营口是否都属于许家印所说的三线城市中的“个别情况”？事实上，佳兆业(01638.HK)早在恒大地产之前就已经收缩了三四线城市的布局。

　　企业的投资选择其实已经说明了一切。

　　城市招商的正反面

　　拿地容易、地价便宜、政策优惠等，都是房地产企业选择三四线城市的重要理由。

　　的确，在土地财政的发展模式下，地方对土地出让、发展新区都有着强烈的欲望，尤其在经济发展有迫切需求，同时又有大量土地可供出让的三四线城市，都会向有实力的大型房地产企业抛出“绣球”，希望借助这些企业的入驻投资吸引更多的企业进来。

　　绿地集团在连云港经济开发区的遭遇就是一个典型案例。在绿地集团进入连云港后，保利地产(600048.SH)、恒大地产及卓越集团都陆续进入该区域。

　　但这些房企在连云港的开发“蜜月期”刚过，就迎来当地政府换届，城市发展重点发生重大转变，当初政府描绘的区域规划前景成为泡影，项目发展也随之遭遇阻滞。

　　绿地集团一位区域公司负责人对《第一财经日报》记者称，绿地集团选择项目有三个要素，即“捆绑”地方发展城市副中心、配套先行、大盘模式。连云港项目在城市规划重点变化，前两个要素都不复存在，项目遭遇困境难以避免。

　　有连云港当地业内人士告诉记者，在连云港经济开发区，有不少项目都已经烂尾。就在绿地世纪城不远处的汽配城，“建好后就没人了，老板也不见了”。还有更多的项目只停留在规划中，或半途夭折。

　　在营口，恒大地产、佳兆业、保利地产和嘉里集团都先后被当地政府招入鲅鱼圈板块，在这些公司的项目开工后，周边又有数十个项目陆续拔地而起，市场严重供过于求，企业此时已欲退不能。

　　三四线楼市“没那么简单”

　　事实上，当连云港、营口及常州每年上千万平方米的土地供应都转化为实实在在的房子时，这些城市的经济发展水平、人均可支配收入及人口基数等都不足以撑起一个足够大的市场来将这些房子完全消化。

　　而且这些城市基本上都属于人口输出型城市，当地到一二线城市发展的人口并不在少数，因此，当地的房地产需求增长并不明显。

　　虽然这两年人口流出趋势有所减弱，同时也有一部分在一二线城市工作的人员回流置业，但这些需求对于三四线城市巨量的市场供应而言，仍然是杯水车薪。

　　更重要的是，三四线城市的低地价并不意味着高利润率。金辉地产连云港公司相关负责人对《第一财经日报》记者称，在三四线城市开发地产项目的利润率其实还不如一二线城市。“绝对值在那里，三四线城市的项目单价上涨几百元，对购房者来说就是10%的概念。而在不少一二线城市，房价的上涨基本都是千元起步。”

　　他建议，企业要想在三四线城市深耕，除了跟紧政府的发展方向外，还需要把握准客户的消费习惯和消费心理，同时对项目的产品设计及成本控制有一定的要求。“有时候一个项目的赢和赚可能就在那几百元之间。在三四线城市，几百元要涨半年，这需要企业对自身的综合能力有足够的了解。”