香港楼价下降各界热议房产新政

　　在特区政府的多项措施以及外部环境的改变下,香港楼价出现下降迹象。但是政府在压抑外部需求以及增加土地和房屋供应上仍面临不少挑战。

　　反映香港楼价走势的中原城市领先指数(1997年7月指数为100),已由2013年3月11日至17日的123.66的高位,下跌至2014年3月10日至16日的118.25。虽然在这过程中该指数反复,但是总体而言趋势仍为下降。另外,根据物业代理行莱坊的全球房价指数研究报告显示,去年第四季香港楼价下跌0.2%,按年排名跌至第17位。

　　市场人士都认为楼价有下行的迹象。中原地产创始人兼董事施永青于3月19日便撰文指出,客观的环境包括美国退市方向明确,资金正从新兴市场撤走等情况对楼市越来越不利,卖方再采取观望态度是一点好处也没有,迟卖的价钱可能更低,所以他们纷纷面对现实,愿意削价求售。

　　中原亚太区住宅部总裁陈永杰接受媒体访问时表示,原本预料今年上半年住宅楼价较去年同期下调10%至15%,相信受联储局提前加息消息及各种外围因素影响,调整将提前至4月或5月完成。

　　中原地产新界董事王浩聪指出,自辣招、收紧按揭等遏抑楼市的措施推行以来,短炒活动绝迹,二手市场流通量大幅下降,发展商普遍采取低价或贴市价开盘策略,令二手楼价逐步回落。

　　市民也预期楼价进一步下跌。花旗银行于3月18日公布的《香港百万富翁调查2013》也有一定参考意义。该调查针对拥有100万港元或以上流动资产的人士,结果发现相较2012年有27%的受访者表示香港楼价会下跌,此次调查有57%；相较2012年有42%的受访者认为楼市会上升,此次调查只有16%。由于长期以来,买楼作炒卖或投资是香港人致富的一个途径,如果连手持大量流动资金的人士都对入市买楼持审慎态度,那么楼市交易活动势将难以活跃起来。

　　但是社会也有另一种意见。长和系主席李嘉诚在2月28日出席记者会时谈及对楼市的看法,他预期本港楼价“不会跌得落”。这是因为建筑业人手不足,建筑费会不断上升,比通胀更快得多,形成建筑费比地价更贵的情况。而且,他指出目前地产企业的负债几乎是历史低位。其后长实执行董事钟慎强接受媒体访问时表示,四年前集团旗下开发的大型房屋以建筑面积计算,每平建筑费不到2000元(港币,下同),但现时已升至至少4000元。

　　特区政府已在压抑外部需求,以及增加土地和房屋供应方面推出多项措施。但是这些措施在推出和落实时都遇到不少挑战。

　　一般认为,不少业主都对刚过去的三月立法会会否通过《2012年印花税(修订)条例草案》(即所谓“双辣招”)持观望态度。“双辣招”是特区政府于2012年10月推出的压抑香港外部对本地楼宇需求的措施,具体内容为推出买家印花税和增加额外印花税,但是该措施是以先推出落实,再经立法会通过的方式推行的。如果立法会不通过“双辣招”,楼市可能再次进入兴奋状态,而且较早前政府通过律师楼所收取的3000多宗交易的43亿元税款,都需要退回。

　　在立法会讨论过程中,运输及房屋局局长曾以口头承诺的方式,指日后“双辣招”在“加辣”时会以草案的形式交至立法会审议才会生效,而“减辣”则会以“先订立、后审议”的形式推出。当时有意见指口头承诺是要立法会接受没有法理基础的草案,是不可以接受的。结果有原支持草案的政团便突然表明不会投赞成票,加上有政团本身就对“双辣招”感到不满,所以社会曾出现草案不获通过的预期。2月22日,由于23名反对派议员在表决时离场抗议,在43人出席下,法案获30票赞成、6票反对、6票弃权而通过。随后,运输及房屋局局长表示会认真考虑将“加辣”的口头承诺以法律形式表达。

　　另外,政府尝试通过卖地以增加市场供应。然而3月12日,政府就两幅住宅用地开标,其中估价介乎30亿元至50亿元、有部分地段临海的大埔白石角地皮,在七个发展商入标下,却出现发展商出价未能达到政府底价而流标的情况。这是三年半前柴湾一块因受斜坡及坟场影响的土地流标以外的首次情况。

　　有意见认为,这显示两个重要讯息:一是发展商不愿出价太高,明显是对楼市的前景感到不乐观；二是政府愿意加推土地,但是如果私人发展商未能投得土地,政府未必能达成建屋的目标。

　　社会上大多认为楼价处于不合理的水平,但是以什么措施达至压抑楼价的目标却有一定分歧。日后政府推出的措施都会面临大大小小的挑战,最重要的是政府做好咨询、游说等工作,尽可能争取最大的社会共识。

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