“国六条”惠及房企力度有限

　　3月25日，国务院常务会议发布促进资本市场健康发展的“国六条”，其中提及的优化资本市场融资结构、提高直接融资比重、培育私募市场等手段被业内解读为房地产行业融资的又一政策利好。

　　房地产享政策利好有限

　　3月25日国务院出台的六项发展资本市场的举措包括，推进股票发行注册制改革、规范发展债券市场、培育私募市场、推进期货市场建设、促进中介机构创新发展、扩大资本市场开放。这是继2004年国务院出台关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见(简称“国九条”)后，资本市场十年再度迎来“国六条”政策性利好。

　　“此次‘国六条’应该说是对今年政府工作报告中的‘关于加快发展多层次资本市场’要求的进一步细化，除了护航4月新股开闸外，主要还是为了优化目前资本市场结构，使资本市场真正满足各类企业的融资需求，当然也包括房地产企业的融资需求。”武汉科技大学金融证券研究所所长董登新在接受中国房地产报记者采访时指出。

　　2014年政府工作报告曾提出加快发展多层次资本市场、推进股票发行注册制改革、规范发展债券市场的总体要求。3月25日的国务院常务会议，对此作了进一步细化。而一天前，中国政府网发布《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》，将取消上市公司重大资产购买、出售、置换行为审批(构成借壳上市的除外)，明确指导证监会、国资委、商务部加速放权。力度之大超乎市场预期。

　　瑞穗证券亚洲公司董事总经理、首席经济学家沈建光接受中国房地产报记者采访时表示，中央层面在新股发行、再融资、兼并重组等方面的简政放权，都透露出最大化利用资本市场优化资源配置的思路。这一利好肯定会惠及房地产行业，放开房地产行业直接融资的渠道，允许房企再融资，充分让其借助私募、信托及资管产品，就是为了减少政府的直接干预，依靠市场力量去发展。

　　尽管接受中国房地产报记者采访的多位人士均表示“国六条”同样会利好房地产行业，但通过分析上市房企的年报，发现去年上市房企的资金来源中，销售回款占比约46.2%，房地产开发贷占比约45.1%，信托、基金等其他资金占比约8.7%。银行开发贷仍是房企主要资金来源。

　　那么IPO的重启、再融资的开闸、“国六条”的细化，这一系列宽松的资本市场政策出炉后，房企直接融资的环境是否会发生变化?将会产生多大影响?

　　广东某上市房企证券事务代表在接受中国房地产报记者采访时表示，国家对资本市场的改革于整个市场来说肯定是利好，但反映到房地产业的利好却十分有限。作为上市公司肯定是非常想利用资本市场这个平台融资，但是证监会对房地产企业或是但凡涉及房地产开发项目的企业的审批都非常严格，同时要报相关的土地材料到国土资源部进行核查，这一套流程耗时又耗力。所以，只能说资本市场或是再融资对于房地产行业的放开是缓慢的。由于房地产行业受政策限制较多，资金链趋紧是一大趋势。

　　房企融资再开闸

　　受房地产再融资松绑消息的刺激，连日来地产股出现普涨。3月以来，一改以往“雷声大雨点小”的风格，房企再融资得到实质性进展。中茵股份、天保基建、北京城建的再融资方案先后获得证监会批准。3月26日，迪马股份成为第四家再融资方案获证监会放行的房企，同时也是房企再融资开闸后，首个过会的房企重组方案。

　　有业内人士指出，证监会放行房地产上市公司再融资及重大资产重组，意味着资本市场对房地产企业关闭了近4年的大门已经完全敞开，再融资、资产注入等运作方式均将进入常态化。

　　继2013年三季度新湖中宝公布再融资预案后，截至目前已经有40家左右上市房企发布了再融资预案。据本报记者粗略统计，除去资产重组的情况，仅预案涉及认购规模就近900亿元，由此可见，大部分上市房企的再融资需求依旧强烈。

　　“从去年到现在有40家房企披露了再融资的相关预案，但现在过了会的才四家，真正拿到批文的只有外高桥一家。资本市场上融资渠道很多，像直接发股这种必须经过证监会审核的融资方式是最难的。对资本市场改革的利好政策，房地产行业也会受益，但相对其他行业而言，房地产行业受益的程度会比较小。再融资名义上没公开，但实际上证监会已经开始受理了。”前述广东某上市房企证券事务代表告诉记者。

　　3月27日，华远地产董事长任志强在华远地产2013年度业绩说明会上表示，如果一个企业不能在资本市场上再融资，公司就不可能高速发展，所以任何公司都没有把自己定位为“小而美”的一说，而在融资条件上你要利用现有的融资能力让公司达到发展的条件。而现在的难题就在于各种审批过程太长。

　　“资本市场政策的宽松给大型房企多了一个融资机会，对其在一二线城市拿地是有帮助的。但中小房企没办法享受到这种政策利好。实际上大型房企根本不缺钱，融资渠道也多，通过资本市场直接融资的量占整个房地产市场一年7万亿销售额的比例太低了。”全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存接受中国房地产报记者采访时表示。

　　“这两年的时间，房地产行业整体的销售额达到了14万亿元，买地只用了7万亿元，还有很多钱没用上呢，所以说房企不缺钱。在房企的资金利用中，银行贷款、销售回款是主要的，其他形式的资金在这两年14万亿元的销售额面前只是杯水车薪。另外银行贷款都是追着大型房企跑的，他们也喜欢‘傍大款’，今年银行总的贷款额度一定会比去年多。”陈宝存说。

　　董登新认为，资本市场改革的主基调是市场化、法治化，核心就是在资本市场上大力发展直接融资，而直接融资更能满足房地产行业的需要。只要直接融资比例提高，对房企融资就是有利的。当房地产行业的主要融资渠道银行贷款受到银监会管制后，更多的开发商已经将融资重心转向了直接融资市场，比如房地产私募股权基金、房地产信托等这些相对比较规范的私募，还有一些中小房企都是靠“打白条”的私募，如果给私募一个规范的监管，就相当于给房地产行业多了一条正规的融资渠道。

关键词：融资,市场,地产,房地产,房企