2014房企第一起资金崩盘案调查：楼市拐点还未至

　　奉化的三月正是油菜花开的季节，兴润置业却没能从和煦的阳光下熬过来。

　　3月11日，浙江省奉化市政府公开披露，浙江兴润置业投资有限公司(下称“兴润置业”)的实际控制人沈财兴父子因涉嫌非法吸收公众存款罪被移送奉化检察机关审查起诉。

　　作为宁波地产界的房企大佬，拥有国家房地产开发一级资质的兴润置业在其轰然倒塌的背后，留下的是超过35亿元的巨额债务，其中银行欠贷达24亿元，涉及17家银行和2家小额贷款公司，7亿多元的非法公众存款，还有3亿多元的工程欠款。

　　事实上，兴润置业从2013年年底时就已经名存实亡。去年11月底，沈财兴因涉嫌非法吸收公众存款罪被奉化当地公安机关刑事拘留。而兴润置业最重要的桃源府邸项目从2013年夏天就已实质性停工。直到今年3月，奉化市官方的消息披露，其巨额债务的冰山才最终显露出来。

　　从昔日风光到资不抵债，压垮兴润置业的最后一根稻草究竟是什么?记者调查发现，高价拿地、折戟保障房项目、民间集资成本高企、受困高端项目、内部管理混乱，多种原因叠加，最终资金链条断裂，将兴润置业推向了深渊。

　　管理混乱

　　在户籍人口不到50万的奉化，沈财兴可谓是风云人物，尽管后来生意越做越大，在坊间一些人士仍称乎其为“财兴水泥”。

　　这样的称谓多少有着过去的标志，现年51岁的沈财兴仅小学文化，在创业之时是一个泥水匠，他几乎不会说普通话。上世纪80年代，象山人沈财兴来到奉化，从包工头起家，将兴润置业做到了当地的龙头房地产企业。

　　公开资料显示，成立于1987年的浙江兴润置业投资有限公司，是经当时奉化县人民政府批准成立的全民所有制企业，原名奉化市城镇建设开发有限公司。

　　2003年，该公司以股份制形式转为有限责任公司，2005年经工商注册更名为浙江兴润置业投资有限公司。事发前，兴润置业已拥有注册资金4亿元，总资产达30亿元，企业已获得国家房地产开发一级资质。

　　除了核心公司兴润置业外，沈财兴与其子沈明崇名下还有多家企业。以沈财兴为法人代表的有浙江兴润阳光建设有限公司、浙江沈氏建设有限公司等企业。而沈明崇名下的企业包括奉化兴润茗都置业有限公司等企业。

　　一直以来，建筑出身的沈财兴对工程质量要求很是严格，其开发的多数楼盘均由其自己的建筑公司承建，其开发的房地产因品质好、质量优、绿化佳而独树一帜。

　　以沈财兴成立兴润置业后开发的第一个楼盘阳光茗都为例，该项目在2003年4月入手，土地面积254.4亩，土地出让金3.95亿元。到现在，阳光茗都依然被认为是奉化最高档的小区，沈也因此奠定了其在奉化地产界大佬的地位。

　　可以说，注重建筑质量是兴润置业成为当地最大开发商的关键因素之一。而作为奉化市政协委员和房地产协会会长，沈财兴凭借其和当地政府良好的政商关系，短短几年时间里，让兴润置业逐步成为奉化市最大的房地产企业。

　　时至今日，兴润置业在奉化开发了十多个楼盘，目前在建的有江口“甬山新村”和高档法式别墅区“桃源府邸”项目，并参与长汀村旧村改造项目。据不完全统计，截至目前，该公司已开发房产面积100多万平方米。

　　发迹后的沈财兴依旧保持着农民般的朴素。另一方面，和多数中小民营公司一样，沈财兴更相信亲戚和家族的力量。自成立以来，兴润置业一直都是粗放的家族化经营模式，沈家一共九兄妹，沈财兴排行老三，包括其外甥在内的多位沈家亲戚均在兴润置业及其关联公司里任职。

　　“公司是农民式的管理，任人唯亲，到了后期管理更混乱。”一位兴润置业的前员工告诉记者，“兴润置业的垮掉有多方面原因，管理跟不上也是其中一个原因。”

　　高价拿地

　　某种程度而言，兴润置业与其所在的奉化市的境遇是中国房地产市场发展的一个缩影。在城镇化扩张及房地产的发力下，这些年来，奉化的房地产市场风生水起。

　　公开资料显示，2007年奉化市地方级财政收入为10.89亿元，2010年则实现了17.91亿元，这其中很大比例是得益于土地出让金的逐年增长。

　　在2009年之前，奉化楼市一直处于一个平稳发展状态，其楼市格局主要以本地开发商开发为主，除了领跑者兴润置业之外，还包括宁波滕头、宁波金峰、宁波和源等本地开发商。

　　2009年之后，奉化楼市进入高速发展阶段。奉化市国土资源局的数据显示，2009年5月13日，兴润置业拍下了香山美邸8万平方米地块，土地出让金为4.5亿元。

　　2010年1月，兴润置业以6.6亿元的价格，拍得奉化萧王庙街道泉溪江西侧、弥勒大道南侧的三个地块，总出让面积为14.01万平方米。该地块用于“桃源府邸”项目开发。项目共三期，总建筑面积为8.404万平方米，折合楼面价7852元/平方米。

　　除了“桃源府邸”项目外，是年1月，兴润置业还以1.3亿余元的价格拍得奉化市江口街道的龙樾湾项目，该项目土地总面积42807平方米，按规划该项目是高档别墅楼盘。

　　对于沈财兴来说，这几年的房地产市场无疑有着过山车的味道。2011年，受宏观调控的影响，奉化楼市在是年年底后进入“冰封期”，多数楼盘处于有价无市状态，另一方面，地方政府的土地拍卖也进入“冰封期”。

　　“像奉化这样的小城楼市状况恶化后，本地开发商资金压力大，拿地比较困难，为了提高拍卖成交率，将土地出让金的起拍价定低，成为必然的选择。”一位宁波楼市观察人士这样告诉记者。

　　2012年下半年起，包括世茂、绿城等大型房地产公司相继进入宁波，争夺土地供给。2013年12月，世茂集团拍下桃源府邸附近16余万平方米的地块，其成交总价为5.756亿元，折合楼面价3204元/平方米。

　　这意味着，相较于世茂的低价拿地，在不到4年时间，兴润置业在桃源府邸项目地块的土地价值缩水了近4亿元。

　　2013年年底，绿城集团在兴润置业另一个参与的项目—长汀村旧村改造项目周边拍的地块，成本为328万元/亩，而之前该地段估价却高达1000万元/亩。

　　折戟安置房项目

　　如果说高价拿地是兴润置业对房地产市场的豪赌，那么由其参与主导的奉化长汀村旧村改造项目，则是让该公司倒下的一个关键因素。

　　长汀村地处奉化市城区北郊的锦屏街道，是奉化最大的一个“城中村”，拥有14个村民组，1299户人家，3000余人口，该地与奉化市台商、外商开发区接壤，甬临公路横穿村西，交通便捷。

　　2003年，长汀村启动了旧村改造工程，这项工程被列入了奉化市政府当年的重点工作。彼时，奉化市政府同意长汀村实施旧村改造，前提是村里的所有集体土地要按政府指导价征用，征用工作在2003年6月底前完成。

　　2004年5月，奉化市政府将长汀村约22.9659公顷集体土转登记为国有土地。是年6月21日，奉化市国土局与宁波洛兹置业有限公司(下称“洛兹置业”)签订了一份《国有土地使用权出让合同》，正式将长汀村旧村改造的地块出让给该公司。

　　洛兹置业隶属于洛兹集团，是宁波地区一家大型民营企业，该公司主营业务为服装。奉化市国土局当时的材料显示，该项目土地出让金为3.37亿元，总开发面积为20.36万平方米，其中开发商能够开发出售的面积为8.6万平方米。

　　长汀村旧村改造项目，实行“边拆迁安置、边商业开发”的运作模式。与许多政府公共项目一样，政府引入民间资本，同时以土地作为支付对价，长汀项目亦如是。政府引入地产开发商建造安置房，作为回报，政府提供相应地块供地产商开发。

　　但是，洛兹置业在此后的开发过程中遭遇了村民的抵制，由于各种原因，多位村民开始与政府打起了数年的行政诉讼官司。

　　2007年1月，浙江省人民政府53号行政复议决定，撤销此前作出的同意将22.9659公顷国有土地出让给洛兹集团的具体行政行为，此案也被称为“农民因征地问题告赢省政府第一例”。

　　长汀村旧村改造工程在当时被叫停了，这让当地政府和开发商都陷入了尴尬局面，如何收拾这个“烂摊子”成了当地政府头疼的事。

　　2007年后，洛兹置业在完成了588套住宅后宣布退出长汀村的旧村改造，兴润置业则成为接盘者。长汀村一位人士告诉记者。

　　彼时的兴润置业正值鼎盛，此前的2006年，该公司完成营收25亿元，跻身宁波本土房产建筑类企业前5位，是奉化市最大的房地产企业。

　　2008年前后，兴润置业以代建方式正式接盘长汀村项目。记者掌握的材料显示，除了长汀村的安置房项目外，兴润置业用于商业开发的奉化长汀小区项目总用地面积152.13亩，容积率约3.99，总建筑面积40.38万平方米，小区预计建造13幢33层高层，绿化率约为30%。

　　按照兴润置业的计划，长汀小区项目将分三期开发，一期计划2012年4月开工，2014年8月交付;二期计划2012年8月开工，2015年1月交付;三期计划2013年1月开工，2015年4月交付。按照兴润置业的计划，为加速资金回笼，该项目开发的长汀小区开盘的预售价格定位于10000元/平方米左右。

　　但兴润置业在接手长汀村项目后，即遇到了此前洛兹置业曾遭遇的困难。长汀村旧城改造项目已开展10年，其中利益纠葛难以理清，由于当时很多地方的征地拆迁、整理都交给企业负责，引发了大量的征地拆迁矛盾。

　　“这个地方非常难拆，拆迁进程不顺利。”前述长汀村人士向记者分析，兴润置业在长汀安置房项目上至少投入了五六亿元，“兴润置业被这个地方拖死了，这个项目损失很大。”

　　按照规划，投资4.7亿元的长汀村旧村改造项目，奉化市财政出资1.7亿元，其他资金均来自一家政策性银行—2009年9月，农发行浙江省分行贷款3亿元，支持长汀村旧村改造。

　　根据协议，兴润置业建好安置房后，随机将启动商业地块项目。然而，事与愿违，该项目后期用于商业开发的152.13亩地块拆迁进展缓慢，迟迟未见动静。

　　在资金紧张的情况下，沈财兴一度想过将现有安置房上市，先回笼资金，再将未来商业地产项目抵扣安置房，但是该方案被相关部门否决了。

　　这种损失还来自于时间成本，更关键的是，兴润置业用其他项目的贷款，也用于安置房建设，这对一家地方房企来说，无疑会承受巨大的财务压力。

　　资金链断裂

　　客观而言，沈财兴与他的兴润系公司，并不是在一夜之间溃败。

　　3月中旬，奉化市金融办发布消息称，截至目前兴润置业的35亿元债务中，银行逾24亿元，涉及银行共16家，分布在奉化、宁波、杭州三地。其中，银行贷款额度最大的是建行，逾12亿元，浦发银行(600000)总共涉案贷款4亿余元，农发行近3亿元。

　　目前，奉化市政府已经紧急召集涉贷银行召开沟通协调和情况通报会，商讨如何处置兴润置业债务的相关事宜。

　　从时间上看，兴润置业的资金链问题恰恰是从接手长汀村项目后出现的。由于拆迁成本很高，而且拆迁进程不顺利，兴润置业的债务问题在2009年后就已显现，多次出现了银行贷款逾期付息的情况。

　　由于有阳光茗都和香山美邸等项目销售资金和新的银行贷款支撑，债务问题暂时得到缓解。2010年，为了保证长汀村项目顺利推进，奉化市政府一度召集金融机构开会，要求所有银行维持现有授信，降低利率，不得压贷迟贷，并且拿出财政资金给予转贷。

　　但沈财兴的摊子铺得如此之大，资金需求早已超过其项目盈利所得，债务问题并未因其他地产项目的销售得以根治。

　　随着当地房地产市场逐渐饱和、各种债务利息和本金偿付的压力，兴润置业的债务泡沫进一步膨胀，出于风险考虑，当地银行在之后基本停止给兴润置业新增贷款。

　　为了缓解资金压力与债务问题，兴润置业曾将希望寄托在高利润的别墅项目—桃源府邸项目。桃源府邸在2012年取得预售证。

　　但桃源府邸在2012年6月开盘即遇冷。奉化房产信息网显示，截至目前，桃源府邸一期总共147套房子，已经销售144套，二期36套，已经销售33套。桃园府邸本来定于2013年底交付，但最新计划，交付日期已经延后到2014年底。

　　2012年，兴润置业债务问题已经到了很严重的境地，一位与桃源府邸项目有过工程来往的人士告诉记者，“桃源府邸这项目，当时就觉得不对，5%的工程款结算，居然给的是当地消费券，还好我撤退得早，后来的人只能拿别墅(抵工程款)了。”

　　彼时的另一个背景是，奉化住宅均价在2013年5月和6月跃过1万元/平方米大关，但此后近一年里逐渐走低，到今年1月份仅有不到7000元/平方米。

　　在货币政策和房地产市场持续紧缩背景下，沈财兴无能力偿还债务。2013年6月，兴润置业资金链已经断裂，桃源府邸项目完全停工。

　　和大多数自有资金不足的开发商一样，已经负债累累的兴润置业此前就已经通过民间借贷等方式集资拿地，然后通过抵押地块获得现金流，以支付银行和民间借贷的利息。

　　压垮兴润置业的最后稻草，恰恰是沉重的民间借贷。据记者掌握的材料显示，从2010年起，包括陈行良、俞海蓉、孙永亚等在内的多位宁波当地债权人，均以民间借贷为由向当地法院起诉沈财兴和其所控制公司，而兴润置业的借款利息都高达月息3分左右。

　　在利滚利的高利贷雪球效应下，沈财兴的高成本借贷变得不堪重负。3月18日，奉化市金融办发布消息称，兴润置业的35亿元债务中，有7亿多元属于非法吸收公众存款，涉及98人，其中机关事业人员7人。

　　据当地一位债权人向记者透露：“参与兴润置业集资的公务员远不止这个数，现在公布的是7人，只是以本人名字出借的债权人，很多(公务员)是以亲属名义在出借。”

　　去年9月后，有关兴润置业资金链断裂的消息开始在当地蔓延，进一步加剧了债务的偿还危机，银行和债权人开始集中讨债。去年11月，与兴润置业一起开发香山美邸项目的合伙人之一方亮跳楼自杀。民间说法称方亮涉及民间借贷和银行债务无法偿还，而沈财兴亦牵扯其中。这个时候的沈，已无力招架讨债者的愤怒。

　　3月中旬，奉化市金融办将其认定为，“近年来，兴润置业及关联企业经营管理混乱，资金链条断裂，经对该几家公司资产债务情况初步核实，已经资不抵债，影响社会稳定”。

　　在兴润置业倒下之后，与其有关的工地、售楼处等各关联方一一变脸，好似食尽鸟投林，白茫茫大地一片干净。如今，桃源府邸已经停工，而在其对面由世茂集团开发的楼盘却如火如荼，数百名工人正在工地上忙碌着。。。。。。........

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