广州楼市回暖：成交量涨四五成

　　处于新政待定、限购未行政策的“真空期”——

　　随着春意渐浓，开发商频频亮出各种新招，广州楼市似乎也有所回暖。网易房产数据中心的数据显示，上周广州一手住宅成交量1188套，环比增长22%，处于新政待定、限购未行政策“真空期”的增城和从化，成交涨幅达57.5%和40%。

　　另一方面，对中心区而言，隐形的“限签令”似乎也有悄然退出的趋势，节后中心区楼盘的每日网签量见增。而上周，中心六区的成交量环比微涨至312套，越秀和荔湾则分别环比增长了17%和37%。

　　房企：员工介绍有优惠

　　记者昨日了解到，近日广州有房企推出新的促销措施，旗下员工转介绍销售广州公司项目可享额外九八折优惠，成功销售后还可获得3%的佣金，等于变相降价大约5%。

　　此外，目前高首付和高利率也压制了购房者入市的意欲，为此不少开发商都着手先推出一些总价较低、入市门槛不高的产品，以尽快提升销售数据，其中更不乏外围区域的楼盘。如萝岗科学城的某大型楼盘，近期就计划推出只有33~50平方米的刚需户型，目前的吹风价仅为15000元/平方米，首次置业者只要首付十多万元，就可以入市。

　　“目前只有个别开发商的优惠促销攻势比较明显，从整个广州看，有实质促销优惠的比例还不是很大。”某房企的内部人士昨日向记者表示，无论从数据还是实际观察，广州楼市的价格其实还处在上行阶段，不过上行的压力确实越来越大，所以才会有个别开发商推出延期首付等促销措施，缓解购房者的首付压力。

　　不过，该人士也坦言，近期陆续推出优惠降价措施的房企，有企业背后的复杂因素，也有开发模式、产品不适销等原因，目前楼市离下行还有距离。

　　预期：更多房企“以价换量”

　　“从市场供求的关系来说，市场的需求还在，只不过政府不希望这么热，如果市场冷了，可以做一些调整。”经纬房产研究中心总监瞿中奇分析，决策层提出“双向调控”代表三层意思，第一是商品房和保障房的并行，第二是从供应和需求两边着手，第三是不同城市区别对待。对广州而言，3月最终的整体成交指标将较此前更有参考价值。

　　“每当楼市销售情况不好时，都会有开发商推出类似‘垫首付’等方式促销。”方圆地产首席分析师邓浩志表示，现在广州楼市“以价换量”的局面还不明显，估计要到二季度这一趋势才会扩大。

　　“据我们观察研究，广州楼市的实际库存量已达约11个月的消化量，到了价格松动的边缘。”邓浩志分析，但是相信随着“五一”的即将来临，更多开发商或将加入“以价换量”的行列。

　　二手市场：青睐商业公寓

　　限购之下，不限购的商业性质物业继续受到已没有资格购买住宅物业的投资客青睐，其中，总价在百万元左右的商业公寓最受小本投资客青睐。

　　合富置业数据显示，近期广州商业公寓市场买家当中，仅有22%的买家购买作自住用途，其余七成多的买家购买商业公寓均有投资的打算。从近期商业公寓市场交投行情分析，小户型商业公寓在投资型买家当中颇为吃香。面积在40~60平方米之间的商业公寓物业最受投资型买家青睐。

　　合富置业市场经理梁燕明表示，从近几年商业公寓市场租售行情来看，中心城区商业公寓的租金回报率，收益相对理想的物业年回报一般都有3%~3.5%。以北京路商圈内的商业公寓为例，60多平方米的商业公寓物业带家电月租可达5500~6500元，以当初业主买入价计算，租金回报率较理想的可超过3.5%以上，因此，这类小户型商业公寓深受工薪白领及周边做饰品生意的小老板的青睐。