马年楼市四大焦点引人猜想

　　春节过去了，中国房地产在马年会呈现什么样的状态?在春节假期、钱荒、影子银行监管等多重因素影响下，开发商在1月仍然能完成如此出色的销售业绩，主要原因当然是2013年积累了太多的红利，但对于整个行业而言，还能如去年那般狂飙突进吗?综合岁末年初的中国经济、金融和房地产行业形势来分析，也许未必。

　　房产税最早年底落地

　　实现可能：★★★影响程度：★★★★★

　　近年来，关于房产税扩围的消息层出不穷，但至今这一思路仍未理清。房产税扩围依然面临着法理、税基、征收范围等无法逃避的难题。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》对房产税相关的表达是“加快房地产税立法并适时推进改革”。对此，国家税务总局原副局长许善达公开表示，这一说法表明短期内不会有新的试点城市推出，试点制将被立法程序取代，以更合理合法的程序推动。

　　“立法”的说法，使得之前关于房产税新试点城市的争论热潮告一段落，未来的持续推进必然将在全国人大立法之后才会开始推进。在国家发改委2014年的首场新闻发布会上，发改委新闻发言人李朴民明确表示，房产税试点扩围还没有时间表。

　　不过，有专家则认为，房产税落地的时间节点与力度取决于“经济”与“房价”的走势。“如果说‘限购、限贷、限价’代表着行政调控已走向极端，那么房产税则意味着市场化调控的开启，调控政策俨然已切换思路。”如果2014年前两季度GDP走势平稳，则说明房产税推开的日子不远了。“房价上涨幅度将是另一个变量。2013年房价加速上涨，如果2014年房价依然快速上涨，将加大高层推出房产税的动力。

　　2014成房企“涉银”大年

　　实现可能：★★★★影响程度：★★★

　　1月24日，恒大地产在港交所公告，2013年11月13日至2014年1月24日期间，该公司通过子公司，在市场上买入约4.027亿股华夏银行股份。

　　这并非个案。绿地集团与上海农商银行，侨鑫集团与华兴银行，泰禾集团与海峡银行，合生创展与北京农商银行，新湖中宝与温州银行，香江集团与广发银行，北京城建与锦州银行，开发商入股银行声此起彼伏。

　　开发商为什么开始一窝蜂地和金融机构扯上关系?这显然是根据中国经济、金融环境对房地产行业发展趋势进行预判后，作出的应对策略，或者可以说是未雨绸缪。这种判断看起来未必是乐观的，一些著名机构认为，开发商入股银行等动作可能产生的协同效应令开发商业务受益，更加紧密的联系也可能改善开发商的资金状况和资本市场管理，从而降低开发商的融资成本，增强它们的财务实力。

　　最主要原因还是“钱”，也就是说，在销售仍然不错的现状下，越来越多开发商开始为未来的融资环境而担忧。甚至销售能否继续“不错”也是个疑问。事实上，开发商的销售增长在2013年年中已开始呈现放缓迹象，在银行收紧按揭贷款以及被压抑的买房需求逐步被吸收后，房企的销售增长今年难免会显著放缓。

　　四线城市泡沫将破

　　实现可能：★★影响程度：★★★★★

　　随着各城市发展阶段的不同，城市房地产表现也不一而足。对于2014年各城市楼市表现，有专家表示，未来5年~10年，一线城市房价一定会“高歌猛进”，一线城市楼市没有跌，只有涨。二线城市如南京、武汉、杭州等城市楼市涨跌交替，涨为主旋律，中心区继续涨，外围区裹足不前。三线城市部分地区楼市泡沫破裂。

　　之所以一线城市还将继续上涨，这主要来源于2013年一线城市土地出让价高居不下。据中原地产统计数据显示，截至2013年12月23日，北上广深四个一线城市合计土地出让金达5014亿元，比2012年全年2005亿元上涨150%。

　　对于二线城市，多位业内人士看法不一。5年前，多数全国性大企业还只是在十几个重点城市中角逐，到3年前基本都有了“百城计划”，或者更宏大的城市进军规划。到2013年，历经上一轮宏观调控之后，企业又开始重新聚焦，典型如过去以三、四线城市为主战场的恒大，2013年以来也开始布局一二线城市。

　　某权威研究中心数据显示，近两年以来，一线城市和热点二线城市库存持续处于低位，以北京为例，消化库存周期仅6到9个月。二线城市中，营口、丹东、鄂尔多斯、温州等城市则在库存高企的同时，市场表现欠佳，去化时间多超20个月，丹东楼市库存去化时间甚至达73.3个月。

　　有人断言，由于一线城市的供应量不足，而需求极大，所以一线城市房价会延续涨势。二线城市则是一个比较平稳的、缓步增长的趋势。三线城市可能面临的压力比较大，房价保持平稳，可能不会有增长。而四线城市是一个下降的趋势。

　　房价指数触顶下行

　　实现可能：★★★影响程度：★★★★

　　2013年主要城市新房销售量整体走势，经历了一个先热后稳、逐步回升的过程，奠定了2013年楼市牛市行情。但随着2013年年底新一轮调控的上马，前期涨幅较高城市的房价涨幅已得到有效遏制，2014年房价是否会继续高歌猛进?

　　全联房地产商会会长聂梅生认为，中国部分城市存在房市泡沫，但房地产不会崩盘。“中国房地产当前不会出大事，因为开发商不差钱。”她说：“不能否认现在有一些城市实际上房价已经开始在下行，而且部分城市已经形成泡沫，开始破裂，但没有形成全局性的问题，中国房地产不存在崩盘问题。”

　　上海易居房地产研究院对新年中国楼市的具体数据作出预测：商品房成交均价继续回升，全年增幅在7%左右;70个大中城市房价指数同比预计增长4%左右，一、二线城市房价涨幅有所放缓，三、四线城市房价上涨空间不大。

　　持续了两年的“坚持房地产调控政策不动摇”后，今年的中央经济工作会议主要任务里没有再出现“房产调控”的字眼。业内分析人士认为，或许这是在房价越调越涨后，中央开始转变调控策略，明确“商品房归市场，保障房归政府”的双轨制调控思路。虽然很难说房地产市场的热度会随着各地“八条”、“九条”们的出台而降温，但是房价的持续稳定并保持缓慢涨幅却也是不争的事实。

关键词：城市,房价,地产,房产税,焦点