楼市开年面临资金困局

　　2014年将是房企资金紧张的一年,一是销售放缓是大概率事件,影响企业的销售回款，而去年企业普遍大规模拿地。另外目前银行从风险防范角度也放缓了放贷速度,每年年初的房贷政策都相对宽松,但2014年开年各大银行都或多或少收紧了房贷利率并放缓了放贷速度,部分股份制中小银行甚至已经暂停了房贷业务。企业层面对今年的资金紧张局面也有所预期,在国内融资渠道受阻的情况下寻找外海资金,1月份已经有超过15家企业发布海外融资计划或意向计划,合计总融资额过500亿人民币。%

　　节后成交明显下降为近半年最低水平

　　春节长假后第一周,一线四大城市房地产成交面积28.92万平米,环比增680%,广发证券跟踪的部分二线城市房地产成交面积142.63万平米,环比增长246%。节后一线城市楼市成交并未恢复到正常的成交水平,与去年春节后一周相比,成交面积同比下降47%。二线城市,成交同比下降27%。成交规模与节前相比均有所萎缩。

　　分区域来看,重点地区的成交量均未达到年前水平,在中心一线城市的影响下,成交指数为近半年正常交易周的最低水平。中部地区成交较弱,但其他地区如西南和东北地区的成交回到了年前水平。

　　全国的楼市库存水平逐渐保持平稳,春节前后是传统的淡季,环比变化反应了当前市场情绪不高,开发商的推盘在淡季也有所减少。大部分A股龙头企业在今年一季度推盘量都不会太大,销售以过去存货的去化为主,全国库存水平小幅上升,上海库存整体略有下降,北京在底部维持平稳状态。目前推货与销售均处于淡季水平,供需两端的消极表现使整体延续了13年4季度的高库存状态,短期房价压力较小。

　　2014年，在按揭方面很难再次出现之前折扣的状况;销售方面,全国销售增速趋缓是比较一致的观点,下半年推货水平将会明显高于上半年,主流公司销售增速约20%;政策方面,换届政府带来了新的变化,未来市场在房地产行业中的作用将会进一步提升,新的住房保障体系仍需要时间去建立,共有产权房的规模在短期不会扩张得太快;房价方面,地价仍然是房价最有利的支撑,而下半年短期供给端的加强将为房价带来一定的压力。

　　北京高价房限售令松动两会房企议题预测

　　两会召开在即，虽然企业的资金面偏紧，成交量下降，但地产的股市却开始出现好转。从近五年我国两会期间的地产股表现看,两会召开的三月份,地产股有3次绝对收益率为正，同时地产股有3次跑赢沪深300。两会召开前一个月,地产股有4次跑赢沪深300,只有2013年两会前是跑输沪深300。而两会结束后一个月,地产股有3次跑赢沪深300,2次跑输沪深300。

　　北京高价房限售令松动。去年10月份开始,北京市一直执行4万元/平方米房屋预售禁令,即预售均价超过4万元/平方米的楼盘暂不发给预售许可证。这影响了北京约30个项目。但在2014年1月4万元/平方米预售禁令正式开解,北京市住建委发放了2014年首批3个住宅项目预售许可证,其中泰禾北京院子和紫辰院,预售价格均在60000元/平方米以上。绿地中心更是接近了每平米10万元,这对短期房价在数据上的控制更为不利。

　　依据此前市场的情况,对此次两会可能涉及的房地产相关主题进行梳理,主要可能包括:土地集约化使用问题、丝绸之路、大自贸区、环保和新能源、国企改革、环首都经济圈建设和养老等七方面。

　　社会融资总量同比略增宏观流动性回落

　　2月15日,人民银行发布《2014年1月份金融统计数据报告》。1月份新增人民币贷款13200亿元;人民币存款减少9402亿元。这说明了社会融资总量同比略增,新增信贷占比稳定。2014年新增信贷同比多增可以预计,全年社会融资供给主要受银行表外融资、直接融资影响。监管当局在规范影子银行的力度和进程将对全年社会融资供给产生重要影响。

　　1月份新增社会融资总量2.58万亿,同比多增399亿元,信贷占比51%,与上月持平。1月份新增贷款13200亿元,占新增社会融资总量的51.2%。从新增构成看,1月份贷款同比多增2469亿、委托贷款同比多增1904亿,是促使新增社会融资总量同比多增的主要构成;1月份企业债券净融资同比少增1917亿、信托贷款同比少增1040亿,是负向拉低同比多增的两大因素。

　　新增贷款符合预期,信贷投放累积效应突出。1月份的信贷数据与2013年12月份的信贷投放密切相关,在12月份央行严控信贷规模后,银行在1月份将前期积累的项目进行投放,带动信贷、企业贷款及企业中长期贷款的快速上升,也使银行不得不压降票据融资,控制贷款规模。

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