2014年楼市走向：预期看涨 一线房价仍坚挺

　　1月9日，由广东省地产商会主办的“2014中国房地产新年峰会暨中国地产‘金鼎奖’颁奖晚会”在广州香格里拉酒店隆重举行。面对十八届三中全会后新的宏观形势和环境，建立房地产市场长效机制的提出，中国房地产将面临一个变革、转型的时期。

　　差异化成为一个频频被提及的词汇，各个地区将面对不一样的发展情况成为专家一个重要看法，然而接下来房地产税、土地改革等长效机制要建立仍将面临着重重难题，房地产税需要立法，需要全社会形成良好共识，将是一个漫长的过程。

　　就市场而言，全联地产商会创会会长聂梅生认为，目前全国市场有泡沫趋势，但没有全局性问题，去年房价涨幅回落明显。不过对于未来，广东省地产商会主席、富力地产集团董事长李思廉依然坚定看好，三年内“看不到大跌的可能性”，聂梅生甚至表示如果按市场来决定，北上广深房价比肩香港、纽约等地也不奇怪。不过，清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为要稳住全国房价，稳住一线城市房价是关键。

　　虽然认为中国城镇化速度是在减缓，不过在新型城镇化推进下，中国城市规划设计研究院院长李晓江认为县域市场总量大，建议房企可关注。

　　房价涨幅回落明显但不会崩盘

　　2013年已经结束，从国家统计局已经公布的前11月70大中城市房价指数看，全国依然是涨声一片，四大一线城市继续领涨，不过全联地产商会创会会长聂梅生认为从2013年已经公布的各项指标看，房价虽然仍处在这几年的高位，但下行态势已经形成并将持续，“房价在涨，但涨幅回落非常明显”。对于看待市场走势，聂梅生强调看市场不能只看北上广深和新建商品住宅，而是要看全国，也要看商业地产。

　　“中国房地产市场有泡沫化的趋势”，聂梅生认为现在部分城市已经形成泡沫而且开始破裂，但是还没有全局性的问题。清华大学房地产研究所所长刘洪玉也认为现在部分城市的房价已经脱离了经济收入发展的基本面因素的支撑。

　　“中国房地产不存在崩盘问题”，聂梅生指出，不会崩盘一个原因是中国土地供应机制，2013年一下子出来那么多地王，不卖地地方政府难以为继，“这是短期内解决不了的”，造成高房价不健康的因素就是土地。

　　三年内看不到大跌可能性

　　2013年的地王频出，大部分土地出让金收入大涨，对于去年土地市场的火爆，聂梅生认为一方面去年市场较好，年底开发商资金充足，另一方面是政府在年底一定程度放开土地供应。

　　聂梅生表示，高价地王对开发商和购房者都有风险，开发商敢于这么高价拿地，是认为未来几年会像去年那样上涨，但2014年或更后几年没有涨这么多就有很大问题，对于购房者来说如果在这么高位买进房产，如果再过几年市场有变出现下跌，也是风险。

　　不过，李思廉依然坚定看好未来市场，其表示2013年特别是下半年土地市场的竞争那么激烈，许多有品牌有实力的发展商在拿地，“看不到房价会大跌的可能”，但“说不准”会不会像之前十年那样涨五六倍。

　　北上广深房价仍看涨

　　中国房地产走过疯狂增长的十年，在李思廉看来，此前十年不能说“白金十年”至少也是“黄金十年”。不过聂梅生表示前十年房地产飞速发展的同时也积累了许多问题，未来的改革就是要挤出不良因素，其认为房价会有变动但不会按照以前的轨迹走，而且不能一概而论，北上广深一个波动，其他城市可能是另一个。

　　对于稳定市场，刘洪玉认为要紧紧把握住一线城市，“要以一线城市的稳定为重点去进行市场调控和管理，实行差异化政策”，因为房地产市场一个典型的特征就是它的波纹效应，“一线城市的市场对于其他的城市的市场有扩散影响，促进一线城市市场的稳定是全国房地产市场稳定的关键”。

　　不过现实却很大不同，北上广深领涨过全国。对于北上广深这四个超级一线城市，房价迅猛上涨，逐渐靠近香港、纽约等地，聂梅生认为随着中国经济的发展，作为中国最有竞争力的四个城市，房价向这些国际大城市看齐也不奇怪。聂梅生表示如果回归到市场作用的情况，“未来五年可能会出现意想不到的情况”，一线城市一些地段的房价超过香港、纽约、曼哈顿等也不奇怪。

　　房地产税将是多方利益博弈结果

　　房地产税、土地改革等长效机制的建设，是一个长过程，更是一个各种利益的博弈过程。聂梅生认为房地产资源最重要的就是两个“地根”和“银根”，然而这两个要素目前还没有市场化，因此房地产市场化就无从谈起，“就一句空话”。

　　房地产税是现时许多人关注的焦点，然而需要立法，将是一个漫长的过程。聂梅生表示房地产税是一个多方利益博弈的结果，政府需要平衡目前各种房地产相关税收，必须有增有弃，如果只是直接增加一个税，将直接增加负担，大家肯定不会同意。

　　刘洪玉也强调，房地产税收制度改革的总体方向是简化交易环节当中的税制，减轻交易环节的税负，增加持有的税收，而房地产税要从老百姓口袋里掏钱出来，必须要有充分的理由，要在社会上形成共识，其认为比较困难的。

　　由于涉及到立法，聂梅生认为能在本届政府第一个任期内进行立法和试点就非常不简单了，而此前任志强甚至表示到2020年都不一定出得来。

　　县域总需求量巨大但各地差异大

　　新型城镇化的提出，不少人认为房地产开发又将迎来一个发展好机遇，特别是在城镇化率还不是很高的三四五线城市和县域。中国城市规划设计研究院院长李晓江表示住房是城镇化非常重要的一部分，从需求角度来看，在新型城镇化下需求不存在下降趋势，甚至会进一步上升，因为人口结构在变化。李晓江表示经过调研，县级城市的增长最快，买房比例越来越高，其认为三四线城市甚至县域的需求是很大，泡沫更少，开发商可以关注挖掘。

　　然而近两年，部分此前到三四五线城市发展的房企开始回归一线城市，特别是去年非常明显，如恒大地产就在北京、上海、广州大手笔拿地。“这很必然”，李晓江认为一线城市是中国竞争力所在，高端人才高端产业聚集的空间，市场巨大，需求还会不断释放，回归是“没有问题”，但也不能忽视县域这个绝对量存在。

　　在新型城镇化过程中，李晓江认为县域对于房地产的需求总量是巨大的，但具体量分散，要区别对待三、四、五线城市，“差异很大”，“五线城市前景最大，但数量很分散”，李晓江表示开发商进入这些区域，不能采用航空母舰式的，要改打游击战。记者李广军