2014年房地产七大猜想

　　原标题：2014年房地产七大猜想

　　猜想一：房地产税开征将在全国铺开

　　党的十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提到，加快房地产税立法并适时推进改革。

　　中央的改革大纲将“房产税”变成了“房地产税”，而且“升级”到了立法层面。

　　基于一线城市连续3个月20%的房价涨幅，三中全会关于财税改革的表述，以及近期国务院决定整合不动产登记职责，多种迹象表明，房地产税开征近在咫尺。

　　猜想二：调控政策不会放宽形式将更为灵活

　　一再被强调的“坚持房地产调控不放松”并未出现在今年中央经济工作会的通报中，有人猜想国家对于调控无明显效果打起了退堂鼓，然而我们不难发现会议中释放出的“努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。”的双轨制住房供应体系等信息号，足以表明以后政府行政手段的淡出和对市场思维的重视。

　　在宏观层面的政策引导下，今年中国房地产的投资、销售、房价等涨幅都会持续放缓。许多一二线城市在今年第三、四季度土地成交大涨，今年形成供应后将能增加大量的新盘入市，改善供需、缓解房价上涨压力。

　　猜想三：“自住型商品房”将受追捧

　　北京推出的住房调控措施则让人眼前一亮。提出了新颖的“自住型商品房”的概念。

　　“自住型商品房”就是房价比周边商品住房低30%左右，购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。不同于限价房，销售摇号由政府组织，自住型商品住房则由开发商组织销售、摇号选房，吸引了无数购房者。随着“自住型商品房”项目的陆续开售，千人争相竞逐一套房的现象也随之出现。

　　自住型商品房让人联想到香港的“自置公屋”，价格便宜，位置偏远，户型较小，但与自住型商品房不同之处在于，公屋不是摇号而是“轮候”，一般轮候时间为3年，使得香港在相当长一段时间维持了住宅市场的稳定。所以当自住型商品房甫一出现，就得到了市场的认可，不少业内人士甚至认同北京的自住型商品房政策有推广到其他地区的可能。从以前的政府做保障房，其余归市场，变成了政府做保障房保障低端人群居住，自住型住房低价销售给中低收入的自住型人口，有助于实现“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的比较理想的住房供应体系。这一政策也将成为各地效仿的新模式。

　　猜想四：“城市群”、“城市圈”将成为热土

　　随着中央城镇化工作会议于2013年12月召开，推进城镇化的指导思想、主要目标、基本原则、主要任务渐趋明朗。

　　十八大确立建设新型城镇化的目标后，一年间，从官方到民间，新型城镇化的概念不断被具体化，如何建设新型城镇化也成为最为热议的话题。伴随着城镇化建设人们关注到人口问题、就业问题、资源环保、发展方式转变和结构调整等诸多问题。而土地在其中也扮演了非常关键的角色，从农村征地补偿问题到城市土地集约节约利用，土地的变化也潜移默化地在空间布局和形态上推动城镇化的进行。

　　在这次城镇化的洗礼中，土地的价值被重新归类排序，被深入挖掘，这也直接影响了房地产企业未来发展理念和投资方向的调整。在2014年，预期新型城镇化将从概念逐渐变成各地的实际行动，而存在于一二线城市和中西部城市群中的潜在土地供应也将逐渐被激活，成为房企逐鹿的新机会。

　　新型城镇化市场背景下，“城市群”、“城市圈”将迎来大发展的机会，越来越多组团式区域开始发展。同时，随着新型城镇化的推进，未来可以带动这些地区的产业和经济，有助于缩短地区差距，平衡地区间的发展，进一步解决房地产市场日益紧张的供求矛盾。

　　猜想五：养老地产或迎来春天

　　2013年是养老地产利好政策频出、产业市场迅速崛起的一年。据相关业内人士预测，随着各项养老政策的逐步落地以及新项目的不断投入市场，2014年将成为整个行业爆发式生长的一年。

　　随着政府职能转变和经济转型升级，老龄产业陈旧的体制机制将被突破，一个企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商品和要素自由流动且平等互换的现代市场体制将加快形成。

　　同时，各级政府将对老龄产业发展高度重视，国家有关部门将就我国老龄事业和产业发展制定整体规划。以上将共同促使建设、规划、服务、卫生、金融、土地、税收、就业、信息化人才培养等36个养老服务业领域的系列化支持措施在2014年不断完善落地。

　　猜想六：住房信息联网年内有望实现

　　距离2014年6月底前要出台并实施的《不动产统一登记制度》仅剩5个月时间，而相对从2010年下半年开始，至今仍停留在公布推进城市数字“住房信息联网”，在5个月内完成住房登记制度，对于涉及到的国土部、住建部、法制办、税务总局等部门压力不可谓不小。

　　习总书记提出要把公权关进制度的笼子里，房产信息全国联网作为反腐败“踏石留印、抓铁有痕”的硬手段，不容再发生滞后，这是改革决心的体现。新一届中央领导集体的改革决心和动作有目共睹，被称之为“反腐利剑”的《不动产统一登记制度》推进的步伐将加快，虽很难在6月底实现，随着力度的不断深度，这一政策的落地年内实现是有希望的。

　　猜想七：小产权房“转正”难破题

　　长期以来，小产权房处境尴尬，它是在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证由乡政府或村委会颁发，没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同房管局也不会给予备案。

　　然而，小产权房“转正”难度非常大，因为涉及土地的问题、城乡二元的问题、农民土地的收益问题，包括地方政府对于土地与市场的垄断问题等，矛盾非常大，问题非常多。(郭道坤)