新房限价是时候放开了？

　　10月10日，汇丰研究发表报告指出，内地黄金周楼市销售低迷，反映市场气氛仍然疲弱。

　　据中指院数据，今年国庆黄金周，35个城市日均成交量平均按年跌17%，只有上海、广州、武汉、苏州、青岛及东莞按年增长。

　　今年7月底的中共中央政治局会议提出，为适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，要适时调整优化房地产政策。鉴于目前大多数城市的住房供求关系已经发生变化的现实，建议取消住房限价政策。

　　在房价快速上涨之初出台限价政策，可以在短期内起到平抑市场的目的，2017年之后的房地产市场的平稳运行在一定程度上得益于“限价、限购、限贷”政策。

　　但限价政策实施一段时间之后，因为新房限价，在一些热点城市出现新房价格大幅度低于二手房价格现象，有些热点楼盘的每平方米销售价格比周边二手房价格低数万元，引发了短期的套利资本进入，出现所谓的“日光盘”。对商品住房的价格限制，不仅没有能够让真正需要购置住房的老百姓受益，反而让投机资本得到套利机会。

　　从利益分配的视角看，政府实施住房限价政策的初衷是为了缓解中低收入阶层的购房压力，但结果却是让投机资本获益，中低收入阶层成为最终买单者。也有人建议可以通过对购房者实施严格的资格认证来阻止投机者进入购房者行列，有些城市已经开始实施类似操作，但效果有限。

　　有人担心新房限价一旦取消，是否会引起房价快速下跌？其实这种担忧是没有必要的。从全国总体房地产成交面积看，虽然新房仍然大于二手房，但主要核心城市的房地产市场格局是二手房交易量已经超过新房，一线城市的二手房成交量大约为新房的两倍，这些城市已经进入到存量房为主的时代。在房地产价格形成机制中新房价格已经难以左右市场趋势，对新房限价已经没有作用。退一步说，如果二手房价格因为市场供求关系的变化而出现快速下滑，我们实施新房限价也阻止不了二手房市场的趋势。

　　取消商品住房限价政策有利于构建新发展格局。放开商品住房的价格，有利于地方政府通过出让土地获得一定土地收益，再把其中一部分资金用于保障性住房建设，这可以起到调节居民财富的作用。

　　取消新房限价有利于畅通国内经济循环。制约国内消费需求的主要原因是收入与财富分配的两极分化，中低收入者消费倾向高，但没有钱消费，高收入者的消费行为受到各种限制，住房的限价政策就属于此类限制政策之列。要畅通国内经济大循环就应该从供给侧结构性改革入手，取消住房的价格限制应该成为供给侧结构性改革的重要内容。放开价格限制，可以让市场提供高品质的住房来满足部分高收入群体的住房改善型需求。

　　放松商品住宅价格限制也是中国经济高质量发展的需要。在国内经济循环中，住宅建设依然扮演着需求的枢纽作用，如果继续对商品住房实施价格限制政策，会倒逼开发企业降低建筑质量以节约成本，与房地产有关的上下游产业链的技术升级就难以实现。放开商品住宅的价格限制就可以让市场机制充分发挥作用，不仅可以大大提升住房品质，而且可以助推相关产业的转型升级。

　　当前中国大多数城市的住房供求已经基本平衡，有些城市已经出现供给大于需求的现象，因此，放开商品住房的价格限制不会导致普涨行情出现。但高品质的住房价格可能会上涨，使得不同层次的住房价格差异扩大。中国需要完善保障性住房的相关政策，扩大保障房的覆盖面，在商品房市场之外，满足中低收入阶层的住房消费需求。（作者尹中立系中国社会科学院房地产金融中心主任）

　　新闻多一点

　　北京二手房市场的极限拉扯

　　卖家已降价300万，买家仍等捡漏

　　“认房不认贷”一定程度上激活了北京二手房市场的供需两端，这在有着“消费晴雨表”之称的国庆长假期间表现尤甚。

　　与此同时，9月二手房网签数据出炉，当月二手房签约情况创造了今年以来仅次于上半年“楼市小阳春”的又一佳绩，不负市场对于“金九”的预期。

　　进入10月，丰富的挂牌房源在降价促销的加持下，能否再度延续9月的良好形势、缔造“银十”？

　　挂牌量大幅增长

　　挂牌价大幅下调

　　国庆假期中，关于楼市的各类消息再度出现在社交媒体的话题榜上。二手房“挂牌量创新高”“学区房价格直降”等消息屡见不鲜，“黄金周”好像是为楼市交易吹来了“天时”的东风。

　　“二手房挂牌量自9月初以来持续大幅增长。”记者以购房者身份对北京二手房市场进行探访时，一名二手房中介对上述消息作了佐证，“不少房主是想卖掉旧房买新房，有人想把多余的房子卖掉减轻还贷压力，也有人想套现做点别的，各有各的想法。”

　　自9月初北京推行“认房不认贷”政策以来，二手房挂牌量激增，这一现象一度被业内形容为“井喷”，国庆黄金周延续了这一势头。据链家网收录的数据显示，仅10月1日至7日，北京全城新增的“7日新上”二手房数量达到3104套，至国庆假期结束，在售的二手房数量达到141795套。

　　大量房源涌入市场，对二手房交易走势产生一定影响，特别是在政策组合拳的驱动之下，市场给出了正向反馈。

　　据北京住建委公布的网签数据显示：9月，北京市存量房住宅签约套数达到14262套，签约面积126.84万平方米。这一数据为下半年以来的最高水平，远高于7月的9718套和8月的10960套，仅次于今年二三月份的“楼市小阳春”时期，与2022年9月的14329套几乎持平。

　　不少观点认为，挂牌量激增一定程度上反映出卖房者急于出手的心态，尤其是其中还伴随着不少二手房源的大幅降价。

　　记者查询各类二手房中介网络平台发现，近期挂牌价下调并不是个别现象，不少房源的挂牌价甚至出现数十万元的下调。例如位于大望路某小区的一套三居室，2022年10月挂牌价超过1200万元，其后经历了4次降价调整，最近一次调价出现在国庆前夕，挂牌价已下调至850多万元，较之前下调了40万元，较历史最高价下调了300多万元。

　　“这些天已经有人开始调低挂牌价，还有不少房主也在犹豫要不要降价。”前述中介甚至劝告记者，“您要是不着急买，还可以再等等。”

　　卖家频频调价吸引买方

　　谈判桌上考验心理素质

　　并非所有二手房都在降价抛售，除核心区域房价依然坚挺外，现实交易中也不乏利用价格上调刺激购房者的卖家。

　　朝阳区一家二手房中介销售人员向记者讲述，其代理的房源中有业主在一年多的时间里多次对挂牌价进行涨跌不一的调整，“他挂出的价格是高于小区均价的，可能担心自己的房子卖便宜了，一直觉得本区的房子应该处在‘待涨’阶段；也或许是想用涨价吸引看上这套房子的人下定决心去买，毕竟买方还可以砍价嘛。”或许是这种方式未能奏效，“最近他又下调了价格。”该销售人员说。

　　这种试图制造焦虑的手段不是全无效果，二手房买家秋珊向记者描述其购房经历时用“做局”来形容这一过程。

　　据她讲述，2022年春节后，她花了两个多月的时间看房，之后将目光锁定在地铁10号线北段的一套40年房龄的老式住宅。“当时手里有50多万元积蓄，加上公积金、家里凑钱等，这套小房子正好在预算范围内，趁午休的时间去看了一次，挺喜欢的，就有了买房的冲动。”

　　整个谈判买房的过程可谓“高效”。“因为没经历过大事，约定了谈判时间后，带了一个亲戚陪我一起去，我全程基本处于懵懂状态，由亲戚帮我谈判。”秋珊讲述，“对方要价335万元，我们还价328万元，对方嫌低。这时候中介也说同一天还有一家在看这个房子，我内心更急切，有种抢房的心态，最终以330万元成交，整个谈判过程15分钟左右搞定。”

　　至今年9月，该小区不少房子纷纷挂牌出售，秋珊注意到，与她的房子差不多的二手房源挂牌价仅有300万元出头，就觉得自己当初买贵了，再次复盘谈判过程时，觉得自己当初是被对方与中介配合“做了局”。

　　业主许菲则抱着“能卖多少算多少”的态度，正在考虑将自住的一套房子挂牌出售。她认为眼下是一个出手卖房的好时机，“北京的房价已经稳定在高水平很久了，而且二手房本身也在不断贬值，现在卖掉应该能有个好价钱，未来不太可能出现大涨。”

　　不少买家还在观望

　　希望“择机捡漏”

　　性价比、保值情况、地段位置、学区优势、配套水准、邻里人脉、未来规划，甚至风水讲究、眼缘这类带有玄学色彩的因素都能被卖方拿来作为二手房的卖点。在记者对二手房市场进行全面探访的过程中，中介销售竭尽所能说服买方接受“现在买房正是物有所值”这一说法。

　　但与之形成对比的是，很多购房者认为二手房市场并不缺乏房源，整体而言属于买方市场，未来价格还有下降空间，“货比三家”“等等再看”“择机捡漏”成为不少人的真实心态。

　　“二手房市场水太深，挂牌价变动这么频繁，想必还有不少水分。”持观望态度的购房者詹森看房一年多，仍在等待价格下跌，“核心地段的房子可能是真的降不动，但动辄十几万一平方米的房价水平配上高房龄，作为首套房买家，我在心理上是无法接受的。”

　　詹森认为，一些非核心区域的二手房面临同区域商品房的竞争性冲击，且购买人群以中低收入者为主，这些人的购买力有限，如果实在买不起也就没有了购买欲望，二手房未来在非核心区域市场上的地位会逐渐边缘化。供过于求，价格自然也会再降一截。

　　“如果在现阶段买房，我可能会等一个‘捡漏’的机会。我的一个朋友就曾经以低于市场价三成的价格买到了一套二手房，原房主急着出国大幅降价抛售。要是我能有幸得到这样的机会，做梦都会笑醒。”詹森说。

　　秋珊对买房时遭遇的疑似“做局”耿耿于怀，高额的房贷月供致使其消费降级，“现在只敢在拼多多上购物了”。当初买房时的冲动和憧憬在更为现实的还贷压力下早已消失殆尽，秋珊甚至一度怀疑自己是否真的有买房需求，“如果时间能倒回去，我一定会选择不买房，租房过一辈子其实也没什么不好”。（文中受访者皆为化名）