“新房篇”先扬后抑 强复苏后转入平稳运行周期

　　（一）整体量价齐升，二季度回暖持续性显露不足

　　上半年成交好于去年同期，年内先扬后抑。进入2023年，前期出台的利好政策初步发酵，一季度积压的需求大规模集中释放，进入二季度复苏动能减弱，本轮复苏的持续性显露不足。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年1-5月重点60城新房成交12687.21万㎡，同比上涨21%。从月度来看，呈现先扬后抑的态势，3月迎来小阳春行情，成交量达到年内峰值，4、5月成交热度逐步减退。

　　房企推盘力度一般，新房去库存取成效。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，批准上市面积呈现先升后降的态势，3月份小阳春到来，房企推盘热情高涨，推盘量达到年内峰值，随后推盘量逐月下滑，2023年1-5月重点城市批准上市面积为5849.04万㎡，较去年同期上升5.1%。整体推盘量较去年变化不大，可见房企上半年的推盘热情稍显保守。从库存来看，截止至2023年5月，重点城市库存面积为19721.44万㎡，环比下降2.8%，同比下降17.9%，去化周期约15.4个月。上半年尤其是一季度去化态势强劲，加之供应量处于历史较低位，带动整体库存量回落，去库存取得了一定的效果，但整体仍然在历史中高位徘徊。

　　房价结构性上行，涨幅连续7年收窄。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年1-5月重点60城新房成交均价为18611元/㎡，较去年同期上涨1.8%，涨幅较2022年收窄3个百分点。从月度来看，房价先降后升，年初1-2月房价连续两月回落，3月份升至18523元/㎡，小阳春到来，市场信心提升，房价上涨动力较足。自2017年开始，新房价格涨幅逐年收窄，今年房价涨幅降至历史低位，在行业进入深度调整期、市场下行等背景下，房价上涨动力略显不足。

　　（二）一线城市涨势稳健持久，杭州、成都等重点城市点状复苏

　　各等级城市成交同比全线上升，一线城市韧性最强。从重点监测60城来看，2023年1-5月，一线城市成交同比上升34.7%，二线城市同比上升19%，三、四线城市同比上升24.2%。从同比走势来看，二线和三、四线城市自3月份开始升幅呈现收窄迹象，一线城市需求最为坚挺，不仅保持着最高的涨幅，至5月份同比涨幅才略有收窄。今年初，积压的需求开始大规模集中释放，带动各等级城市成交同比拉升，但是在这一波需求释放接近完毕后，市场复苏动力不足，成交同比涨幅逐渐回落，到5月份，三、四线城市成交同比涨幅已经回落至8.5%，二线城市保持在17.1%，一线城市最高为84.3%。从环比来看，2月份各等级城市环比全部转正，3月一线城市涨势继续扩大，二线和三、四线城市涨幅收窄，4月回暖持续性不足，各等级城市成交全部转降，5月二线城市独升，二线热点城市成为近期松绑调控的主力军，政策逐步发酵的带动下成交水平止跌转升，而一线城市由于长期政策严控，局部松绑力度偏弱，上涨动力不足。

　　城市呈点状复苏，北深杭等城回温持续性较强，成都短暂回落后逆势上升。根据重点城市复苏特征，现分为三类：稳步复苏、短暂复苏、持续低温。在本轮周期中，稳步复苏的城市集中于以北京、深圳、杭州为首的一线和热点二线城市，在本轮复苏行情中持续性较强，3-4月份成交量稳步回升，与此同时，包括成都、宁波、武汉、厦门等城市在3月复苏后短暂回落，5月再次回涨，市场需求较足；部分城市在3月需求集中释放后，4、5月开始连续回落，包括广州、上海为首的一线城市以及南京、苏州、大连等二线城市，市场回暖的持续性偏弱；另外，持续表现较为低迷的城市以部分弱二线及大部分三、四线城市为主，如南昌、海口、肇庆、南通等。

　　（三）一季度刚性需求集中释放，二季度改善性需求回升

　　上半年大致分为两个阶段：第一阶段为刚性需求的释放，第二阶段为改善性需求的崛起。一季度，大量积压的刚性购房需求集中释放，带动刚需成交占比提升。进入二季度后，随着前期以刚性需求支撑的热度减退，改善性需求崛起。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月重点10城100㎡以下的刚需成交占比为31.7%，较上月回落1.3个百分点，较今年最高峰2月份回落4.7个百分点；与此同时，100-120㎡以及120㎡以上占比均提升，分别较上月提升0.5和0.8个百分点。进入4月份以来，120㎡以上的改善性需求在不断扩大，从季度来看趋势更为显著，今年二季度（截止至5月）120㎡以上成交占比达39。8%，达到2022年以来的季度最高占比，改善性市场正在崛起。

　　作为衡量购房者对总价承受能力的指标，分总价段成交情况也能体现刚需和改善市场之间的博弈。2023年2季度，总价200万以下成交占比为36.5%，较一季度下降4.5个百分点，200万以上成交占比全部提升，其中200-500万总价段成交占比提升2.3个百分点，升幅最大。一季度，刚性需求大量释放，低总价刚需产品最为畅销，进入二季度，随着前期积压的刚性需求释放完毕，高总价的改善性产品重新回归。长期来看，未来改善性需求将会成为市场的重要支撑力量。

　　（四）局部区域松绑政策取得一定成效，购房需求向近郊板块倾斜

　　购房需求向近郊板块聚集特征初显。从区域偏好来看，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年1-5月重点10城近郊区成交占比为50.9%，较去年上升2.3个百分点，主城区和远郊区成交占比均回落，分别占比33.8%和1.3%，较去年回落1.9个和0.3个百分点。今年来看，近郊市场率先复苏，一方面近郊区楼盘较为集中，购房者选择范围较为广泛，加上配套条件等优于远郊，并且价格低于主城区而受到欢迎，另一方面，今年以来多城松绑了近郊板块的限购等限制性政策，一定程度上激发需求释放。