全国住宅库存曝光:石家庄去库存需4.68年

　　2月15日消息，全国主要城市中，石家庄的住宅库存去化需要4.68年！以城市群看，东三省、京津冀去化周期都需5.5年以上，而内蒙古的去库存周期最长，达到7.4年；东三省库存成灾，需要6.5年！

　　根据世联行发布的2018年研究报告，去年全国商品房销售额累计实现15万亿、累计同比增长12.2%，其中商品住宅累计销售额12.6万亿、累计同比增长14.7%。

　　在45个重点监测城市中，热点城市销售额除北京下降了4%以外，上海、广州、深圳均扭转了去年销售额同比大降的局面，今年分别上涨20%、17%、12%。

　　2018年主要城市住宅销售金额同比(%)

　　45个城市以量缩价扬为主。量(销售面积)价齐跌的有3个，分别是武汉、天津、廊坊；量价齐涨的城市有15个，量跌价涨的城市27个，深圳属于唯一的量涨价跌的城市(全年均价同比-1%)。

　　2018年主要城市住宅销售面积与销售金额同比

　　截止至2018年12月底，全国商品房待售面积5.24亿㎡、同比减少11.0%，比2016年初高点7.39亿㎡减少2.15亿㎡、下降29.1%，当前待售面积相当于2014年4月水平。

　　待售面积迅速下降缘于商品住宅库存去化迅速。其中商品住宅待售面积2.51亿㎡、同比下降16.8%，比2016年初高点4.60亿㎡减少2.05亿㎡、下降45.4%，当前商品住宅待售面积相当于2012年末水平、占商品房总待售面积的比重从2016年高点63.1%下降到48.5%、去化量占商品房整体的96.2%。

　　根据2018年去化速度计算，在世联跟踪的45个城市中，去化周期高于18个月的有石家庄、厦门、北京、天津、昆山，分别为56.2个月、37.8个月、35.5个月、18.6个月、20.5个月；即石家庄现有库存去化需要4.68年。

　　北京、天津主要是由于全年供应量大增的缘故，2018年可售面积同比分别增长41.1%、53.3%；昆山是因限签导致有部分已售出但未网签，数据失真；石家庄、厦门是因为在调控下，2018年去化速度大降。

　　从可售面积看，可售大于1000万㎡的有沈阳、天津、北京、青岛、郑州、西安、长沙、成都、昆明及惠州，但除北京去化周期高达35.5个月外，其余城市去化周期均低于18个月，处于合理区间。合肥、中山虽因为政策微调今年成交量大涨，去化速度加快，目前库存量依然与去年同期水平相当。

　　主要城市可售面积及去化周期

　　据世联行推算，至2019年全国住宅累计可售量降为28.4亿㎡(假设项目新开工1年后陆续进入市场；上一年的新开工面积-当年的销售面积=可售面积，逐年累加即为累计可售面积。)待售面积按照2018年的去化速度计算去化周期(去化周期=可售面积/销售面积)，预计2019年在不考虑新开工住宅的情况下，消化全部库存需大约1.9年。

　　主要城市群商品住宅库存和去化周期

　　值得关注的是，城市群的库存分布不均仍然持续，北方地区库存大大高于南方。东三省、京津冀、内蒙、山西库存高企，去化周期都在5年以上，尤其是内蒙古，去化需要7.4年，全国最高；东三省则需6.5年以上；京津冀需5.5年。

　　成渝、长江中游、西南四个地区的去化周期均低于1年，显著低于全国1.9年的整体水平。而广东的库存去化周期只需1.1年，长江中游(赣湘鄂)及西南(云贵桂)更是只需0.9年。

　　主要城市群商品房库存和去化周期

　　世联行认为，长三角地区2018年末可售面积增加较多，按照2018年的全年去化速度看，长三角城市群的去化周期将拉长1年至2.5年，在全国销售面积单月增速连续下滑的形势下，2019年长三角地区或进入去库存攻坚阶段。